Зберігаймо спокій: підсумки-2018 для українського ринку нерухомості

Для ринку первинної нерухомості 2018 рік пройшов без особливих потрясінь. Забудовники лише незначно знизили обсяги будівництва (на 10-15% порівняно з 2017-м), а вартість нового житла при цьому практично не змінилася. Навіть у Києві володарем однокімнатної квартири площею 35-40 кв. м в новобудові як і раніше можна стати за 400-500 тис. грн. А в обласних центрах – і поготів менше: за 300-350 тис. грн.

Тобто, ціна квадратного метра стартує приблизно з позначки в 11-13 тис. грн (економ-клас). У комфорт-класі вартість «квадрата» трохи вища – від 15-17 тис. грн. За квартири бізнес-класу забудовники просять мінімум 22-25 тис. грн/кв. м, а квадратні метри в житлових комплексах преміум-класу коштують від 50-60 тис. грн.

На такому рівні, з невеликими коливаннями, ціни балансують вже понад рік. За даними SV Development, середня вартість «квадрата» на первинному ринку Києва за 2018-й просіла більш ніж на 4%, до $938. Багато в чому це заслуга стабільного курсу гривні: протягом минулого року національна валюта навіть зміцнилася на 2%. Перешкоджають зростанню цін також висока конкуренція між забудовниками і відносно слабкий попит з боку покупців, який суттєво відстає від пропозиції нового житла.

На 2019 рік експерти обіцяють ринку нерухомості ціновий спокій і збереження високих темпів забудови, перш за все – в Києві та інших великих містах. Причому, як і раніше, в портфоліо забудовників переважатимуть пропозиції економ- і комфорт-класу (на них вже припадає 50-60%), у той час як частка дорожчого житла поступово скорочуватиметься.

Mind вирішив підбити підсумки 2018 року на ринку первинної нерухомості, виділити найцікавіші події та проекти, що заслуговують на увагу.

Найбільш «плідними» забудовниками як і раніше залишаються компанії «Київміськбуд» і «Укрбуд». За даними lun.ua, «Київміськбуд» на даний момент зводить 51 будинок у 13 житлових комплексах. І це проекти реалізуються не лише в Києві та його околицях, а й в Одесі і Житомирі. Незважаючи на те, що компанія спеціалізується в основному на доступному житлі (економ- і комфорт-клас), в її портфелі є також і проекти бізнес-класу. Серед них – Manhattan City (заявлене введення в експлуатацію – III квартал 2019 року) і ЖК «Лейпцизький» (будинок майже завершено).

«Укрбуд» будує 51 будинок у 23 ЖК. Серед них як об'єкти комфорт-класу, так і більш престижні проекти, де вартість квадратного метра становить 45-60 тис.  грн. Наприклад, клубний будинок La Manche і ЖК Crystal House, розташований недалеко від НСК «Олімпійський».

Наймасштабніший проект у столиці реалізує KAN Development. Йдеться ЖК «Комфорт Таун» на місці колишнього заводу «Вулкан» на Лівому березі Києва. Будівництво цього мікрорайону почалося ще в 2010 році. На території площею понад 40 га буде зведено понад 190 будинків. З них готові вже 159, і на даний момент компанія будує ще 33 будинки. Другий за масштабністю комплекс компанії – ЖК «Файна таун» на ділянці площею 40 га, утвореному вулицями Естонська, Салютна, Щербаківського та Туполєва. Він набагато «свіжіший»: наразі зводиться 11 будинків, а всього буде побудований 91 будинок.

У середині грудня 2018 року співвласник компанії Taryan Group (колишня «Познякижилбуд») Артур Мхітарян оприлюднив резонансне відеозвернення до президента Петра Порошенка. Він заявив, що Міністерство культури України саботує видачу погоджень на будівництво. І з такою проблемою зіткнулася не лише його компанія, а ще кілька десятків інших забудовників. За словами Мхітаряна, одночасно з цим Генпрокуратура і Служба безпеки України відкривають справи проти забудовників і погрожують зупинити будівництво, вимагаючи «відкупні» у розмірі $1 млн.

Після цієї заяви у ЗМІ з'явився список проектів, які, за версією правоохоронців, будуються без схвалення Мінкульту. До цього переліку внесено житлові комплекси підприємств KAN Development, Edelburg Development, «Ріел», «Укрбуд».

