Холодная весна: как и почему обвалился вторичный рынок недвижимости
И что происходит с ценами на квартиры
Рынок вторички из-за карантина «ушел в отпуск». Весной-2020 спрос сократился в два раза по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. Оставшиеся покупатели просят дисконт в 20-25%. Mind разбирался, когда рынок оживет, и насколько подешевеет жилье по итогу его просадки.
Когда и почему продажи остановились?
«В марте-апреле 2020 года спрос на покупку вторичного жилья сократился до 30-50% от прошлогоднего уровня», – говорит Михаил Артюхов, специалист по недвижимости международной сети RE/MAX. В регионах ситуация еще более плачевная: там активность упала на 70-90%.
Причем, агенты по недвижимости говорят, что во второй половине марта, когда правительство только отправило страну на самоизоляцию, сделки проводились довольно активно. Как с квартирами, так и с частными домами. По словам Михаила Артюхова, объем продаж квартир, таунхаусов и небольших загородных домов в нынешнем марте в 1,5 раза превысил показатели 2019 года за этот же период.
«Но это сделки, которые были запущены в основном еще до введения карантина. А вот в апреле мы уже наблюдаем значительное падение спроса», – объясняет Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДомСервис».
В апреле люди чаще просматривали объявления, звонили продавцам, риелторам, а на просмотры ездили единицы. Как правило, эти визиты ничем не заканчивались. Поведение потенциальных покупателей объяснить довольно легко: люди не понимают, сколько продлится карантин, и как долго страна будет выходить из такого состояния.
Сказалось на уровне спроса и то, что многие лишились работы, а деньги, отложенные на покупку жилья, теперь «проедают». По данным Госслужбы занятости, к середине апреля на учете по безработице в стране состояло свыше 387 000 человек, из которых 71 400 человек пополнили ряды безработных с начала карантина. По оценкам Торгово-промышленной палаты Украины, карантин временно оставил без работы от 500 000 до 700 000 человек.
Оставшиеся покупатели заняли выжидательную позицию. Они рассчитывают, что продавцы в кризисной ситуации начнут сбрасывать цены на квартиры. Но этого не происходит. По данным 100realty.ua, в марте средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Киева в связи с девальвацией уменьшилась лишь на 1,4% – до $1433 за один кв. м, а в национальной валюте цена, наоборот, выросла на 13% – до 40 300 грн/кв. м. По сравнению с мартом 2019 года, средняя цена квадратного метра выросла в долларах на 12,7%, в гривнах – на 16,5%.
Почему продавцы уходят с рынка?
По итогам марта-2020 предложение на рынке вторичного жилья Киева сократилось почти на 25% в сравнении с мартом 2019 года. При этом структура предложения не изменилась.
В общем объеме выставленного на продажу жилья однокомнатные квартиры занимают 25%, двухкомнатные – 30%, трехкомнатные – 35% и четырехкомнатные – 10%.
Почему так происходит? Риелторы говорят, что продавцы квартир отчаялись найти покупателей. «Покупатель сейчас хочет приобретать недвижимость только с существенным дисконтом, на 25-30% ниже изначальной цены. Но продавцы к такому торгу не готовы. Соглашаются уступить более 10% стартовой цены лишь единицы», – говорит Андрей Романов.
Поэтому многие владельцы квартир просто снимают их с продажи, предпочитая дождаться лучших времен. Часть продавцов уходит на рынок аренды, пытаясь временно «пристроить» жилье и получить хоть какой-то доход.
«Предложение на рынке долгосрочной аренды жилья столицы в марте-апреле выросло в 2-3 раза и превысило 15 000 квартир, из которых 25% составляет качественное, как правило, новое жилье, в ценовой категории 8-13 тыс. грн в месяц», – замечает Михаил Артюхов.
Что будет осенью?
Игроки рынка ожидают оживление рынка только в сентябре. Продление карантина до 22 мая, пусть и с послаблениями, «убило» остатки весеннего сезона.
Михаил Артюхов предполагает, что первыми на вторичный рынок вернутся продавцы-спекулянты, которые будут сбрасывать квартиры с хорошими скидками. «Сделки будут проходить между инвесторами-спекулянтами и покупателями, с дисконтом на уровне 20-25%, если отталкиваться от цен начала 2020 года. Первые стремятся вернуть средства без прибыли, чтобы «сыграть на понижении» до конца 2020 года. Вторые верят, что в горизонте 7-10 лет вряд ли будет лучшее время для покупки жилья», – объясняет Артюхов.
Карантин для рынка не пройдет бесследно, считает Андрей Романов. К концу 2020 года вторичное жилье подешевеет на 15%. Если учесть, что в Киеве средняя стоимость «квадрата» – около $1400, то цена в столице может опуститься ниже $1200 за кв. м.
В других крупных городах – Одессе, Львове, Днепре, Харькове – стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет $700-800 кв. м, свидетельствуют данные консалтинговой компании SV Development. Соответственно, там цены на квартиры могут откатиться до $600-700 кв. м.
А вот аналитик SV Development Сергей Костецкий уверен, что существенной корректировки цен не будет: «Цена квартир на вторичном рынке не изменится, так как она в первую очередь привязана к валютному курсу. Да и лояльности к торгу уже нет. Цену ставят на границе продажи, а не как это было раньше, когда продавцы специально завышали стоимость на 10-15%, чтобы потом уступить». Более того, прогнозирует он, популярное жилье – одно- и двухкомнатные квартиры в «спальных» районах могут и подорожать.
Так какие квартиры подешевеют?
Жилье в Украине по-прежнему переоценено. До кризиса срок возврата инвестиций во вторичную недвижимость достигал 11-13 лет аренды. В то время как оптимальным считается показатель в пределах 8-9 лет. К тому же, серьезную конкуренцию «вторичке» составляет первичный рынок (более 60% сделок приходятся как раз на «первичку», как писал ранее Mind). Особенно переоцененность коснулась старого жилого фонда, возрастом 30-40 и более лет. Так что в этом сегменте падение цен неизбежно.
Отложенный спрос, сформировавшийся за счет карантина, на рынок вернется. Но и расставаться с деньгами покупатели будут гораздо тяжелее, выискивая квартиры с высокими потребительскими характеристиками (использование качественных строительных и отделочных материалов, энергоэффективность, развитая инфраструктура). Поэтому фокус спроса однозначно сместится на жилье поновее, что может подстегнуть осенью рост цен на квадратные метры в домах 2000-х годов постройки.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
