Насколько подорожали новые квартиры в 2021 году

Насколько подорожали новые квартиры в 2021 году

И почему бизнес-класс растет больше других

Цей матеріал також доступний українською
Насколько подорожали новые квартиры в 2021 году

С начала года новые квартиры заметно прибавили в цене. Согласно данным Госстата, в целом по Украине рост составил почти 13%. В Ассоциации по управлению финансами и инвестициями (FIMA) подсчитали: за первое полугодие – 2021 стоимость квадратного метра жилья в отечественных новостройках увеличилась на 10-20% в зависимости от степени готовности объекта и региона. «Мы проанализировали десятки жилых объектов по всей Украине, которые работают с фондами финансирования строительства. Подавляющее большинство указывает на рост стоимости квадратного метра. При этом мы имеем ситуацию, когда себестоимость жилья растет быстрее, чем цена», – уточнила генеральный директор FIMA Виктория Волковская.

Эксперты уверены: новостройки в Украине будут дорожать еще несколько лет – пока цены не достигнут уровня соседних европейских стран. Mind составил «срез рынка» на старте второй половины года и выделил основные тренды.

Насколько подорожали квартиры, и какие именно?

По данным опрошенных Mind столичных застройщиков, цены на их объектах за полгода поднялись от 5 до 25%.

По словам президента ХК «Киевгорстрой» Игоря Кушнира, в текущем году квадратный метр подорожал в среднем на 18%. Если сравнивать январь с июнем, то средняя цена квадратного метра в Киеве выросла на 2800 грн – с 28 000 до 30 800 грн. Минимальная цена «квадрата» за тот же период увеличилась с 19 500 до 21 500 грн.

«На примере «Киевгорстроя» могу сказать, что мы за это время поднимали цену дважды: в феврале и в средине мая», – сообщил Кушнир.

В жилых комплексах компании «Интергал-Буд» в комфорт+ сегменте за последние шесть месяцев цена выросла на 14-16%, в бизнес-классе на 7%, в элит-сегменте на 25%, сообщила Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буда».

По словам директора ООО «СТОЛИЦА ГРУП» Эдуарда Соколовского, в Stolitsa Group рост цен за первое полугодие 2021 года составил в среднем 6-10% – с поправкой на то, что ценовой разброс даже в пределах одного дома сопоставим с этими цифрами. «Если говорить об объектах Stolitsa Group, которые сейчас находятся в продаже – а это жилые комплексы эконом-сегмента «Варшавский 2» и «Варшавский плюс» на столичном Виноградаре, – то средняя цена находится на уровне $1000-1100 за квадратный метр», – сообщил Соколовский.

Согласно аналитическому отчету City One Development, средняя цена на первичную жилую недвижимость в столице за полгода выросла на 16,2% и составила $1705/кв.м. Сильнее всего прибавил в целом по рынку бизнес-класс +22%, до $2252/кв.м. Самым устойчивым оказался премиум (элит), на 9% до $3571/кв.м. Эконом подорожал на 15%, до $978/кв.м., комфорт на 17% до $1205/кв.м.

«Рост цен за второй квартал составил 9,3% – это почти столько же, сколько прибавила столичная недвижимость за весь 2018 год (10%)», – отмечает Галина Мартыненко, менеджер по корпоративным коммуникациям City One Development.

CEO& Founder в Residential Development Solutions Ярослава Чапко отметила: несмотря на то, что рынок жилой недвижимости показывает рост во всех сегментах, динамика роста в жилых проектах отличается не только от сегмента к сегменту, но в внутри каждого сегмента. Например, есть проекты, которые практически не показали прирост цен или показали минимальный, а есть ЖК, где подорожание за последнее полугодие превысило 20-30%.

Почему жилье дорожает?

Эксперты подчеркивают, что рост цен обусловлен, в первую очередь, инфляционными процессами – ростом стоимости строительных материалов, комплектующих, а также строительно-монтажных работ.

«Для примера: за последнее время арматура подорожала на 60%, минеральная вата – на 30%, окна, радиаторы и прочие, в составе которых есть метал – на 30%. Рост цены произошел практически по всем составляющим строительства. А они формируют более 50% стоимости квадратного метра», – сообщил Кушнир.

По словам Анны Анисимовой, с начала года средний рост цен на стройматериалы составляет в пределах 12-15% в зависимости от категории. «Средняя динамика увеличения цен на строительно-монтажные работы с начала года находится на уровне 10,5–12%», – добавляет она. 

