Холодна весна: як і чому обвалився вторинний ринок нерухомості
І що відбувається з цінами на квартири
Ринок вторинки через карантин «пішов у відпустку». Навесні-2020 попит скоротився удвічі порівняно з показниками аналогічного періоду минулого року. Решта покупців просять дисконт у 20-25%. Mind розбирався, коли ринок оживе, і наскільки подешевшає житло за підсумком його просідання.
Коли і чому продажі зупинилися?
«У березні-квітні 2020 року попит на купівлю вторинного житла скоротився до 30-50% від торішнього рівня», – каже Михайло Артюхов, фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX. У регіонах ситуація ще гірша: там активність впала на 70-90%.
Причому, агенти з нерухомості кажуть, що в другій половині березня, коли уряд тільки відправив країну на самоізоляцію, операції проводилися досить активно. Як з квартирами, так і з приватними будинками. За словами Михайла Артюхова, обсяг продажів квартир, таунхаусів і невеликих заміських будинків у нинішньому березні в 1,5 рази перевищив показники 2019 року за цей же період.
«Але це угоди, які були запущені в основному ще до введення карантину. А ось у квітні ми вже спостерігаємо значне падіння попиту», – пояснює Андрій Романов, директор агентства нерухомості «КиївДімСервіс».
У квітні люди частіше переглядали оголошення, телефонували продавцям, ріелторам, а на перегляди їздили одиниці. Як правило, ці візити нічим не закінчувалися. Поведінку потенційних покупців пояснити досить легко: люди не розуміють, скільки триватиме карантин, і як довго країна виходитиме з такого стану.
Позначилося на рівні попиту і те, що багато хто залишився без роботи, а гроші, відкладені на покупку житла, тепер «проїдають». За даними Держслужби зайнятості, до середини квітня на обліку по безробіттю в країні перебувало понад 387 000 осіб, з яких 71 400 поповнили лави безробітних з початку карантину. За оцінками Торгово-промислової палати України, карантин тимчасово позбавив роботи від 500 000 до 700 000 чоловік.
Решта покупців зайняли вичікувальну позицію. Вони розраховують, що продавці в кризовій ситуації почнуть знижувати ціни на квартири. Але цього не відбувається. За даними 100realty.ua, у березні середня вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва в зв'язку з девальвацією зменшилася лише на 1,4% – до $1433 за один кв. м, а в національній валюті ціна, навпаки, зросла на 13% – до 40 300грн/кв. м. У порівнянні з березнем 2019 року, середня ціна квадратного метра зросла в доларах на 12,7%, у гривні – на 16,5%.
Чому продавці йдуть з ринку?
За підсумками березня-2020 пропозиція на ринку вторинного житла Києва зменшилася майже на 25% в порівнянні з березнем 2019 року. При цьому структура пропозиції не змінилася.
У загальному обсязі виставленого на продаж житла однокімнатні квартири займають 25%, двокімнатні – 30%, трикімнатні – 35% і чотирикімнатні – 10%.
Чому так відбувається? Ріелтори кажуть, що продавці квартир зневірилися знайти покупців. «Покупець зараз хоче купувати нерухомість лише з істотним дисконтом, на 25-30% нижче початкової ціни. Але продавці до такого торгу не готові. Погоджуються поступитися понад 10% від стартової ціни лише одиниці», – каже Андрій Романов.
Тому багато власників квартир просто знімають їх з продажу, вважаючи за краще дочекатися кращих часів. Частина продавців йде на ринок оренди, намагаючись тимчасово «прилаштувати» житло і отримати хоч якийсь дохід.
«Пропозиція на ринку довгострокової оренди житла столиці в березні-квітні зросла в 2-3 рази і перевищило 15 000 квартир, з яких 25% складає якісне, як правило, нове житло, в ціновій категорії 8-13 тис. Грн на місяць», – зауважує Михайло Артюхов.
Що буде восени?
Гравці ринку очікують пожвавлення ринку тільки у вересні. Продовження карантину до 22 травня, нехай і з послабленнями, «вбило» залишки весняного сезону.
Михайло Артюхов прогнозує, що першими на вторинний ринок повернуться продавці-спекулянти, які скидатимуть квартири з гарними знижками. «Угоди будуть проходити між інвесторами-спекулянтами і покупцями, з дисконтом на рівні 20-25%, якщо відштовхуватися від цін початку 2020 року. Перші прагнуть повернути кошти без прибутку, щоб «зіграти на зниженні» до кінця 2020 року. Другі вірять, що в горизонті 7-10 років навряд чи буде найкращий час для купівлі житла», – пояснює Артюхов.
Карантин для ринку не пройде безслідно, вважає Андрій Романов. До кінця 2020 року вторинне житло подешевшає на 15%. Якщо врахувати, що в Києві середня вартість «квадрата» – близько $1400, то ціна в столиці може опуститися нижче $1200 за кв. м.
В інших великих містах – Одесі, Львові, Дніпрі, Харкові – вартість квадратного метра на вторинному ринку становить $ 700-800 кв. м, свідчать дані консалтингової компанії SV Development. Відповідно, там ціни на квартири можуть відкотитися до $600-700 за кв. м.
А ось аналітик SV Development Сергій Костецький упевнений, що істотного коригування цін не буде: «Ціна квартир на вторинному ринку не зміниться, оскільки вона в першу чергу прив'язана до валютного курсу. Та й лояльності до торгу вже немає. Ціну ставлять на кордоні продажу, а не як це було раніше, коли продавці спеціально завищували вартість на 10-15%, щоб потім поступитися». Більш того, прогнозує він, популярне житло – одно- і двокімнатні квартири в «спальних» районах можуть і подорожчати.
То які квартири подешевшають?
Житло в Україні як і раніше переоцінене. До кризи термін повернення інвестицій у вторинну нерухомість досягав 11-13 років оренди. У той час як оптимальним вважається показник у межах 8-9 років. До того ж, серйозну конкуренцію «вторинці» створює первинний ринок (понад 60% угод припадає якраз на «первинку», як писав раніше Mind). Особливо переоціненість торкнулася старого житлового фонду, віком 30-40 і більше років. Отже в цьому сегменті падіння цін неминуче.
Відкладений попит, що сформувався за рахунок карантину, на ринок повернеться. Але і розлучатимуться з грошима покупці набагато важче, вишукуючи квартири з високими споживчими характеристиками (використання якісних будівельних та оздоблювальних матеріалів, енергоефективність, розвинена інфраструктура). Тому фокус попиту однозначно зміститься на житло новіше, що може підстьобнути восени зростання цін на квадратні метри в будинках, зведених у 2000 роках.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: editor@mind.ua.
