Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Алексей Коваль – об особенностях бизнес-стратегии компании, критериях успешности проектов, взаимоотношениях с партнерами и финансовом плече

Этот материал также доступен на украинском
Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

В рамках работы над Рейтингом надежности украинских застройщиков v Mind продолжает серию интервью с руководителями ведущих девелоперских компаний.

Половина портфеля Perfect Group, по словам руководителя проектов Алексея Коваля, – партнерские, с различными по стилю игроками рынка.

Чаще всего компания входит на условиях 50/50%, на самых опасных, с точки зрения корпоративных рисков, условиях. Какие моменты важны для принятия решения о вхождения в партнерство и как удается удерживать баланс – об этом и других нюансах строительного рынка Mind поговорил с Алексеем Ковалем.

– Недавно на своей FB-странице экс-президент «Укрбуд» Максим Микитась написал, что «Укрбуд» «выпотрошили» и вычленили самые доходные проекты. В том числе и ЖК «Ла-Манш» в престижной части Подола с прогнозируемой прибылью более чем $30 млн, который достраивает Perfect.

– Прогнозируемая прибыль в таких заявлениях – это подсчеты «пальцем в небо». Если кто-то берет цены исторического пика рынка, забывая о «шлейфе» остановленной стройки и других проблемах, которые предстоит преодолевать, – это креативный подход, но не конструктивный.

ЖК «Ла-Манш» хорошо продавался на старте, план первой волны «котлована» был выполнен на 100%. Мы уже провели встречи с инвесторами, подтвердили, что берем на себя все обязательства, независимо от того, что люди заплатили прошлому застройщику. Тем, у кого рассрочка – дали каникулы.

Пока спрос не восстановится до планового, мы строим за собственный капитал. Сейчас есть положительная динамика, но загадывать рано. Конечно, мы имеем финансовое плечо плюс кредитную линию в банке-партнере на случай возможной критической ситуации. Тем не менее, о финальных суммах инвестиций говорить пока еще рано.

Почему «Ла-Манш» достался вам, а не «Киевгорстрою»?

– «Киевгорстрой» физически не может забрать все объекты. После «Укрбуда» остались разные дома на разных стадиях готовности.

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Брать ЖК на этапе котлована – это очень большой объем. И очередь к нему подойдет только после того, как строители и техника завершат комплексы с более высоким уровнем готовности. Речь идет о годах. Плодить долгострои – репутационные издержки. И никакой серьезный застройщик не готов ухудшать свой имидж из-за того, что возьмет объект, но не будет его строить.

– Вы часто заходите в долгострои. С чем связана такая стратегия?

– В нашем портфеле немного «долгостроев». Например, ЖК «Киевский шлях» в Борисполе появился как «довесок» к покупке промышленной базы – металлопластикового цеха. Шлейф истории тянулся с 2004 года, а на момент перехода объекта к нам в 2013 году, 190 из 303 квартир уже было проинвестировано.

С точки зрения стройпроцессов такой объект несложно реализовать. Но это вызов маркетологам и специалистам по продажам, ведь для потенциальных покупателей знакомство с ЖК начиналось с чтения форума на 150 страниц. Информация там касалась первого застройщика, но все равно настораживала. Непросто перебороть негатив. Мы очень радовались первым неделям, когда увидели хорошие системные продажи.

В пригороде много непрофессионалов, которые ввязываются в проект, не имея необходимого опыта. К нам часто приходят с такими кейсами. Но мы далеко не всегда решаем вступить в проект.

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Мы не альтруисты и не хотим ими быть. Альтруизм – это вообще не достоинство для строительной компании. Если кто-то говорит обратное – скорее всего, за этим скрывается определенная нечестность.

Например, в Вышгороде купили корпоративные права в компании, но там из 300 квартир было продано около 20. Была понятна рентабельность проекта. Или ЖК Polaris. К моменту нашего захода продали около 10% из почти 2000 квартир.

– Вы достаточно часто выступаете соинвестором?

– Да. Это связано с репутацией Perfect Group на строительном рынке. Когда начинали, то концентрировались на генподряде, много строили не только жилья, но и инфраструктурных проектов.

