Захворіло у світі
19,412,292
Померло у світі
722,066
Вилікувалось у світі
11,773,112
Захворіло в Україні
79,750
Померло в Україні
1,879
Вилікувалось в Україні
43,655
Другий шанс: чому покупці йдуть на вторинний ринок житла

Другий шанс: чому покупці йдуть на вторинний ринок житла

І як змінюються ціни на квартири у великих містах

Цей матеріал також доступний російською
Другий шанс: чому покупці йдуть на вторинний ринок житла
Фото: pixabay.com

Ринок житла виходить з кризи – кількість угод на первинному ринку збільшується при збереженні цін. Це стосується як Києва, так й інших великих міст України. Показники могли б бути вище, але покупці стали все частіше дивитися на вторинний ринок нерухомості. Такі наслідки краху одного з лідерів ринку – компанії «Укрбуд», і скандалів навколо банку «Аркада». А ще – перебоїв у роботі ДАБІ та коронакризи, під час якої багато будівництв просто зупинилися.

Mind з'ясовував, які методи застосовують будівельні компанії, щоб активізувати попит на нові «квадрати». І як змінилися ціни в Києві, Львові, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі.

Які ж загальні тренди?

Кількість угод з квартирами на первинному ринку в червні – липні досягла приблизно 70–80% від обсягу угод за аналогічний період минулого року. Це усереднений показник по ринку, характерний як для столиці, так і для регіонів.

У реальності ж ситуація в кожному проєкті своя. В одних забудовники продовжують ще виходити з коронакризи, а в інших – спостерігається активне зростання продажів. «У квітні було затишшя. Але завдяки виваженій політиці продажів і тому, що будівництво працює в три зміни, у травні вийшли на показники продажів і грошових надходжень травня 2019 року», – розповідає директор з маркетингу та продажів ЖК бізнес-класу RiverStone Ангеліна Деревльова. У червні, за її словами, надходження грошових коштів перевищили минулорічні показники майже вдвічі. «Ми закрили всі прострочення платежів і забезпечили дострокове погашення розстрочок», – пояснює експерт.

Вартість квадратних метрів у новобудовах за квітень – червень майже не змінилася. Зростання цін переважно інфляційне, у межах 2–5%, залежно від об'єкта й міста.

По-перше, забудовники побоюються значно піднімати ціни, щоб не злякати покупців. По-друге, зростання вартості «квадрата» згладжується численними акціями та знижками від забудовників.

У Києві мінімальний цінник на житло в новобудові стартує з позначки 14 000–15 000 грн, у передмісті столиці – з 10 000–11 000 грн, а в мільйонниках – з 12 000–13 000 грн, свідчать дані ЛУН.

Що відбувається в Києві й області?

Ринок столиці відчуває себе найкраще. Адже тут найвища концентрація платоспроможного населення. Та й доходи киян постраждали від кризи не так сильно, як у регіонах. «За останні два-три тижні в об'єктах економ-класу кількість проданих квартир збільшилася в середньому на 2%, у будинках бізнес-і преміум-класу зростання продажів зафіксоване на позначці близько 4%, а в об'єктах нових форматів (ЖК-мікрорайони) – трохи більше, ніж на 6%», – розповідає директор з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян.

Водночас у Києві забудовники із запланованого до продажу на період з березня по травень житла не змогли реалізувати понад 4000 квартир, внаслідок чого недоотримали прибуток у розмірі 1,3–1,4 млрд грн. А це не тільки заробіток будівельних компаній, але й кошти, які вони направляють на добудову розпочатих проєктів.

«Тому для 25% споруджуваних об'єктів, фінансування яких ведеться в основному за рахунок коштів покупців, непродані за час карантину квартири (і як наслідок – недоотримані кошти для подальшого розвитку проєкту), можуть стати складно розв'язуваною без сторонньої фінансової допомоги проблемою», – прогнозує Саакян.

Фінансова «подушка», що дозволить без складнощів завершити будівництво, в Києві є у 17–20% проєктів, вважають експерти.

«Можна говорити про те, що проблемними залишаються деякі об'єкти економ-класу, які будуються за рахунок коштів покупців. У зоні ризику – частина об'єктів комфорт- і бізнес-класу, у яких є питання з законністю будівництва або відсутній весь пакет дозвільних документів», – коментує керівник проєкту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.

Ціни на первинне житло в столиці відчутно не змінилися. За січень – червень цього року в середньому ціни зросли на 3%, до $1391 за 1 кв. м, свідчать дані аналітичного відділу інвестиційно-девелоперської компанії City One Development. Якщо дивитися по сегментах, то економ-клас подешевшав на 13%, комфорт – на 7%, бізнес – на 3%.

Наскільки подорожчав преміум-клас?

Попит на квартири в передмісті Києва майже наздогнав докарантинні значення. Сателіти столиці почали користуватися великим інтересом з боку покупців, бо умови життя в передмісті нітрохи не гірше, а то й кращі, ніж у Києві: чистіше повітря, більше простору, соціальна інфраструктура активно розвивається.

Втім, у відповідь на щораз вищій попит ціни в деяких ЖК Київської області вже збільшилися на 10%. А кількість споруджуваних об'єктів перевищила кількість будівництв у Києві.

