Как корабль назовете: чем и почему отличаются апарт-отель от доходного дома
И на сколько «золотых» попадает их владелец
В Украине существует стабильный тренд – строительство квадратных метров под их сдачу в будущем в аренду или управление. Для обычных граждан это способ вложений своих средств и получения пассивного дохода. Для некоторых компаний – модель девелоперского бизнеса Однако с классификацией этих «метров» все обстоит сложно – апарт-отель, кондо-отель, доходный дом, сервисные апартаменты, арендный дом… Как же правильно разделить все модели и есть ли для них место в законодательстве, рассказал Mind партнер консалтинговой компании ArtBuild Hotel Group Алексей Евченко
Основная причина путаницы на существующем рынке – это отсутствие четкого урегулирования видов недвижимости в законодательстве, которое дает простор для «понятийного творчества», исходя из каждой конкретной ситуации.
Что такое «доходный дом»
Начнем с «доходного дома», поскольку этот термин один из наиболее «древних» в нашем обиходе. Доходными называют многоквартирные дома, все квартиры в которых предназначены для долгосрочной аренды. Еще одно популярное название – гостевой дом, но суть при этом не меняется.
Функционирование доходного дома обеспечивает одна управляющая компания. Она занимается не только решением технических и бытовых вопросов жильцов, но и непосредственно сдачей квартир.
Аренда в доходном доме привлекает жильцов прежде всего фиксированной ценой и определенными ограничениями и регламентами для всех, кто владеет недвижимостью в подобных проектах (ремонты, перестройки, использование общих пространств и т.д.). Коррекция стоимости производится исключительно управляющей компанией.
В Европе это также контролируется на уровне местных властей, но в Украине это правило не действует. Кроме того, если арендатор соблюдает условия договора, его практически невозможно выселить. Чего не скажешь об аренде у частных лиц, где арендаторы часто страдают от «капризов» собственников.
Доходные дома есть и в классе элитного жилья. Правда, там зачастую объекты сдаются в аренду посуточно. Есть варианты, когда действует система 50/50, когда часть квартир сдается в долгосрочную аренду, а часть – посуточно. И вот тут начинается интересное! Такого юридического термина, как доходный дом, не существует.
Чтобы понять, зачем это все переводить в юридическую плоскость, необходимо ознакомиться с проектом нового Жилищного кодекса Украины, в котором данное понятие фигурирует, как «Розділ ХI. Орендні будинки». В нем детально и непросто описывается, какие права и ограничения накладываются на данный тип недвижимости. Например, обязательная регистрация всех договоров аренды через нотариуса. И еще масса других интересных вещей.
То есть после принятия данного документа термины «доходный дом, гостевой дом» преобразуются в «арендные дома». Но все это будет оставаться жильем (жилищный фонд) и регламентироваться через уже упомянутый выше кодекс.
Сервисные апартаменты
Чем апартаменты отличаются от жилья? Или это одно и то же, только по-другому называется? И чем отличаются апартаменты в отелях от апартаментов в деловых центрах или других зданиях?
Главное и неожиданное для многих читателей открытие будет состоять в том, что апартаменты – это не жилой фонд. В них нельзя прописаться (и это только кажется, что институт прописки в Украине отменен). Это вид коммерческой недвижимости.
Казалось бы, какая разница, как это называть и куда это причислять? Оказывается, разница экономическая. Все коммунальные и налоги рассчитываются по такому типу недвижимости, как коммерческие, а это на 20–30% дороже, чем в обычном жилье (подробнее – в материале Mind).
Поэтому, когда рассказывают, что продают вам роскошные апартаменты в жилом доме, можете смело бить рассказчика газетой по носу и учить его уму разуму.
Апартаменты в отеле и, например, в деловом центре. И то и другое – сервисные апартаменты. Но существенно отличаются по количеству услуг. В мире очень распространена модель, когда рядом с отелем строятся апартаменты (в большинстве стран цивилизованного мира термин «апартаменты» утвержден законодательно и имеет свои специфические особенности и характеристики. – Mind), которыми управляет та же международная отельная группа, которая занимается и отелем. В Украине такой проект находится возле отеля Hilton, в Киеве, на бульваре Шевченко.
Апарт-отель
Именно этим термином у нас называют все подряд. Но давайте разберемся, что это на самом деле.
Апарт-отель – это вид коммерческой недвижимости, введенный в эксплуатацию, как отель (а значит, построенный по ГСНу, регламентирующему строительство отелей), имеющий в своей структуре номерной фонд для возможности длительного проживания, для чего номера оснащаются кухней и другими возможными помещениями, как в жилых квартирах.
В Украине, согласно ст. 19 «Закона про туризм», для функционирования подобного объекта, необходимо в обязательном порядке проходить процедуру категоризации: «Забороняється надавати послуги з розміщення без наявності свідоцтва про встановлення відповідної категорії».
Апарт-отель принадлежит, как целостный имущественный комплекс, одному собственнику (физическому или юридическому лицу). В данном типе коммерческой недвижимости невозможно отчуждать отдельные номера для продажи их в собственность другим собственникам.
Кондо-отель
Кондо-отель – это разновидность отеля, в котором (наконец-то!) можно продавать отдельные юниты (номера) разным собственникам: и физическим, и юридическим лицам для получения дополнительных доходов.
У него должна быть категоризация, это не жилье, не апартаменты, но, как коммерческая недвижимость, передающаяся в аренду, он выгоднее всего, потому что подпадает под льготный 7%-ный НДС, который принят для отелей. И в Украине нет еще ни одного настоящего кондо-отеля. Зато есть повод задуматься, что стоит возводить и на чем зарабатывать.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