И сегодня критерии успешности проектов Perfect Group отличаются от распространенных на рынке. Чаще впереди паровоза идут маркетинг и продажники – они диктуют правила развития проекта. Мы отталкиваемся от потребностей стройки. Например, должна стабильно показываться высокая динамика строительных работ. Даже в кризис мы стараемся удерживать темп. У нас большие звенья монолитчиков, которые собирались годами. Если остановить процесс и распустить людей, мы больше не найдем такие кадры.

– Какая доля в структуре портфеля компании приходится на собственные проекты?

– Смотря как считать – от объема робот, финансовых показателей или просто по количеству домов/целых проектов. Если брать усредненную цифру среди всех показателей, получается соотношение около 50/50.

– Какие факапы застройщиков приводят к недостроям?

– Могу озвучить только те ошибки, которые были в конкретных прошлых кейсах, в том числе и на примере «Укрбуда» 

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»
  1. Главная ошибка застройщиков – нецелевое использование денежных средств. Нельзя перекрывать финансирование одного проекта другим. Ни у одного девелопера не получилось с такой стратегией пройти через кризис.
  2. Использование застройщиком прибыли до окончания строительства. Сначала нужно достроить объект, ввести его в эксплуатацию, а уже потом – доставать заработанные деньги. Если просчитался с расходами, планом продаж или начался кризис, то при таком подходе очень быстро выйдешь в кассовый разрыв.
  3. Несерьезное отношение к разрешительным документам, техническим условиям (ТУ), невыполнение их в полном объеме. Старт реализации проектов без понимания ТУ приводит к тому, что процесс их пересогласования проходит уже на моменте заселения дома, а подключение на постоянной основе – только через полтора-два года. Эта ошибка снижает качество услуг для будущих жителей.
  4. Грубые изменения планировочных решений. В рыночной практике встречал анекдотические ситуации: люди заплатили на старте за 70 «квадратов», а квартиру получили на 120 метров. Извольте доплатить, или застройщик вернет деньги – но ту сумму, сколько стоила квартира несколько лет назад, еще на этапе «котлована». Такие ситуации сильно бьют по имиджу застройщика.

– Почему застройщики сами бросают свои проекты?

– Я не видел таких историй. Посмотрите на топ-20 столичных застройщиков. Там нет таких, кто бросил бы объекты. Все стараются достроить, но иногда не получается.

– Например, «УКО» Войцеховского, «Укрбуд» и «Аркада».

«Аркада» – болезненная история для рынка, не такая, как «Укрбуд». Здесь, думаю, больше сыграли внешние моменты, не готов это обсуждать.

– За счет каких средств Perfect финансирует свои проекты?

– Большинство девелоперов на украинском рынке финансируют строительство за счет инвесторов и поступивших денег, часть девелоперов пользуется собственными или кредитными средствами . В любом случае на старте проекта вливаются собственные средства.

Если есть моменты кризисного явления, у компании должно быть финансовое плечо. Это плечо – отдельное для каждого проекта. Оно рассчитывается по определенным формулам, чтобы три-шесть месяцев, иногда со снижением динамики, но бесперебойно шли работы на площадке – при условии нулевых продаж. Почему такой срок – либо пик кризиса пройдет, и ситуация выровняется, либо компания успеет найти другие источники капитала.

– Активно обсуждается законопроект о продаже квартир только в готовых домах. Готовы вы к такому сценарию?

– Практика зрелых рынков: два года оформляешь документы, приносишь их в банк и кладешь залоговую сумму в размере 10–20% от стоимости проекта. Взамен банк выдает кредит под 1–3% ставки по кредиту, и еще 1–2% стоит страховка на весь проект. В целом получается 2-5% годовых. Плюс залог, которым не можешь пользоваться во время стройки, но его вернут после завершения строительства.

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Общая рентабельность получается не хуже той, с которой мы сегодня работаем на украинском рынке. Но при этом есть постоянный источник денежных средств и продажи уже готового жилья. Строители готовы к таким сценариям. Но готовы ли покупатели?