Среди факторов, которые непосредственно влияют на себестоимость строительства, Соколовский отметил также удорожание энергоносителей, которые занимают до 70% в себестоимости производства цемента.

Еще один причина – рост инвестиционного спроса за счет падения ставок по годовым депозитам с 10,5-11,5% в гривне в июле 2020 до 7-7,5% в гривне на данный момент. «Сегодня число инвестиционных сделок в общей структуре спроса колеблется в пределах 40% против 27-30%», – сообщила Анисимова.

По мнению Соколовского, кроме всего прочего, спрос и цены подстегнули более доступная ипотека, незавершенный процесс реформирования ГАСИ, возможные изменения правил налогообложения операций с недвижимостью и необходимость рефинансирования внешнего долга Украины как основной фактор, определяющий риски, связанные с долгосрочной валютной стабильностью.

Некоторые из экспертов прямо называют одной из причин повышения цен на жилье законодательные инициативы парламентариев. «Для рынка первичной жилой недвижимости июнь стал месяцем пертурбаций. К основным причинам которых можно отнести новый законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины. Первичный рынок отреагировал однозначно – медианная цена первички выросла на 9%», – сообщил директор City Development Solutions Роман Герасимчук.

Что будет дальше?

Если примут законопроект №5600, это приведет к еще большему увеличению цен на недвижимость, уверен Игорь Кушнир. «Напомню, что законопроект предусматривает повышение налогов на продажу и покупку недвижимости. К примеру, проект вводит НДФЛ в 18% для сумм с продажи третьего и последующих объектов недвижимости. Кроме того, увеличивается и количество операций на рынке недвижимости, которые облагаются НДС. Эксперты прогнозируют, что в результате таких нововведений, цена на квартиры может вырасти на 20-30%, и я с ними согласен», – говорит он. 

По прогнозам Анисимовой, до конца года цены на недвижимость на первичном рынке могут вырасти еще в среднем еще 17%. При этом ликвидные проекты будут расти в цене заметно быстрее других – за счет концентрации внимания платежеспособного спроса и более высокой строительной динамики.

В зависимости от локации, формата, концепции комплекса по итогам 2021 года новостройки в комфорт+ сегменте подорожают на 22-25%, в бизнес-классе цены вырастут на 24%, а в элит-сегменте в среднем на 41%.

«А вот принятие законопроекта №5600 во втором чтении в существующей редакции осенью этого года поднимет ценник еще фактически на 20% сверху от закономерного подорожания. Надеемся, что авторы законопроекта услышат рынок и внесут в документ правки, которые не допустят этого», – говорит Анисимова.

Прогноз Соколовского ориентирован не на локальные изменения, но на международный вектор. «В настоящее время на рынке жилой недвижимости Украины отмечается объективный тренд роста цен. По нашим благоприятным риск-прогнозам, эта тенденция сохранится в течение еще нескольких лет, пока стоимость жилья не выйдет на уровень, характерный для других восточноевропейских стран (Болгария, Польша, страны Балтии)», – считает он.

Какие квартиры будут наиболее популярны?

В 2021 году стал очевиден новый тренд рынка – рост количества проектов престижного сегмента. Как бизнес, так и премиум классов.

«Именно в этих сегментах наибольший прирост предложения квартир», – сообщила Ярослава Чапко. Причин изменения структуры рынка несколько. Среди них освоение девелоперами локаций в центральных и около-центральных районах, где сама экономика проекта предполагает престижный сегмент. Кроме этого, немаловажным фактором являются различные предлагаемые девелоперами концептуальные «фишки», за которые покупателю предлагают заплатить extra.

«На сегодня рынок как раз вошел в такую фазу, когда покупатель, купивший 10–15 лет назад жилье в домах, которые тогда позиционировались как бизнес-класс и сегодня уже устарели (потому что в свое время девелоперы сэкономили на качестве и удобстве), активно ищет более качественное предложение на рынке. Поэтому спрос на хорошие объекты в центральных районах сохраняется на высоком уровне», – отметила Чапко.

Также в бизнес- и премиум-сегменте наблюдается высокий инвестиционный спрос. Но покупают квартиры в основном на перепродажу, поскольку в аренде этот сегмент сегодня перенасыщен.

«Если не будет значительных законодательных и экономических потрясений, то можно ожидать дальнейшего роста цен не менее чем на 5–10% до конца года. «Пузырь» на рынке пока сложно прогнозировать, разве что все «инвестционные» квартиры будут предложены рынку одновременно. Но это вряд ли случится в ближайшее время», – считает Чапко.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате