Ошибки застройщиков: 4 причины остановки работ на стройплощадке
И как избежать такого хода событий
За 18 лет существования компании «Интергал-Буд» было построено свыше 4,6 млн кв. м в проектах, расположенных в Киеве, Львове, Мукачеве, Ровно, Черновцах и Житомире. Только за прошлый год сдано в эксплуатацию 400 000 кв. м жилья в нескольких регионах Украины.
Все объекты достроены. Даже в 2008 году, когда начался мировой финансовый кризис и остановилось 90% строек, на площадках компании в Мукачево, Ровно, Львове и Черновцах велись работы. Многие проекты в тот период оказались убыточными для застройщика, но компания выполнила свои обязательства. Дома, которые возводились в сложные для страны 2014–2015 годы – тоже завершены.
«Что объединяет наш объекты? Они все достроены. Это основной принцип работы компании», – говорит президент Ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд» Владимир Зубик.
Специально для Mind он рассказывает, как это удалось и почему не все игроки строительного рынка смогли выйти из кризисных периодов.
По сути, существует четыре основные ошибки застройщиков, которые ведут к остановке строительных работ. И рассмотреть их – актуально особенно сейчас.
Ориентация на деньги, а не на развитие бизнеса
Что значит неблагонадежный застройщик? В качестве иллюстрации можно вспомнить так называемую группу компаний «Уко-» Анатолия Войцеховского. Из более чем 40 проектов больше половины не достроено. Дома не введены в эксплуатацию. Там, где дома заселены, жители не имеют подключенных коммуникаций, прописки и прав собственности. В столице есть многоэтажка из этой плеяды, которая отапливается дровами.
Предполагаю, что у этого застройщика изначально не было цели завершить свои проекты. Дома, возведенные с такими грубыми нарушениями, без разрешительной документации невозможно сдать в принципе. Целью было быстро заработать деньги путем обмана инвесторов. А фактически – выстроить пирамиду, которая завлекала покупателей ценами на 20–30% ниже рыночных. Похожая ситуация произошла и с печально известной компанией «Элита-центр».
Цена надежного застройщика должна соответствовать рыночным реалиям, а в некоторых случаях она выше, чем у ближайших соседей и конкурентов. Ведь репутация и успешный опыт работы на рынке стоят денег и создают дополнительную привлекательность для проектов такого девелопера.
Нехватка финансирования
Строительные компании зачастую начинают продажи, имея деньги только на устройство котлована и минимальный объем работ. Остальные средства рассчитывают привлечь за счет продажи квартир в проекте.
Мне знакома эта ситуация. В 2008 году компания перед кризисом, как и все, была полна энтузиазма: покупали дефицитные участки, получали разрешительные документы, закладывали фундамент и начинали продавать. Часть денег от продаж сразу же направлялась на развитие новых проектов.
Но когда грянул кризис… Это стало холодным душем. Не только для нас, для всех. Продажи остановились. Громкие скидки в 10% и даже 30% не работали: не было нужного уровня спроса, чтобы выполнить все обязательства по уже начатым стройкам.
Компании удалось выстоять и выполнить все взятые на себя обязательства, направив на стройку средства из другого бизнеса и тем самым потеряв его. Но дома достроили и продавали их еще четыре-пять лет, причем в полтора-два раза дешевле себестоимости. В бизнесе важна не сколько прибыль, сколько выполнение взятых обязательств. Но полученный урок мы усвоили крепко.
«Интергал-Буд» начинает возводить и продавать дом, только когда есть 100% средств на весь цикл строительства. В расчетах не учитываются деньги, которые могут прийти от продажи квартир. Начатый дом должен быть достроен. Это принципиальная позиция руководства компании.
И это единственная возможность гарантировать покупателям, что они получат квартиру, за которую внесли деньги. У нас масштабные проекты, которые позволяют возводить сразу несколько домов одновременно: от пяти и больше. Однако мы соблюдаем очередность и строим ровно столько, на сколько хватает средств. Не 40 проектов, а 15. На которые гарантированно хватает финансирования.
Смежные бизнесы
Многие коллеги считают, что если закупаются массово товары или услуги, то стоит самим организовать такой бизнес. Но зачастую это провальная практика.
Нужно заниматься только тем, где есть своя команда, контроль и понимание всех процессов. В противном случае происходит отток средств, которые можно было бы направить на строительные работы.
Именно поэтому «Интергал-Буд» не инвестирует в проекты по изготовлению дверей, окон, детских площадок и т. д. и предпочитает покупать эту продукцию у тех, кто является профессионалом в своей сфере.
Думать о выручке, а не о покупателе
На рынке множество проектов, купив в которых квартиру, человек оказывается разочарован: нет доступа к инфраструктуре, хромает качество строительства и сервиса, ошибки в планировках и пр. Конечно же, спрос на такие проекты снижается, и у застройщика возникает дефицит финансирования. А если еще нет финансового резерва, сроки сдачи в эксплуатацию переносят с одного года на другой.
Именно «Интергал-Буд» начал одним из первых строить объекты комфорт-класса – жилые комплексы с качеством и инфраструктурой, как в более высоком ценовом сегменте, но по доступной для массового покупателя цене.
Кроме того, компании всегда импонировала идея продавать не полуфабрикат – «голые стены», а именно готовое жилье. Строить квартиры с ремонтом, чтобы люди могли сразу заселяться и жить. Были проблемы с поиском профессиональных отделочников – пришлось потратить несколько лет на формирование нужной команды. Но сейчас эта проблема решена. И потребитель это оценил. Около 50% квартир, которые приобретаются в объектах «Интергал-Буд», – это именно квартиры с дизайнерским ремонтом.
Сегодня компания возводит 40 жилых домов и несколько коммерческих объектов суммарной площадью свыше 1 млн кв. метров. И они тоже будут достроены. Вне зависимости от политических и экономических угроз, смены власти, кризисов. «Интергал-Буд» пережил несколько серьезных потрясений и вышел из них сильной и опытной компанией, которая не совершает ошибок, приводящих к остановке строительства.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