Инвесторские схемы – не синоним слабого рынка. Например, так работает Канада. Курортная недвижимость во всем мире продается и покупается именно так. Для кого-то это отдельный вид бизнеса – вкладывать деньги в объекты на ранней стадии, ждать и потом перепродавать либо сдавать в аренду.

– Какие факторы надежного застройщика?

– Всегда считал, что главное – история, репутация, много хороших реализованных проектов в портфеле. Но с учетом последних событий, уже не могу сказать, что нужно опираться только на это.

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Надежный застройщик – тот, у кого крутится кран, и надо смотреть на динамику. Кроме наличия в портфеле завершенных, заселенных объектов, главными критериями являются динамика и качество конкретного проекта. Тот же КГС – отличный бренд с историей, но все мы знаем, что после инвестирования – надо запастись терпением.

– На каких условиях вы заходите в партнерские проекты?

– Чаще равноценные партнеры. Если мы не управляющие партнеры, то заходим на строительные работы или берем генподряд. Либо происходит соревнование, как с «Альтисом»: две секции они, две – мы.

– Какие требования к партнерам?

– Все зависит от проекта. Безусловно, нам должно быть комплексно интересно. К примеру, если получаем сегодня землю, то первыми заходят концептологи. Они предлагают варианты того, что там может быть. Если возможные опции интересны, подходят компании и стратегии развития портфеля, то считается рентабельность. И уже потом идет речь о партнерстве и его возможных условиях.

– В интервью Mind Игорь Никонов говорил, что партнерство сопряжено с различными недопониманиями, что увеличивает риски для проекта.

– Это разные точки зрения. Глобально есть две группы предпринимателей. Одни никогда не имеют партнеров, а другие делают бизнесы только вместе. Многое зависит от темперамента, опыта, желания определить правила на старте и следить за их соблюдением до самого финиша проекта. Как со своей стороны, так и требовать этого от партнера. У нас много успешных кейсов партнерства – поэтому мы говорим, что это работает.

– Сейчас развиваются новые форматы жилой недвижимости: доходный дом, апартаменты…

– Нам предлагали партнерство в таких проектах. Пока строим апартаменты сами – прежде всего, как жилье для наших работников. Но часть квартир выставим в продажу. Это отдельно стоящее здание, высотой всего на 9-10 этажей, не в центре. Площадь апартаментов до 20 кв. м с кухней-нишей.

Доходный дом – концепция очень популярна в мире. У нас она также может выстрелить, особенно в тех местах, где много студентов.

Из необычных форматов – планируем сделать апарт-отель в нашем новом ЖК бизнес-класса Stanford. Это будут 72 номера, с доступом к конференц-залам, развитой инфраструктурой, бизнес -центром класса А и т. д. Целевая аудитория формата – предприниматели, иностранцы, которые приезжают в Киев.

– Сейчас на рынке происходит консолидация проектов и ужесточение конкуренции. Будете менять свою стратегию развития?

– Мы стараемся сами задавать тренды на рынке. Определяем, чего на самом деле хочет потребитель, затем воплощаем эти желания и запросы в жизнь. Например, сегодня есть тренд работы из дома, скоро к нему добавится тренд отдельных пространств внутри ЖК. Двор или даже целый район без машин – мы уже начали внедрять на своих проектах. Уверены, что лет через пять это будет уже маст-хэвом на рынке.

Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»

Не нужно часто менять стратегию, если ее основа – ориентированность на клиента и качество строительных работ.

– Сколько проектов планируете запустить в ближайшем будущем?

– Выведем несколько сильных проектов до конца этого или в начале следующего года. Они изменят сегодняшнее понятие жилой недвижимости на рынке Украины.

– Кроме Киева и области, какие регионы вас интересуют?

– У нас есть проекты в Одессе – Kandinsky Odessa Residence. Новый проект на участке рядом будет в той же концепции, не из стекла и бетона, но в стиле апартаментов. Больше пока рассказать не могу, так как концепция сейчас дорабатывается.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате