Только спокойствие: итоги-2018 для украинского рынка недвижимости

Для рынка первичной недвижимости 2018 год прошел без особых потрясений. Застройщики лишь незначительно снизили объемы строительства (на 10-15% по сравнению с 2017-м), а стоимость нового жилья при этом практически не изменилась. Даже в Киеве обладателем однокомнатной квартиры площадью 35-40 кв. м в новостройке по-прежнему можно стать за 400-500 тыс. грн. А в областных центрах – и того меньше, за 300-350 тыс. грн.

То есть, цена квадратного метра стартует приблизительно с отметки в 11-13 тыс. грн (эконом-класс). В комфорт-классе стоимость «квадрата» чуть выше – от 15-17 тыс. грн. За квартиры бизнес-класса застройщики просят минимум 22-25 тыс. грн/кв. м, а квадратные метры в жилых комплексах премиум-класса стоят от 50-60 тыс. грн.

На таком уровне цены балансируют уже больше года, с небольшими колебаниями. По данным SV Development, средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Киева за 2018 год просела более чем на 4%, до $938. Во многом это заслуга стабильного курса гривны: в течение 2018 года национальная валюта даже укрепилась на 2%. Препятствуют росту цен также высокая конкуренция между застройщиками и относительно слабый спрос со стороны покупателей, который существенно отстает от предложения нового жилья.

На 2019 год эксперты сулят рынку недвижимости ценовое спокойствие и сохранение высоких темпов застройки, прежде всего в Киеве и других крупных городах. Причем, как и ранее, в портфолио застройщиков будут преобладать новостройки эконом- и комфорт-класса (на них уже приходится 50-60%), в то время как доля более дорогого жилья будет постепенно сокращаться.

Mind решил подвести итоги 2018 года на рынке первичной недвижимости, выделить самые интересные события и заслуживающие внимания проекты.

Наиболее «плодовитыми» застройщиками по-прежнему остаются компании «Киевгорстрой» и «Укрбуд». По данным lun.ua, «Киевгорстрой» на данный момент возводит 51 дом в 13 жилых комплексах. И это проекты реализуются не только в Киеве и его окрестностях, но и в Одессе, и в Житомире.  Несмотря на то, что компания специализируется в основном на доступном жилье (эконом- и комфорт-класс), в ее портфеле есть также и проекты бизнес-класса. Среди них – Manhattan City (заявленный ввод в эксплуатацию – III квартал 2019 года) и ЖК «Лейпцигский» (дом почти завершен).

«Укрбуд» строит 51 дом в 23 ЖК. Среди них как объекты комфорт-класса, так и более престижные проекты, где стоимость квадратного метра составляет 45-60 тыс. грн. Например, клубный дом La Manche и ЖК Crystal House, расположенный недалеко от НСК «Олимпийский».

Самый же масштабный проект в столице реализует KAN Development. Речь о ЖК «Комфорт Таун» на месте бывшего завода «Вулкан» на Левом берегу Киева. Строительство этого микрорайона началось еще в 2010 году. На территории площадью свыше 40 га будет построено более 190 домов. Из них готово уже 159, и в данный момент компания строит еще 33 дома. Второй по масштабности комплекс компании – ЖК «Файна таун» на участке площадью 40 га, образованном улицами Эстонская, Салютная, Щербаковского и Туполева. Он относительно «свежий»: строится 11 домов, а всего будет построен 91 дом.

В середине декабря 2018 года совладелец компании Taryan Group (бывшая «Познякижилстрой») Артур Мхитарян обнародовал резонансное видеообращение к президенту Петру Порошенко. Он заявил, что Министерство культуры Украины саботирует выдачу согласований на строительство. И с такой проблемой столкнулась не только его компания, а еще несколько десятков других застройщиков. По словам Мхитаряна, одновременно с этим Генпрокуратура и Служба безопасности Украины открывают дела против застройщиков и угрожают остановить строительство, требуя «откупные» в размере $1 млн.

После этого заявления в СМИ появился список проектов, которые, по версии правоохранителей, строятся без одобрения Минкульта. В этот перечень внесены жилые комплексы компаний KAN Development, Edelburg Development, «Риел», «Укрбуд».

