Другий шанс: чому покупці йдуть на вторинний ринок житла
І як змінюються ціни на квартири у великих містах
Ринок житла виходить з кризи – кількість угод на первинному ринку збільшується при збереженні цін. Це стосується як Києва, так й інших великих міст України. Показники могли б бути вище, але покупці стали все частіше дивитися на вторинний ринок нерухомості. Такі наслідки краху одного з лідерів ринку – компанії «Укрбуд», і скандалів навколо банку «Аркада». А ще – перебоїв у роботі ДАБІ та коронакризи, під час якої багато будівництв просто зупинилися.
Mind з'ясовував, які методи застосовують будівельні компанії, щоб активізувати попит на нові «квадрати». І як змінилися ціни в Києві, Львові, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі.
Які ж загальні тренди?
Кількість угод з квартирами на первинному ринку в червні – липні досягла приблизно 70–80% від обсягу угод за аналогічний період минулого року. Це усереднений показник по ринку, характерний як для столиці, так і для регіонів.
У реальності ж ситуація в кожному проєкті своя. В одних забудовники продовжують ще виходити з коронакризи, а в інших – спостерігається активне зростання продажів. «У квітні було затишшя. Але завдяки виваженій політиці продажів і тому, що будівництво працює в три зміни, у травні вийшли на показники продажів і грошових надходжень травня 2019 року», – розповідає директор з маркетингу та продажів ЖК бізнес-класу RiverStone Ангеліна Деревльова. У червні, за її словами, надходження грошових коштів перевищили минулорічні показники майже вдвічі. «Ми закрили всі прострочення платежів і забезпечили дострокове погашення розстрочок», – пояснює експерт.
Вартість квадратних метрів у новобудовах за квітень – червень майже не змінилася. Зростання цін переважно інфляційне, у межах 2–5%, залежно від об'єкта й міста.
По-перше, забудовники побоюються значно піднімати ціни, щоб не злякати покупців. По-друге, зростання вартості «квадрата» згладжується численними акціями та знижками від забудовників.
У Києві мінімальний цінник на житло в новобудові стартує з позначки 14 000–15 000 грн, у передмісті столиці – з 10 000–11 000 грн, а в мільйонниках – з 12 000–13 000 грн, свідчать дані ЛУН.
Що відбувається в Києві й області?
Ринок столиці відчуває себе найкраще. Адже тут найвища концентрація платоспроможного населення. Та й доходи киян постраждали від кризи не так сильно, як у регіонах. «За останні два-три тижні в об'єктах економ-класу кількість проданих квартир збільшилася в середньому на 2%, у будинках бізнес-і преміум-класу зростання продажів зафіксоване на позначці близько 4%, а в об'єктах нових форматів (ЖК-мікрорайони) – трохи більше, ніж на 6%», – розповідає директор з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян.
Водночас у Києві забудовники із запланованого до продажу на період з березня по травень житла не змогли реалізувати понад 4000 квартир, внаслідок чого недоотримали прибуток у розмірі 1,3–1,4 млрд грн. А це не тільки заробіток будівельних компаній, але й кошти, які вони направляють на добудову розпочатих проєктів.
«Тому для 25% споруджуваних об'єктів, фінансування яких ведеться в основному за рахунок коштів покупців, непродані за час карантину квартири (і як наслідок – недоотримані кошти для подальшого розвитку проєкту), можуть стати складно розв'язуваною без сторонньої фінансової допомоги проблемою», – прогнозує Саакян.
Фінансова «подушка», що дозволить без складнощів завершити будівництво, в Києві є у 17–20% проєктів, вважають експерти.
«Можна говорити про те, що проблемними залишаються деякі об'єкти економ-класу, які будуються за рахунок коштів покупців. У зоні ризику – частина об'єктів комфорт- і бізнес-класу, у яких є питання з законністю будівництва або відсутній весь пакет дозвільних документів», – коментує керівник проєкту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.
Ціни на первинне житло в столиці відчутно не змінилися. За січень – червень цього року в середньому ціни зросли на 3%, до $1391 за 1 кв. м, свідчать дані аналітичного відділу інвестиційно-девелоперської компанії City One Development. Якщо дивитися по сегментах, то економ-клас подешевшав на 13%, комфорт – на 7%, бізнес – на 3%.
Наскільки подорожчав преміум-клас?
Попит на квартири в передмісті Києва майже наздогнав докарантинні значення. Сателіти столиці почали користуватися великим інтересом з боку покупців, бо умови життя в передмісті нітрохи не гірше, а то й кращі, ніж у Києві: чистіше повітря, більше простору, соціальна інфраструктура активно розвивається.
Втім, у відповідь на щораз вищій попит ціни в деяких ЖК Київської області вже збільшилися на 10%. А кількість споруджуваних об'єктів перевищила кількість будівництв у Києві.
Що відбувається в регіонах?
