Будувати або купувати: чи варто приміряти на себе роль девелопера
Яких помилок припускаються останні та як їх уникнути
Інвестувати у квадратні метри нового житла може спробувати кожен, хто має достатньо коштів на таке «задоволення». Наскільки вигідна ця справа, Mind писав у матеріалі «Квадрати» в скарбничці: чому кількість інвестиційних угод збільшується». Проте, з огляду на постійне зростання кількості забудов, зведення будівель – справа не менш приваблива. Чим же вигідна така справа, яких помилок припускаються девелопери та чи можна їх уникнути, розповіла Mind CEO і співзасновниця компанії з управління комерційною нерухомістю Alterra Group Віктория Ковальчук.
Багато з тих, хто замислювався про купівлю об'єкта комерційної нерухомості, прораховують можливість побудувати його самостійно й порівнюють, чи буде це дешевше, ніж у професійного девелопера. У теорії та за попередніми підрахунками, вартість дійсно може вийти нижчою, але в реальності, у кращому випадку, зростає на 30-50% від початкового кошторису. Чому так відбувається?
Тут можна привести простий приклад з ремонтом квартири – коли підсумковий бюджет зазвичай на 20-30% перевищує запланований. При будівництві ці цифри можуть бути набагато більшими.
До нас приходили за допомогою клієнти, які під час будівництва розуміли, що кошторис зріс у два рази, а до запланованих термінів здачі об’єкта ще далеко. Які помилки допускають ті, хто береться за будівництво об'єктів самостійно, і як їх уникнути, розповідає СЕО та співзасновниця Alterra Group Вікторія Ковальчук.
Девелопмент – це про створення проєктів
Успішний девелопмент – це історія про створення проєктів, якими можна пишатися. Усе починається з ідеї та ретельної підготовки .
Аналіз ринку, підбір локації, проведення інтерв'ю з клієнтами та розробка концепції – чим детальніше опрацьовані ці етапи, тим успішнішою і швидшою буде реалізація. Більшість не приділяє належної уваги цьому етапу, що в підсумку призводить до подорожчання будівництва та зменшення прибутковості об'єкта.
Відсутність якісних передпроєктних пропозицій
Попри те, що це найважливіший етап будь-якого девелопмент-проєкту, новачки не завжди враховують його в кошторисі. Безпосередньо від нього залежить успіх і попит на проєкт, наскільки задоволеними будуть почувати себе люди, які в ньому працюють і клієнти, які туди приходять.
Архітектурні рішення можуть також значно збільшити вартість будівництва, особливо, якщо проєктант фокусується на зовнішньому вигляді, а не на практичних моментах, важливих для реалізації. Досвідчені спеціалісти враховують особливості бізнесу, під який роблять проєкт.
Також вони добре орієнтуються в матеріалах і підбирають оптимальне співвідношення ціни та якості. Переплачуючи за якісний проєкт, замовник в результаті заощаджує на матеріалах при будівництві.
Однак тут є зворотня сторона медалі: професіонали беруться за масштабні комплексні проєкти. І потрапити до них з невеликим об'єктом до 1000 кв. м досить складно.
Неправильний підбір підрядників
Ключовий ресурс у будь-якому бізнесі – люди. Особливо гостро це питання стоїть під час запуску нового напряму. Поширена ситуація, в яку потрапляють новачки – робота з непрофесійними чи недобросовісними підрядниками. Останні фактично «беруть клієнта в заручники». Наприклад, ви вже оплатили вартість матеріалів і послуг, тому замінити підрядника не можете, а той все більше затягує терміни.
Інша ситуація – коли підрядник взявся за роботу, яку не в змозі виконати через відсутність експертизи та професійної технічної команди. Як результат, будь-яка затримка збільшує собівартість об'єкта і відтягує можливість отримання прибутку.
Важливий момент під час вибору підрядника – якісне проведення тендера. Коли проєктні рішення опрацьовані якісно, тендер проводити легко. До того ж якщо проєкт масштабний, то охочих брати у ньому участь більше – з'являється можливість вибирати.
Напрацювати пул перевірених партнерів можна тільки шляхом спроб і власних помилок. Саме тому на перших об'єктах їх зазвичай найбільше.
Непрофесійний підбір матеріалів
Підбір матеріалів – етап, який дуже часто недооцінюють. Хоча він дозволяє точно прорахувати й оптимізувати бюджет, а також зрозуміти, як проєкт буде виглядати ще на етапі підбору зразків.
Поширена помилка – не вибирати матеріали на передпроєктній стадії або взагалі пропускати цей пункт, вважаючи, що «по ходу справи розберемося». По факту це призводить до збільшення кошторису.
Ресурси команди не враховано у кошторисі
Під час старту девелоперського проєкту потрібно залучити не просто окрему людину, а команду, яка буде реалізовувати проєкт на всіх його етапах.
Важливо налаштувати процеси таким чином, щоб унеможливити помилки, забезпечити багаторівневий контроль якості, обсягів виконаних робіт і фінансових потоків. Це досягається шляхом розподілу відповідальності та створення конструктивних конфліктів між учасниками процесу.
Непродумана інфраструктура
Така помилка призводить до збільшення вартості реалізації і експлуатації об'єкта.
Класична помилка в українських реаліях – спочатку побудувати, а потім вже думати про паркування, зручний заїзд, благоустрій та інфраструктурні об'єкти поруч. Створювати потрібно багатофункціональне рішення. Це допоможе зробити об'єкт зручним і заощадити до 20% від вартості реалізації та експлуатації комплексу.
Не враховано вартість експлуатації об'єкта
Недостатньо просто побудувати, об'єктом потрібно керувати – охорона, прибирання, ремонт, підтримка систем та мереж. У професійної керуючої компанії це виходить ефективніше і дешевше, тому що у неї є команда та перевірені підрядники, які розподіляються між декількома локаціями.
Крім того, якщо девелопер і керуюча компанія виступає однією особою, то він відразу думає про обслуговування комплексу. Це зводить до нуля список того, що потрібно буде переробити під час експлуатації.
Сумарно всі перелічені пункти можуть значно збільшити вартість об'єкту порівняно із початковим кошторисом. Нібито «переплачуючи» при покупці готового продуманого об'єкта, замість того, щоб будувати самостійно, ви можете помітно зекономити бюджет і ресурс команди.
Якщо ви все ж впевнені у самостійному запуску, обов'язково ще раз пройдіться по всіх пунктах і приділіть належну увагу опрацюванню концепції, передпроєктним пропозиціям, архітектурному плану та вибору підрядників.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