У Службі безпеки звинувачення Мхітаряна спростували. Але в той же час СБУ визнала, що за фактом порушень при зведенні ЖК дійсно ведеться слідство і відкриті кримінальні провадження.

Звання найдорожчого житлового комплексу однозначно отримує Linden Luxury Residences. Його будує Budhouse Group у самому серці столиці – на вул. Лютеранській. Звідти до Хрещатика і Бесарабки – геть близько. Забудовник обіцяє ввести об'єкт в експлуатацію у IV кварталі 2019 року.

Що цікаво, спочатку на цій ділянці мав з'явитися готель Sofitel. Але зрештою девелопер передумав – і в 2016 році отримав дозвіл на зведення житлового комплексу.

Linden Luxury Residences – це 14-поверховий будинок із підземним паркінгом на 250 машиномісць. Технологія будівництва – монолітно-каркасна, матеріал стін – цегла, додатково вони будуть утеплені мінеральною ватою. Об'єкт оснастять централізованою системою кондиціонування, індивідуальною припливно-витяжною вентиляцією для кожної квартири з подвійним ступенем очищення повітря, власною котельнею, потрійною системою фільтрації води і автоматичною системою спостереження і контролю «розумний дім». Крім цього, мешканцям надається консьєрж-сервіс.

Вартість квадратного метра в Linden Luxury Residences становить 110-186 тис. грн. За однокімнатну квартиру площею 81 кв. м доведеться викласти майже 9 млн грн, а за дворівневі апартаменти на 410 кв. м – 76 млн грн.

Далеко не всі житлові комплекси виглядають безбарвно і похмуро. Приз за оригінальність можна віддати одразу двом проектам компанії Taryan Group. Перший – це ЖК Jack House, який побудований на перетині бульвару Лесі Українки і вул. Первомайського. Його головна «фішка» – величезна лаунж-зона, розташована прямо на даху. Там знаходиться цілорічний термальний басейн з міні-пляжем, ресторан з видом на Київ, SPA і панорамний фітнес-клуб. На честь здачі будинку забудовник у жовтні 2018 року навіть влаштував вечірку. Ціна квадратного метра в цьому ЖК стартує з позначки 69 тис. грн. Вартість однокімнатної квартири становить 4,5 млн грн.

Другий житловий комплекс – Royal Tower – теж розташований у центрі столиці. Забудовник вирішив перетворити його дах на повноцінний парк. Там є алеї для відпочинку і прогулянок, панорамний майданчик з видом на місто, місця для пікніків і занять спортом, а також лаунж для вечірок. І хоча Royal Tower був побудований ще в 2016 році, квартири в ньому ще до кінця не розпродані. На вторинному ж ринку за квадратний метр у цьому ЖК просять від 2,5 до 4 тис. дол.

Пару років тому в Україні почався бум на смарт-квартири. По суті, це добре знайомі ще з радянських років «гостинки», але в сучасному виконанні. Забудовники, які бралися за подібні проекти, озвучували логічні та вагомі аргументи: житло площею 25-27 кв. м може бути цілком комфортним, зате воно дешевше, а витрати на оплату комунальних послуг – нижчі.

Щоправда, з ціною за фактом виявилося не все так однозначно. Квадратний метр у таких «гостинках» коштує на 30-50% більше, ніж у звичайних. І це одна з причин, чому смарт-квартири особливо не «злетіли». Проте, пропозицій від забудовників – купа. І вони продовжують виводити нові об'єкти з «розумним» житлом.

У столичному ЖК «Файна таун», наприклад, площа однокімнатної квартири – менше 29 кв. м. На кухню виділено 13 кв. м, на спальню – всього 8,6 кв. м. Вартість квадратного метра – 30 тис. грн.

У ЖК «Вернісаж» у Житомирі розмір квартир ще скромніший – від 22 кв. м. Хоча і ціна досить приваблива – 11,4 тис. грн/кв. м. Формат квартири – студіо, кухня спарена з кімнатою, її площа – 14 кв. м.

Але рекордсмени з мініатюризації – це ЖК «Конторський» у Харкові, де площа квартир становить 21 кв. м (вартість «квадрата» – 18 тис. грн) та РК Smart House в Києві. В останньому площа житла – від 18 кв. м. При цьому за таку «клетушку» з ремонтом і меблями забудовник просить 700 тис. грн. Тобто, майже 39 тис. грн за квадратний метр.