«Ринок новобудов Львова жваво відреагував на ослаблення карантину. Люди відновлювали свої візити до відділів продажів, а відкладений попит почав трансформуватися в реальні угоди. У підсумку в червні 2020 року обсяг угод у середньому був на 30% менше за торішній», – розповідають у будівельній компанії «Інтергал-Буд». В Одесі, Дніпрі та Харкові приблизно така сама ситуація, попит повернувся на 60–80%.
Водночас порівняно з Києвом у регіонах менше заморожених об'єктів. Це насамперед пов'язано з тим, що і будівництв у мільйонниках не так багато, як у столиці. Крім того, як кажуть забудовники, їм вдавалося домовлятися з основними підрядниками про постачання будматеріалів з істотною відстрочкою платежу.
«Девелопери розділилися на дві групи. Одні впали в будівельну сплячку, другі будували виходячи зі своїх фінможливостей і «накопиченого жирку». А виробники й підрядники стали головними рятівниками будівельної галузі, бо іноді й роботи, й матеріали на 100% надавалися в кредит», – говорить керівник відділу продажів проєктів компанії «М-7 Девелопмент Констракшн Груп» Максим Сидорський.
Щодо цін у регіонах, то, як і в Києві, зростання в березні – червні якщо й було, то несуттєвим. У компанії «Інтергал-Буд» наводять такі дані: у Львові в березні середня ціна квадратного метра на первинному ринку зросла десь на 3%, у квітні – на 4,3%, у травні подорожчання зупинилося.
«На початок липня в Дніпрі та Одесі ціни на квадратні метри в ЖК комфорт-, бізнес- і преміум-класу взяли курс на незначне сезонне зниження. При цьому в обох містах економ у середньому подорожчав на 2–3%. А ось у Харкові ціни в проєктах комфорт- і преміум-класу зросли на 3–4%», – кажуть у компанії The Wall-Ukraine. Така сама ситуація і в Запоріжжі, свідчать дані ЛУН.
Чому покупці йдуть на вторинний ринок?
Близько 30% потенційних покупців за час карантину пішли на вторинний ринок нерухомості. «Люди вважають за краще брати квартири в побудованих будинках, не піддаючи себе ризику. До того ж вибір хорошого житла на вторинному ринку величезний», – пояснює аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. Не останню роль у відтоку покупців зіграло банкрутство компанії «Укрбуд», до якого тепер ще додався скандал навколо банку «Аркада». А також незрозуміла ситуація, що склалася на первинному ринку з введенням будинків у експлуатацію.
Як раніше писав Mind, під час реформування Державної будівельно-архітектурної інспекції (ДАБІ) обсяги виданих документів знизилися. Забудовники не можуть здати будинки в експлуатацію й отримати дозволу на початок будівельних робіт. Це стосується всієї України.
«Практично з початку року Державна архітектурно-будівельна інспекція заморозила видання дозвільної документації на будівництво та введення будинків в експлуатацію. Будівельники скаржаться, що у відомстві неможливо не тільки телефоном проконсультуватися, а й отримати відповідь на офіційні запити. Тому більшість нових майданчиків перенесли терміни на 2021 рік», – розповіли Mind експерти The Wall-Ukraine.
Крім того, багато забудовників, переважно в столиці, через брак фінансування зупинили роботи на будмайданчиках. За оцінками експертів, йдеться про 25–30% об'єктів. А за даними Держслужби статистики, обсяги житлового будівництва в січні – травні 2020 року порівняно з аналогічним періодом 2019 року скоротилися на 8,3%.
Як стимулюють попит?
Підходи до залучення клієнтів у цілому скрізь однакові. Основні інструменти – знижки й розстрочки. Тільки в Києві забудовники можуть скинути до 10–12% від початкової ціни квартири, а іноді й 15% (хоча це велика рідкість), і рівень маржі в столиці вище. А ось в Київській області, а також у Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові середній розмір знижки – близько 5%. Хоча зараз знижки стали більшими й іноді сягають 10%.
Щодо умов розстрочок все досить звично: 20–30% початкового внеску й термін фінансування в середньому від 12 до 36 місяців. Але, знову-таки, криза вносить свої корективи, і забудовники готові переглядати умови розстрочок під конкретного клієнта.
«На індивідуальних умовах можна розглядати дещо більший час розстрочки, а не тільки до введення будинку в експлуатацію, або розстрочку на невеликий період часу на покупку житла в зданому будинку», – говорить Олександр Заяць, директор з продажів компанії «Ваш Дім».
Дійсно, вже є компанії, які пропонують розстрочки на 5–7 років. Тобто за таких умов покупець квартири отримує вже практично іпотеку, бо в'їжджає в житло і продовжує виплачувати за нього гроші будівельній компанії. І не виключено, що таких гнучких програм на ринку більшатиме, тому що вони добре підтримують продажі.
Однак покупці більше уваги приділяють не розстрочкам і не зниженню цін, а динаміці будівельних робіт.
Аналітики City One Development вважають, що на майбутнє ринку нерухомості найбільше вплине епідеміологічна ситуація в країні, пов'язана з поширенням коронавірусу. Також важливим фактором залишається стабільність національної валюти й макроекономічні показники.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
