Помилки забудовників: 4 причини припинення робіт на будмайданчику
І як уникнути такого перебігу подій
За 18 років існування компанії «Інтергал-Буд» було збудовано понад 4,6 млн кв. м у проєктах, розташованих у Києві, Львові, Мукачеві, Рівному, Чернівцях та Житомирі. Лише за минулий рік здано в експлуатацію 400 000 кв. м житла в кількох регіонах України.
Усі об'єкти добудовано. Навіть 2008 року, коли почалася світова фінансова криза та зупинилося 90% будівництв, на майданчиках компанії в Мукачеві, Рівному, Львові та Чернівцях велися роботи. Багато проєктів у той період виявилися збитковими для забудовника, але компанія виконала свої зобов'язання. Будинки, які зводилися в складні для країни 2014–2015 роки – теж завершено.
«Що об'єднує наші об'єкти? Їх усі добудовано. Це основний принцип роботи компанії», – говорить президент Асоціації підприємств-будівельників «Інтергал-Буд» Володимир Зубик.
Спеціально для Mind він розповідає, як це вдалося, і чому не всі гравці будівельного ринку змогли вийти з кризових періодів.
По суті, існує чотири основні помилки забудовників, які призводять до зупинки будівельних робіт. І розглянути їх – актуально особливо зараз.
Орієнтація на гроші, а не на розвиток бізнесу
Що означає неблагонадійний забудовник? Як ілюстрацію можна згадати так звану групу компаній «Уко-» Анатолія Войцеховського. З понад 40 проєктів більш ніж половину не добудовано. Будинки не введені в експлуатацію. Там, де будинки заселені, мешканці не мають підключених комунікацій, прописки та прав власності. У столиці є багатоповерхівка із цієї плеяди, яка опалюється дровами.
Припускаю, що цей забудовник від самого початку не мав на меті завершити свої проєкти. Будинки, зведені з такими грубими порушеннями, без дозвільної документації неможливо здати в принципі. Метою було – швидко заробити гроші через обман інвесторів. А фактично – вибудувати піраміду, яка приваблювала покупців цінами на 20–30% нижче за ринкові. Схожа ситуація сталася і з сумнозвісною компанією «Еліта-центр».
Ціна надійного забудовника має відповідати ринковим реаліям, а в деяких випадках вона вища, ніж у найближчих сусідів і конкурентів. Адже репутація та успішний досвід роботи на ринку коштують грошей і створюють додаткову привабливість для проєктів такого девелопера.
Нестача фінансування
Будівельні компанії часто починають продажі, маючи гроші тільки на облаштування котловану й мінімальний обсяг робіт. Інші кошти розраховують залучити завдяки продажу квартир у проєкті.
Мені знайома ця ситуація. У 2008 році напередодні кризи «Інтергал-Буд», як і всі, був сповнений ентузіазму: купували дефіцитні ділянки, отримували дозвільні документи, закладали фундамент і починали продавати. Частину грошей від продажу відразу ж спрямовували на розвиток нових проєктів.
А от коли вибухнула криза… Це стало холодним душем. Не лише для нас, а й для всіх. Продажі зупинилися. Гучні знижки в 10% і навіть 30% не працювали: не було потрібного рівня попиту, щоб виконати всі зобов'язання щодо вже розпочатих будівництв.
Компанії вдалося вистояти і виконати всі взяті зобов'язання, скерувавши на будівництво кошти з іншого бізнесу і через це втративши його. Але будинки добудували і продавали їх ще чотири-п'ять років, причому в півтора-два рази дешевше за собівартість. У бізнесі важливий не стільки прибуток, скільки виконання взятих зобов'язань. Але отриманий урок ми засвоїли міцно.
«Інтергал-Буд» починає зводити і продавати будинок, тільки коли є 100% коштів на весь цикл будівництва. У розрахунках не враховуються гроші, які можуть прийти від продажу квартир. Початий будинок має бути добудований. Це важлива позиція керівництва компанії.
І це єдина можливість гарантувати покупцям те, що вони отримають квартиру, за яку внесли гроші. У нас масштабні проєкти, які дозволяють зводити відразу кілька будинків одночасно: від п'яти та більше. Проте ми дотримуємося черговості та будуємо рівно стільки, на скільки вистачає коштів. Не 40 проєктів, а 15.
Суміжні бізнеси
Багато хто з колег вважають, що, коли закуповуються масово товари чи послуги, варто самим організувати такий бізнес. Але найчастіше це провальна практика.
Потрібно займатися лише тим, де є своя команда, контроль і розуміння всіх процесів. Інакше відбувається відтік коштів, які можна було б направити на будівельні роботи.
Саме тому «Інтергал-Буд» не інвестує в проєкти з виготовлення дверей, вікон, дитячих майданчиків тощо та вважає за краще купувати цю продукцію в тих, хто є професіоналом у своїй сфері.
Думати про виручку, а не про покупця
На ринку безліч проєктів, купивши в яких квартиру, людина розчаровується: відсутня інфраструктура, кульгає якість будівництва та сервісу, є помилки в плануваннях тощо. Звісно ж, попит на такі проєкти знижується, і в забудовника виникає дефіцит фінансування. А коли немає ще й фінансового резерву, термін здачі в експлуатацію переносять з одного року на інший.
Саме «Інтергал-Буд» почав одним із перших будувати об'єкти комфорт-класу – житлові комплекси з якістю та інфраструктурою, як у вищому ціновому сегменті, але за доступною для масового покупця ціною.
Крім того, компанії завжди імпонувала ідея продавати не напівфабрикат – голі стіни, а саме готове житло. Будувати квартири з ремонтом, щоб люди могли відразу заселятися та жити. Були проблеми з пошуком професійних обробників – довелося витратити кілька років на формування потрібної команди. Але зараз цю проблему ми розв’язали. Близько 50% квартир, які купуються в об'єктах «Інтергал-Буд», – це квартири з дизайнерським ремонтом.
Сьогодні компанія зводить 40 житлових будинків і кілька комерційних об'єктів сумарною площею понад 1 млн кв. м. І вони також будуть добудовані. Незалежно від політичних та економічних загроз, зміни влади, криз. «Інтергал-Буд» пережив кілька серйозних потрясінь і вийшов із них сильнішою та досвідченішою компанією, яка не припускається помилок, що призводять до зупинки будівництва.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