В Службе безопасности обвинения Мхитаряна опровергли. Но в то же время СБУ признала, что по факту нарушений при возведении ЖК действительно ведется следствие и открыты уголовные производства.

Звание наиболее дорогого жилого комплекса однозначно получает Linden Luxury Residences. Его строит Budhouse Group в самом сердце столицы – на ул. Лютеранской. Оттуда до Крещатика и Бессарабки – рукой подать. Застройщик обещает ввести объект в эксплуатацию в IV квартале 2019 года.

Что интересно, сначала на этом участке должен был появиться отель Sofitel. Но в итоге девелопер передумал – и в 2016 году получил разрешение на возведение жилого комплекса.

Linden Luxury Residences – это 14-этажный дом с подземным паркингом на 250 машиномест. Технология строительства – монолитно-каркасная, материал стен – кирпич, дополнительно они будут утеплены минеральной ватой. Объект оснастят централизованной системой кондиционирования, индивидуальной приточно-вытяжной вентиляцией для каждой квартиры с двойной степенью очистки воздуха, собственной котельной, тройной системой фильтрации воды и автоматической системой наблюдения и контроля «умный дом». Помимо этого, жильцам предоставляется консьерж-сервис.

Стоимость квадратного метра в Linden Luxury Residences составляет 110-186 тыс. грн. За однокомнатную квартиру площадью 81 кв. м придется выложить почти 9 млн грн, а за двухуровневые апартаменты на 410 кв. м – 76 млн грн.

Далеко не все жилые комплексы выглядят безлико и уныло. Приз за оригинальность можно отдать сразу двум проектам компании Taryan Group. Первый – это ЖК Jack House, который построен на пересечении бульвара Леси Украинки и ул. Первомайского. Его главная «фишка» – огромная лаунж-зона, расположенная прямо на крыше. Там находится круглогодичный термальный бассейн с мини-пляжем, ресторан с видом на Киев, SPA и панорамный фитнес-клуб. В честь сдачи дома застройщик в октябре 2018 года даже провел вечеринку. Цена квадратного метра в этом ЖК стартует с отметки 69 тыс. грн. Стоимость однокомнатной квартиры составляет 4,5 млн грн.

Второй жилой комплекс – Royal Tower – тоже расположен в центре столицы. Застройщик решил превратить его крышу в полноценный парк. Там есть аллеи для отдыха и прогулок, панорамная площадка с видом на город, места для пикников и занятий спортом, а также лаунж для вечеринок. И хотя Royal Tower был построен еще в 2016 году, квартиры в нем еще до конца не распроданы. На вторичном же рынке за квадратный метр в этом ЖК просят от 2,5 до 4 тыс. долл.

Пару лет назад в Украине начался бум на смарт-квартиры. По сути, это хорошо знакомые еще с советских лет «гостинки», но в современном исполнении. Застройщики, которые брались за подобные проекты, озвучивали логичные и веские аргументы: жилье площадью 25-27 кв. м может быть вполне комфортным, зато оно дешевле, а затраты на оплату коммунальных услуг – ниже.

Правда, с ценой по факту оказалось не все так однозначно. Квадратный метр в таких «гостинках» стоит на 30-50% больше, чем в обычных. И это одна из причин, почему смарт-квартиры особо не «взлетели». Тем не менее, предложений от застройщиков – хоть отбавляй. И они продолжают выводить новые объекты с «умным» жильем.

В столичном ЖК «Файна таун», например, площадь однокомнатной квартиры – менее 29 кв. м. На кухню выделено 13 кв. м, на спальню – всего 8,6 кв. м. Стоимость квадратного метра – 30 тыс. грн.

В ЖК «Вернисаж» в Житомире размер квартир еще скромнее – от 22 кв. м. Хотя и цена довольно привлекательная – 11,4 тыс. грн/кв. м. Формат квартиры – студио, кухня спарена с комнатой, ее площадь – 14 кв. м.

Но рекордсмены по миниатюризации – это ЖК «Конторский» в Харькове, где площадь квартир составляет 21 кв. м (стоимость «квадрата» – 18 тыс. грн) и ЖК Smart House в Киеве. В последнем площадь жилья – от 18 кв. м. При этом за такую «клетушку» с ремонтом и мебелью застройщик просит 700 тыс. грн. То есть, почти 39 тыс. грн за квадратный метр.