Прибыльный расчет: как создать успешный объект на первом этаже
Что нужно знать бизнесу
Идея использовать первые этажи жилых домов под коммерческие объекты не нова. Почти каждый дом в городе, который выходит на улицу, становится привлекательным для размещения магазина, салона и т. д. Такие площади выгодно сдавать в аренду или покупать и перестраивать под нужды коммерческой организации. Однако из-за их принадлежности к жилому фонду возникает много нюансов, на которые нужно обращать внимание. О том, сложно ли сегодня построить небольшой коммерческий объект и какие трудности возникают в ходе работ, рассказал Mind CEO строительной компании Lukas Boutique Development Денис Ванаш.
Сегодня найти площади на первых этажах под коммерческую функцию в Киеве особенно сложно – зачастую они или не продаются, или продаются по завышенной цене.
Причина спроса кроется в том, что такие торговые объекты являются зарекомендовавшим себя инвестиционным инструментом. Их период окупаемости составляет около 4–5 лет, что не дает ни один другой вид недвижимости.
Вместе с тем, при адаптации первых этажей под коммерцию есть ряд нюансов, о которых владельцам и/или арендаторам следует знать еще до разработки проекта. Так, при строительстве или реконструкции объекта в рамках жилых комплексов не всегда возможно задавать свои параметры – ограничения для бизнеса вызваны существующей конструкцией домов.
Что формирует внешнюю среду города
Если ранее часто на первых этажах в составе жилых зданий Киева располагались обычные квартиры, то сегодня львиную долю тут занимают торговые помещения для бизнеса.
Так, для ряда компаний сферы услуг и потребительских товаров наличие своего «офиса» на первом этаже – стратегически правильное решение. В первую очередь это непосредственный доступ к клиентам и возможность находиться в их центре внимания.
С этой целью владельцы или арендаторы недвижимости переводят помещение в нежилой фонд и, в зависимости от проекта, обустраивают фасад, достраивают витрину, навес, лестницу и другие элементы. Такие объекты (входные группы) – удачные и не очень, вместе с развитой инфраструктурой, зелеными зонами, инклюзивными элементами, формируют целостную картину городского пространства.
Однако адаптация площадей на первых этажах под коммерческую функцию подойдет не всем компаниям – в дальнейшем могут возникнуть трудности с расширением на данной локации.
На сегодня при проектировании и строительстве входных групп в мире применяют новые и энергоэффективные материалы, а бренды – конкурируют между собой за более креативный, стильный и инновационный фасад своего бизнес-пространства. Качественно выполненный фасад является маркетинговым инструментом, который работает на бизнес в режименон-стоп».
В Украине первые этажи в большинстве случаев покупают для сдачи в аренду под бизнес. И зачастую для собственника вопрос стильного архитектурного решения со всеми проработанными деталями отходит на второй план. В свою очередь главная задача предпринимателя, который арендует это помещение, – сэкономить.
В итоге получаем то, что сейчас можно увидеть в Киеве на каждом шагу – кричащие вывески всевозможной цветовой гаммы, полный диссонанс с архитектурой и отсутствие гармоничного восприятия города.
Внутренние процессы на небольших объектах: все ли так просто?
Сначала может показаться, что входная группа на первом этаже – небольшой объект, построить который не составит особого труда. Но за девелопментом таких объектов стоит много внутренних процессов и тонкостей.
Бизнес в рамках жилых комплексов при реконструкции может столкнуться с дополнительными расходами в ходе выполнения обязательных требований. К примеру, для разного профиля медучреждений – это соблюдение определенных параметров инженерных сетей (водоснабжения, вентиляции, электрической мощности), а также при обустройстве помещений (в частности, специальной защиты требуют стены в рентгеновских кабинетах).
Одним из обязательных условий, определенных в строительных нормах для медучреждений, является размер кабинета. Зачастую такая проблема возникает в старых кирпичных домах, где капитальные стены внутри квартиры. Для расширения планировки внутреннего помещения необходимо усилять проемы, а для того, чтобы понять можно ли трогать несущие стены – следует проводить дополнительную экспертизу конструкций.
Получить разрешительную документацию на такие объекты можно, но работа с ними является более ресурсозатратной.
Таким образом, условно эти вызовы можно разделить на две большие группы: получение документации и непосредственно сам процесс строительства.
Работа со строительной документацией. Начальная стадия начинается с подготовительных (предпроектных) работ, от которых зависит дальнейшая реализация и архитектурные решения объекта.
Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (ГУО) – один из ключевых документов, на основе которого разрабатывается проект. Также он дает «зеленый свет» дальнейшей трансформации объекта на входную группу – перевод помещения из жилого в нежилой фонд.
Ранее при работе с такими объектами нужно было пройти не один этап в госорганах. Начиная с процедуры получения разрешения на строительство и до ввода объекта в эксплуатацию, предприниматели сталкивались с коррупционной составляющей.
В связи с недавней ликвидацией ГАСИ и стартом работы нового ведомства – человеческий фактор при получении разрешений должен минимизироваться. Все процедуры, связанные с получением документов, переходят в электронный формат, что в будущем может упростить жизнь. Однако многие моменты сейчас нуждаются в доработке.
Строительный процесс
Заказчик должен понимать, что строительство 1 кв. м первого этажа будет дороже. Это связано с небольшой площадью объекта, что вызывает ряд трудностей на разных этапах.
Во-первых, материалы закупаются по розничной цене, соответственно их стоимость дороже. Во-вторых, возможные задержки стройпроцессов. К примеру, компании по производству окон берутся за небольшие проекты (на 5–8 панорамных окон) по остаточному принципу, отдавая предпочтения крупным бизнес-центрам и другим коммерческим объектам.
В третьих, процесс подбора кадров затратный по времени и деньгам. Так, для того, чтобы собрать рабочую бригаду, зачастую нужно быть готовым платить ей в два-три раза больше в сравнении со стоимостью работ на крупном объекте.
В свою очередь профессиональный менеджмент, который управляет строительным проектом, может уберечь от упомянутых проблем и ошибок. Его задача заключается в подборе лучших специалистов, решении тендерных вопросов, подборе ответственных подрядчиков, отслеживании всех процессов и их качества, и самое главное – оптимизации бюджета.
Отдельной проблемой, о которой заказчики забывают, нанимая генподрядчика или исполнителя, является наличие строительного контроля. Так, еще до старта работ следует позаботиться о выборе команды, которая будет организовать надзор за строительством, сверять бюджеты, перепроверять, не завышен ли генподрядчиком необходимый объем материалов и т. д.
Таким образом, реализация проекта входной группы имеет ряд нюансов, которые сложно учесть новичку без помощи специалистов. Начиная с предпроектной стадии и заканчивая готовым объектом, сопровождение опытной командой обязательно. Она поможет владельцу или арендатору оптимизировать затраты и сделать объект не только функциональным, но и таким, который максимально впишется в городское пространство
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