Що відбувається в регіонах?

«Ринок новобудов Львова жваво відреагував на ослаблення карантину. Люди відновлювали свої візити до відділів продажів, а відкладений попит почав трансформуватися в реальні угоди. У підсумку в червні 2020 року обсяг угод у середньому був на 30% менше за торішній», – розповідають у будівельній компанії «Інтергал-Буд». В Одесі, Дніпрі та Харкові приблизно така сама ситуація, попит повернувся на 60–80%.

Водночас порівняно з Києвом у регіонах менше заморожених об'єктів. Це насамперед пов'язано з тим, що і будівництв у мільйонниках не так багато, як у столиці. Крім того, як кажуть забудовники, їм вдавалося домовлятися з основними підрядниками про постачання будматеріалів з істотною відстрочкою платежу.

«Девелопери розділилися на дві групи. Одні впали в будівельну сплячку, другі будували виходячи зі своїх фінможливостей і «накопиченого жирку». А виробники й підрядники стали головними рятівниками будівельної галузі, бо іноді й роботи, й матеріали на 100% надавалися в кредит», – говорить керівник відділу продажів проєктів компанії «М-7 Девелопмент Констракшн Груп» Максим Сидорський.

Щодо цін у регіонах, то, як і в Києві, зростання в березні – червні якщо й було, то несуттєвим. У компанії «Інтергал-Буд» наводять такі дані: у Львові в березні середня ціна квадратного метра на первинному ринку зросла десь на 3%, у квітні – на 4,3%, у травні подорожчання зупинилося.

«На початок липня в Дніпрі та Одесі ціни на квадратні метри в ЖК комфорт-, бізнес- і преміум-класу взяли курс на незначне сезонне зниження. При цьому в обох містах економ у середньому подорожчав на 2–3%. А ось у Харкові ціни в проєктах комфорт- і преміум-класу зросли на 3–4%», – кажуть у компанії The Wall-Ukraine. Така сама ситуація і в Запоріжжі, свідчать дані ЛУН.

Чому покупці йдуть на вторинний ринок?

Близько 30% потенційних покупців за час карантину пішли на вторинний ринок нерухомості. «Люди вважають за краще брати квартири в побудованих будинках, не піддаючи себе ризику. До того ж вибір хорошого житла на вторинному ринку величезний», – пояснює аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. Не останню роль у відтоку покупців зіграло банкрутство компанії «Укрбуд», до якого тепер ще додався скандал навколо банку «Аркада». А також незрозуміла ситуація, що склалася на первинному ринку з введенням будинків у експлуатацію.

Як раніше писав Mind, під час реформування Державної будівельно-архітектурної інспекції (ДАБІ) обсяги виданих документів знизилися. Забудовники не можуть здати будинки в експлуатацію й отримати дозволу на початок будівельних робіт. Це стосується всієї України.

«Практично з початку року Державна архітектурно-будівельна інспекція заморозила видання дозвільної документації на будівництво та введення будинків в експлуатацію. Будівельники скаржаться, що у відомстві неможливо не тільки телефоном проконсультуватися, а й отримати відповідь на офіційні запити. Тому більшість нових майданчиків перенесли терміни на 2021 рік», – розповіли Mind експерти The Wall-Ukraine.

Крім того, багато забудовників, переважно в столиці, через брак фінансування зупинили роботи на будмайданчиках. За оцінками експертів, йдеться про 25–30% об'єктів. А за даними Держслужби статистики, обсяги житлового будівництва в січні – травні 2020 року порівняно з аналогічним періодом 2019 року скоротилися на 8,3%.

Як стимулюють попит?

Підходи до залучення клієнтів у цілому скрізь однакові. Основні інструменти – знижки й розстрочки. Тільки в Києві забудовники можуть скинути до 10–12% від початкової ціни квартири, а іноді й 15% (хоча це велика рідкість), і рівень маржі в столиці вище. А ось в Київській області, а також у Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові середній розмір знижки – близько 5%. Хоча зараз знижки стали більшими й іноді сягають 10%.

Щодо умов розстрочок все досить звично: 20–30% початкового внеску й термін фінансування в середньому від 12 до 36 місяців. Але, знову-таки, криза вносить свої корективи, і забудовники готові переглядати умови розстрочок під конкретного клієнта.

«На індивідуальних умовах можна розглядати дещо більший час розстрочки, а не тільки до введення будинку в експлуатацію, або розстрочку на невеликий період часу на покупку житла в зданому будинку», – говорить Олександр Заяць, директор з продажів компанії «Ваш Дім».

Дійсно, вже є компанії, які пропонують розстрочки на 5–7 років. Тобто за таких умов покупець квартири отримує вже практично іпотеку, бо в'їжджає в житло і продовжує виплачувати за нього гроші будівельній компанії. І не виключено, що таких гнучких програм на ринку більшатиме, тому що вони добре підтримують продажі.

Однак покупці більше уваги приділяють не розстрочкам і не зниженню цін, а динаміці будівельних робіт.

Аналітики City One Development вважають, що на майбутнє ринку нерухомості найбільше вплине епідеміологічна ситуація в країні, пов'язана з поширенням коронавірусу. Також важливим фактором залишається стабільність національної валюти й макроекономічні показники.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті