Строить или покупать: стоит ли примерить на себя роль девелопера
Какие ошибки допускают последние и как их избежать
Инвестировать в квадратные метры нового жилья может попробовать каждый, кто имеет достаточно средств на такое «удовольствие». Насколько выгодное это дело, Mind писал в материале «Квадраты» в кубышке: почему количество инвестиционных сделок увеличивается». Однако, учитывая постоянный рост количества застроек, строительство зданий – дело не менее привлекательное. Чем же оно выгодно, какие ошибки допускают девелоперы и можно ли их избежать, рассказала Mind CEO и соучредитель компании по управлению коммерческой недвижимостью Alterra Group Виктория Ковальчук.
Многие из тех, кто задумывался о покупке объекта коммерческой недвижимости, просчитывают возможность построить его самостоятельно и сравнивают, будет ли это дешевле, чем у профессионального девелопера. В теории и по предварительным подсчетам, стоимость, правда, может получаться ниже, но в реальности, в лучшем случае, возрастает на 30-50% от первоначальной сметы. Почему так происходит?
Тут можно привести простую аналогию с ремонтом квартиры – когда итоговый бюджет обычно на 20-30% превышает планируемый. При строительстве эти цифры могут быть намного масштабнее.
К нам приходили за помощью клиенты, которые в ходе строительства понимали, что смета выросла в два раза, а объект был еще далек от планируемых сроков сдачи.
Девелопмент – это о создании проектов
Успешный девелопмент – это не о кирпичах, а о создании проектов, которыми можно гордиться. Все начинается с идеи и тщательной подготовки.
Анализ рынка, подбор локации, проведение интервью с клиентами и разработка концепции – чем основательнее проработаны эти этапы, тем успешнее и быстрее будет реализация. Многие не уделяют должного внимания этому этапу, что в итоге приводит к удорожанию строительства и уменьшению прибыльности объекта.
Отсутствие качественных предпроектных предложений
Несмотря на то, что это самый важный этап любого девелопмент-проекта, новички не всегда учитывают его в смете. Непосредственно от него зависит успех и спрос на проект, насколько приятно будет людям, которые в нем работают и клиентам, которые туда приходят.
Архитектурные решения могут также значительно увеличить стоимость строительства, особенно, если проектант фокусируется на красивой картинке, а не на практических моментах, важных для реализации.
Опытные специалисты учитывают особенности бизнеса, под который делают проект. Также они хорошо ориентируются в материалах и подбирают оптимальное соотношение цены и качества.
Переплачивая за качественный проект, заказчик в итоге экономит на материалах при строительстве.
Однако тут есть обратная сторона медали: профессионалы берутся за масштабные комплексные проекты. И попасть к ним с небольшим объектом до 1000 кв. м достаточно сложно.
Неправильный подбор подрядчиков
Ключевой ресурс в любом бизнесе – люди. Особенно остро этот вопрос стоит при запуске нового направления, в котором еще мало опыта. Распространенная ситуация, в которую попадают новички – работа с непрофессиональными или недобросовестными подрядчиками. Последние фактически «берут в заложники клиента». К примеру, вы уже оплатили стоимость материалов и услуг, поэтому заменить подрядчика не можете, а тот все больше затягивает сроки.
Другая ситуация – когда подрядчик взялся за работу, которую не в силах выполнить ввиду отсутствия экспертизы и профессиональной технической команды. Как результат, любая задержка по срокам увеличивает себестоимость объекта и отодвигает возможность получения прибыли.
Важный момент при выборе подрядчика – качественное проведение тендера. Когда проектные решения проработаны качественно, тендер проводить легко. А если проект при этом масштабный, то желающих участвовать больше – появляется возможность выбирать.
Наработать пул проверенных партнеров можно только путем проб и собственных ошибок. Именно поэтому на первых объектах их обычно больше всего.
Непрофессиональный подбор материалов
Подбор материалов – этап, который часто недооценивают. Хотя он позволяет точно просчитать и оптимизировать бюджет, а также понять, как проект будет выглядеть еще на этапе подбора образцов.
Распространенная ошибка – не выбирать материалы на предпроектной стадии или вообще пропускать этот пункт, думая, что «по ходу дела разберемся». По факту это приводит к увеличению сметы.
Ресурсы команды не учитываются в смете
При запуске девелоперского проекта нужно выделить или нанять не просто отдельного человека, а команду, которая будет реализовывать проект на всех его этапах.
Важно настроить процессы таким образом, чтобы минимизировать ошибки, обеспечить многоуровневый контроль качества, объемов выполненных работ и финансовых потоков. Это достигается путем распределения ответственности и создания конструктивных конфликтов между участниками процесса.
Непродуманная инфраструктура
Такая ошибка приводит к увеличению стоимости реализации и эксплуатации объекта.
Классическая ошибка в украинских реалиях – сначала построить здание, а потом уже думать о парковке, удобном заезде, благоустройстве и инфраструктурных объектах рядом. Создавать нужно многофункциональное решение. Это поможет сделать объект удобным и сэкономить до 20% от стоимости реализации и эксплуатации комплекса.
Не учтена стоимость эксплуатации объекта
Недостаточно просто построить, объектом нужно управлять – охрана, уборка, ремонт, поддержка систем коммуникации и многое другое. У профессиональной управляющей компании это получается эффективнее и дешевле, потому что у нее есть команда и проверенные подрядчики, которые распределяются между несколькими локациями.
Кроме того, если девелопер и управляющая компания выступает одним лицом, то он сразу думает об обслуживании комплекса. Это сводит к нулю список того, что нужно будет переделать при эксплуатации.
Суммарно все перечисленные пункты могут значительно удорожить объект по сравнению с изначальной сметой. Якобы «переплачивая» при покупке готового продуманного объекта, вместо того, чтоб строить самостоятельно, вы можете сэкономить приличный бюджет и ресурс команды.
Если все же вы уверены в самостоятельном запуске, обязательно еще раз пройдитесь по всем пунктам и уделите должное внимание проработке концепции, предпроектным предложениям, архитектурному плану и выбору подрядчиков.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
