«Квадраты» в кубышке: почему количество инвестиционных сделок увеличивается

Средний объем инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости за время карантина увеличилась на 10%. В некоторых проектах доля квартир, приобретаемых для последующей перепродажи или сдачи в аренду, составляет 30%, в других – 60%.

Количество бизнес-стратегий, которые позволяют заработать на жилье, возросло, и теперь популярностью пользуются практически все виды жилья. Кто-то покупает традиционные «однушки», а кто-то –  пятикомнатные апартаменты. Многокомнатное жилье, как ранее писал Mind, часто «режут» на несколько смартов и сдают в аренду, увеличивая тем самым будущую выручку как минимум вдвое. 

Mind разбирался, какие тенденции формируют нынешний спрос, и как на него реагируют девелоперы.

Кто и что покупает?

Для украинцев инвестиции в квадратные метры – достаточно привычный алгоритм сохранения средств. Сказывается отсутствие альтернативных инструментов. Всплески интереса к рынку недвижимости синхронны кризисам. Однако коронавирусный рывок несколько отличается. «Год в карантине существенно изменил восприятие жилья. Пандемия подтолкнула многих пересмотреть отношение к месту жительства: габаритам, району – тому, на что в докризисные времена особого внимания не обращалось», – комментирует эксперт рынка недвижимости Олеся Скринник.

По ее словам, начиная с лета 2020 года большинство девелоперов отметили динамику роста сделок с одновременным повышением требований к жилью. Покупатели обращают большее внимание на инфраструктуру, благоустройство комплекса, планировки с акцентом на летние помещения и пр.

При этом количество инвесторов на рынке не изменилось. «Новичков оттолкнула история с «Аркадой». По сути, на рынке активничают венчурные инвесторы, которые выбирают только проверенные проекты/девелоперов. Как правило, это возврат, конверсия», – уточняет Олеся Скринник.

Аналогично оценивает системный подход инвесторов и CEO SAGA Development Андрей Вавриш. «Рынок уже достаточно организован. Это профессиональные инвесторы, у них нет предпочтений ни в формате, ни в  проектах отдельных девелоперов. Пакеты диверсифицированы, на первом –  месте экономика. Есть те, кто покупает смарты по 28–35 квадратов, есть те, кто берет пятикомнатные квартиры», – говорит он.

В отличие от общего тренда рынка – увеличения заинтересованности квартирами большей площади – в инвестиционных сделках главным остается вопрос цены и окупаемости. «С целью перепродажи берут и большой объем, для дальнейшей сдачи в аренду – чаще одно-двухкомнатные небольшой площади. Увеличивается доля тех, кто готов делать ремонт и сдавать в аренду. Дело в отсутствии альтернатив, люди готовы играть в долгую, понимая, что это более прогнозируемый результат гарантированного дохода», – отмечает Олеся Перчак.

В «Интергал-Буд» доля инвестиционных сделок в структуре продаж составляет 30–35%. «Она тоже растет. Возможно, и мы дойдем до 40–45%», – отмечает коммерческий директор компании Анна Лаевская. Инвестиционный спрос сосредоточен на квартирах стоимостью до $50 000,  обычно однокомнатных, небольшого метража. «Часто просят с ремонтом от застройщика. В некоторых проектах популярны небольшие «двушки» – 60–65 кв. м», – добавляет эксперт.

В девелоперской компании ENSO доля инвестиционных сделок – около 40%. «В карантинный период были обращения от иностранных инвестиционных фондов с предложением выкупа больших объемов квартир. Но мы отказывали:  для нас важно понимание нашего жителя, возможность обеспечить ему не только благоустроенное место жительства, но и комфортное соседство. Поэтому довольно осторожно относимся к оптовым покупателям, стараемся в одни руки больших объемов квартир не отдавать. Если бы не такая политика, количество инвестиционных сделок было бы гораздо большим», – рассказывает СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.

Для чего покупают?

Все опрошенные эксперты отметили рост «длинных» инвесторов, покупающих квадратные метры с расчетом на дальнейшую сдачу в аренду. В структуре инвестиционных сделок, в зависимости от проекта, их доля составляет 30–60%. Остальные квартиры приобретаются для последующей перепродажи или с целью сохранения инвестиций.

Формат доходного жилья и апарт-отелей, который в 2020–2021 годах активно развивается, пока демонстрирует неготовность инвесторов доверять управляющим компаниям все функции. «Только 15% инвесторов в «S1 ВДНХ» воспользовались услугой компании для  поиска арендаторов, остальные предпочли искать сами или через риелторов», – делится коммерческий директор Standard One Александр Смирнов.

«Обрий» рассматривал возможность ввода подобной услуги, но отказался из-за низкого спроса. «Мы планировали реализовать подобную практику на UNO City House, поскольку видели цели приобретения. Но пока не развили эту функцию, ведь на данном этапе инвесторами сдача в аренду считается очень легкой задачей. Дескать, что такого – найти риелтора, самому заменить лампочку или решить вопрос ремонта стиральной машины? Люди не готовы пока платить за подобные услуги управляющей компании. Но рано или поздно этот вопрос встанет», – уверена Олеся Перчак.

А что будет с ценами?

Увеличение доли инвестиционных сделок приведет к росту цен на рынке жилой недвижимости, как «первички», так и «вторички». Например, в 2007 году доля инвестиционных сделок доходила до 70%, а годичный рост цен – 70–100%. Однако тогда большая часть квартир покупалась с целью дальнейшей перепродажи.

«Все девелоперы ощутили на себе рост стоимости основных строительных материалов, в частности, металл подорожал на 30–40%, растут в цене другие материалы. В этом году я ожидаю, что цены на основные стройматериалы и себестоимость строительства могут увеличиться на 15–20%», – говорит генеральный директор промышленно-строительной группы (ПСГ) «Ковальская» Сергей Пилипенко.

Так же сказывается дефицит земельных участков. «Старый генплан потерял актуальность, новый еще не принят, поэтому в ближайшие год-два будет нелегко найти участок с правильным целевым назначением для жилого строительства. А это создаст определенный дефицит площадок для будущей застройки, что также повлияет на рост цен», – считает эксперт. По его оценкам, стоимость земли увеличится с 10–12% до 15–20% стоимости объекта.

Комплекс всех этих факторов, считает Сергей Пилипенко, приведет к повышению цен на новострои до конца года еще на 15–20% – до $1300/кв. м.