Что строить: какие форматы жилья самые перспективные

За последние несколько лет на рынке первичной недвижимости Киева и области появилось более 600 новых проектов. Несмотря на политические перипетии, экономическую стагнацию, нестабильность национальной валюты и охватившую страну пандемию COVID-19, интерес к недвижимости остался стабилен. И все же предпочтения инвесторов изменились. Хотя цена по-прежнему является основным фактором при выборе объекта для инвестирования, сегодняшний инвестор вынуждает застройщиков наполнять свои проекты всевозможными опциями, чтобы качественно выделяться на фоне множества конкурентов. Какие проекты недвижимости будут пользоваться спросом еще много лет, а кто канет в лету, рассказал Mind маркетолог, специалист по разработке концепций проектов жилой недвижимости Бронислав Чумак.

Кварталы-субурбии или «нулевой километр» и проекты mixed-use формата

Одним из определяющих факторов ценообразования проекта является его месторасположение, и то, как оно улучшит/облегчит жизнь своих будущих жильцов. В результате стремительной урбанизации, роста населения и, как следствие, увеличения нагрузки на существующую инфраструктуру, логистика по городу стала занимать больше времени. Для всех тех, у кого нет возможности работать удаленно, уже привычным стало закладывать не менее 1,5 часа исключительно на ежедневное перемещение по маршруту дом – офис – дом. А если попутно еще есть необходимость завезти ребенка в сад/школу, а после найти место для парковки у офиса, эта цифра с легкостью увеличивается до двух часов.

В качестве ответа на этот вызов, мировой рынок недвижимости предложил два новых формата жилых комплексов. Теория нулевого километра изначально появилась в фермерской среде. Продавать там же, где выращиваешь, – это разумно и экологично, не нужно тратить время и бензин на логистику. Девелоперы переосмыслили это в разрезе «работай там, где живешь, живи там, где работаешь».

Формат mixed-use является плодом маркетинговых отделов самих девелоперов и новой концепции WLPL – work live play learn. Он предполагает наличие в мастер-плане комплекса не только жилья, но и множества объектов социальной, торговой, развлекательной и рекреационной инфраструктуры.

В чем преимущества этих форматов? Современный покупатель недвижимости при выборе жилого комплекса теперь оценивает не просто квартиру или характеристики самого дома, но и его окружение, организацию пространства, уже существующую инфраструктуры локации в целом и множество других факторов, которые еще ранее не имели такой значимости.

Подобные же форматы жилых комплексов дают возможность закрыть едва ли не 100% бытовых потребностей не покидая территорию собственного квартала. Проснуться, позавтракать в булочной, попасть на утреннее занятие по плаванию, пойти в офис, на обратном пути забрать ребенка из школы, зайти вместе за продуктами, а вечером пойти всей семьей в кино. И при этом не надо никуда ехать и тратить время и ресурсы на логистику. Если еще 10 лет назад такой «сценарий» казался утопическим, то уже сегодня это – новая реальность.

Клубные проекты малоэтажной застройки

Во многих странах такой формат является преобладающим. В Украине, увы, малоэтажное строительство до недавнего времени велось главным образом в небольших населенных пунктах. Но сегодня этот формат стал популярным и в крупных городах.

Клубные проекты малоэтажной застройки являются идеальным решением для тех, кто сейчас не готов к покупке и жизни в частном домовладении, но при этом хочет сбежать от довлеющего мегаполиса, городской суеты и контактов с большим количеством людей. Традиционно такие проекты реализовываются в тихих местностях, располагающихся в удаленности от производств и крупных автомагистралей.

Правда, в украинских реалиях клубными домами называют проекты, которые не попадают под него по своим параметрам. Какими атрибутами должен обладать проект, чтобы по праву считаться комплексом клубных домов?

• Малое количество квартир. Обычно, их количество не превышает 40 на один дом.
• Безопасность. Многоуровневая система охраны, предполагающая физические посты охраны по периметру, видеонаблюдение, исключающее слепые зоны, карточный доступ, где каждый резидент сможет попасть исключительно на территорию и только на этаж, где располагаются его апартаменты.
• Паркинг и его вместительность: минимальный коэффициент должен быть 1:1, а в премиум-классе – 1,5–2.
• Высокое качество материалов и эксклюзивный дизайн. Клубным домом не обязательно может быть новострой: это может быть и редевелопмент старинного здания в знаковой локации города с уникальным дизайном, что еще больше подчеркнет его высокий статус.
• Консьерж-сервис отельного образца и множество дополнительных сервисов.
• Исключительная приватность. Даже если проектом и предусмотрены коммерческие помещения, услуги бизнеса будущих владельцев/арендаторов будут доступны исключительно для владельцев жилья в этом проекте.
• Локация. Не может клубный дом/комплекс домов находится в спальном районе города или за его пределами в частном секторе дачных домиков, к котором будет вести разбитая однополосная дорога.

Как изменятся ЖК в ближайшем будущем

Идеальных жилых комплексов не существует. Идеальными конкретно для нас их делает соответствие наших основных требований к будущему дому. И все же многие форматы ЖК ожидают достаточно серьезные испытания.

За последние 5 лет потребительская парадигма существенно видоизменилась, а с ней – и требования к новому жилью, к которым застройщики так или иначе, но вынуждены прислушиваться. На рынке уже нет традиционных эконом-, комфорт- и бизнес-классов, а само понятие класса претерпело некую трансформацию в категорию.

Среди всего предложения новостроек выделяются две принципиально новые категории – комфорт+ и бизнес+, в которых выделяются новые форматы. И среди всего нового предложения, которое за эти годы появилось, эти категории заняли свыше 30% от емкости рынка.

С годами тенденция будет лишь набирать обороты. Например, уже несколько лет спрос на жилье эконом-класса, без надлежащей инфраструктуры, падает, в то время как растает заинтересованность в жилье, характеристики и опции которого позволят людям не только улучшить свои жилищные условия, но и качественно поменять среду обитания в целом.