Прибутковий розрахунок: як створити успішний об'єкт на першому поверсі
Що потрібно знати бізнесу
Ідея використовувати перші поверхи житлових будинків під комерційні об'єкти не нова. Майже кожен будинок у місті, що виходить на вулицю, стає привабливим для розміщення магазину, салону тощо. Такі площі вигідно здавати в оренду або купувати та переобладнувати під потреби комерційної організації. Однак через те, що вони належать до житлового фонду, виникає багато нюансів, на які потрібно зважати. Чи складно сьогодні побудувати невеликий комерційний об'єкт і які труднощі виникають під час цих робіт, розповів Mind CEO будівельної компанії Lukas Boutique Development Денис Ванаш.
Сьогодні знайти площі на перших поверхах під комерційну функцію в Києві особливо складно – найчастіше вони або не продаються, або продаються за значно завищеною ціною.
Причина попиту – у тому, що такі торгові об'єкти є зарекомендованим інвестиційним інструментом. Період їх окупності становить близько 4–5 років, що не передбачає жоден інший вид нерухомості.
Разом із тим при адаптації перших поверхів під комерцію є низка нюансів, про які власникам і/або орендарям слід знати ще до розробки проєкту. Так, при будівництві чи реконструкції об'єкта в межах житлових комплексів не завжди можливо задавати свої параметри – обмеження для бізнесу викликані наявною конструкцією будинків.
Що формує зовнішнє середовище міста
Якщо раніше на перших поверхах житлових будинків столиці переважно розташовувалися звичайні квартири, то сьогодні левову частку тут займають торгові приміщення для бізнесу.
Так, для низки компаній сфери послуг і споживчих товарів наявність свого «офісу» на першому поверсі – стратегічно правильне рішення. Насамперед це доступ до клієнтів і можливість перебувати в центрі їх уваги.
Із цією метою власники або орендарі нерухомості переводять приміщення в нежитловий фонд і, залежно від проєкту, облаштовують фасад, добудовують вітрину, навіс, сходи та інші елементи. Такі об'єкти (вхідні групи) – вдалі та не дуже – разом із розвиненою інфраструктурою, зеленими зонами, інклюзивними елементами, формують цілісну картину міського простору.
Однак адаптація площ на перших поверхах під комерційну функцію підійде не всім компаніям – у подальшому можуть виникнути труднощі з розширенням на цій локації.
На сьогодні при проєктуванні та будівництві вхідних груп у світі застосовують нові та енергоефективні матеріали, а бренди – конкурують між собою за більш креативний, стильний та інноваційний фасад свого бізнес-простору. Якісно виконаний фасад є маркетинговим інструментом, що працює на бізнес у режимі нон-стоп.
В Україні перші поверхи у більшості здебільшого купують під оренду для бізнесу. І часто для власника питання стильного архітектурного рішення з усіма пропрацьованими деталями відходить на другий план. Зі свого боку, головне завдання підприємця, який орендує це приміщення – заощадити. У підсумку отримуємо те, що зараз можна побачити в Києві на кожному кроці – яскраві вивіски, повний дисонанс з архітектурою та відсутність гармонійного сприйняття міста.
Внутрішні процеси на невеликих об'єктах: чи все так просто?
Спершу може здатися, що вхідна група на першому поверсі – невеликий об'єкт, будівництво якого не завдасть особливих труднощів. Але за девелопментом таких об'єктів – багато внутрішніх процесів і тонкощів.
Бізнес у межах житлових комплексів при реконструкції може стикнутися з додатковими витратами під час виконання обов'язкових вимог. Наприклад, для різного профілю медзакладів – це дотримання певних параметрів інженерних мереж (водопостачання, вентиляція, електрична потужність), а також при облаштуванні приміщень (зокрема, спеціального захисту вимагають стіни в рентгенівських кабінетах).
Однією з обов'язкових умов, визначених у будівельних нормах для медзакладів, є розмір кабінету. Найчастіше така проблема виникає в старих цегляних будинках, де капітальні стіни знаходяться всередині квартири. Для розширення внутрішнього приміщення необхідно посилювати прорізи, а для того щоб зрозуміти, чи можна чіпати несучі стіни, слід проводити додаткову експертизу конструкцій.
Отримати дозвільну документацію на такі об'єкти можна, але робота з ними є більш ресурсозатратною.
Отже, умовно ці виклики можна розділити на дві великі групи: отримання документації та безпосередньо сам процес будівництва.
Робота з будівельною документацією. Початкова стадія починається з підготовчих (передпроєктних) робіт, від яких залежить подальша реалізація та архітектурні рішення об'єкта.
Містобудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки (МУО) – один із ключових документів, на основі якого розробляється проєкт. Також він дає «зелене світло» на подальшу трансформацію об'єкта на вхідну групу – переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд.
Раніше при роботі з такими об'єктами потрібно було пройти не один етап у держорганах. Починаючи з процедури отримання дозволу на будівництво і до введення об'єкта в експлуатацію, підприємці стикалися з корупційними проявами.
У зв'язку з недавньою ліквідацією ДАБІ та стартом роботи нового відомства людський фактор під час отримання дозволів має мінімізуватися. Усі процедури, пов'язані з одержанням документів, переходять в електронний формат, що в майбутньому може полегшити життя. Однак наразі чимало моментів потребують доопрацювання.
Будівельний процес
Замовник має розуміти, що будівництво 1 кв. м першого поверху буде дорожчим. Це пов'язано з невеликою площею об'єкта, що викликає низку труднощів на різних етапах.
По-перше, матеріали закуповуються за роздрібною ціною, відповідно їхня вартість дорожча. По-друге, можливі затримки будівельних процесів. Наприклад, компанії з виробництва вікон беруться за невеликі проєкти (на 5–8 панорамних вікон) за залишковим принципом, віддаючи перевагу великим бізнес-центрам та іншим комерційним об'єктам.
По-третє, процес підбору кадрів витратний щодо часу і грошей. Так, щоб зібрати робочу бригаду, часто потрібно бути готовим платити їй вдвічі-втричі більше в порівнянні з вартістю робіт на великому об'єкті.
Водночас професійний менеджмент, який керує будівельним проєктом, може вберегти від згаданих проблем і помилок. Його завдання полягає у вирішенні тендерних питань, підборі кращих фахівців, ввідповідальних підрядників, відстеженні всіх процесів та їхньої якості та, найголовніше, оптимізації бюджету.
Окремою проблемою, про яку замовники забувають, наймаючи генпідрядника або виконавця, є наявність будівельного контролю. Ще до старту робіт слід подбати про вибір команди, яка буде організувати нагляд за будівництвом, звіряти бюджети, перевіряти, чи не завищений генпідрядником необхідний обсяг матеріалів, тощо.
Отже, реалізація проєкту вхідної групи має низку особливостей, які складно врахувати новачкові без допомоги фахівців. Починаючи з передпроєктної стадії та закінчуючи готовим об'єктом, супровід досвідченою командою обов'язковий. Вона допоможе власнику або орендарю оптимізувати витрати та зробити об'єкт не лише функціональним, а й таким, що максимально вдало впишеться в міський простір
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
