Гонка за метрами: почему новые квартиры снова дорожают

Застройщики уверяют, что кризис на первичном рынке жилья закончился. Спрос растет, а вслед за ним устремились вверх и продажи. По словам опрошенных Mind стройкомпаний, во многих проектах удалось вернуться на докарантинные показатели.

Mind выяснял, как долго продержится этот уровень продаж и чего ожидать застройщикам в будущем.

Год большого передела. Этот год запомнится девелоперам надолго. Главным потрясением, конечно же, стало банкротство банка «Аркада» и заморозка объектов, которые строили связанные с ним компании. В общей сложности, столице от «Аркады» досталось в наследство 40 объектов в трех жилых комплексах.

Также прошла серия громких событий у лидеров рынка. «Интергал-Буд» Владимира Зубика атаковали стройактивисты, уверявшие, что компания возводит некоторые свои объекты с нарушением действующего законодательства. Экс-заместитель главного архитектора Киева Виктор Глеба даже заявил, что это «очередная строительная пирамида». И, мол, компания строит дома с нарушением всех возможных норм: «Еще 10 000–15 000 семей не получат своих квартир». В ответ компания заявила, что стройактивисты куплены и подала на них заявления в органы власти.

В начале сентября стало известно, что суд арестовал землю под двумя жилищными комплексами – «Новый подол» и «О2 Residence» компании Saga Development Андрея Ваврыша.  А за пару месяцев до этого офис обыскивали сотрудники Государственного бюро расследований. Сейчас, по данным компании, аресты с участков сняты.

В начале октября СБУ провела обыски у Вud development. Менеджмент компании подозревают в минимизации налогообложения и финансовых махинациях.

По данным правоохранителей, ориентировочная сумма ущерба, нанесенного интересам государства за 2017–2020 годы, составляет более 500 млн грн.  Согласно госреестру, руководителем Ассоциации Строительная группа «Буд Девелопмент» является Алексей Прокопенко, а учредителями – ООО «Юридическая компания «Прокопенко и партнеры»», ООО «Декоплюс», ООО «Альфабуд Комплект». На рынке же ее связывают с именем Вадима Столара.

«Идет крупный передел рынка, и он носит не системный, а хаотичный порядок. Но в основном страдают большие игроки. Если сумеют договориться, то выстоят, а если нет, то пример «Аркады» знаком всем», – считает один из владельцев крупной девелоперской компании. Подробнее о перестановке сил на украинском рынке недвижимости Mind расскажет позже.

Покупатель активизировался. Все эти события заставили покупателей более ответственно подходить к выбору застройщика. Один из главных критериев сейчас – это не только и не столько цена, сколько работающие (или – неработающие) краны на стройплощадке.

При этом многие застройщики рапортуют о хороших продажах. По словам президента холдинга «Киевгорстрой» Игоря Кушнира, глобально на покупательскую активность повлиял весенний локдаун: в апреле – мае продажи опустились до исторического минимума. Затем рынок ожил, и в августе – сентябре продажи удалось вывести на докарантинный уровень. «Сегодня мы имеем стабильно растущее ежедневное количество заключенных сделок», – говорит он.

По словам директора по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелины Деревлевой, с мая в жилом комплексе наблюдается устойчивый рост продаж. «Каждый месяц по сравнению с предыдущим добавлял в среднем 23%. Этот сентябрь превысил сентябрь прошлого года практически в два раза», – говорит она.

«Если сравнивать активность на первичном рынке за год (с осенью 2019 года), то могу сказать, что сегодня уровень продаж в среднем на 10–12% выше», – говорит Чингиз Кишиев, руководитель строительной компании Caspian Service в Украине.

По словам генерального директора строительной группы «Ковальская» Сергея Пилипенко, сентябрь тоже стал рекордным для компании по объемам продаж недвижимости. «Доход от продаж квартир раза в три выше, чем в среднем за месяц», – уверяет он.

А что с ценами? Чтобы не распугать оставшихся покупателей, застройщики летом не рискнули сильно поднимать цены на квадратные метры. Да, квартиры дорожали, но рост цен был скорее инфляционным, «отыгрывая» удорожание стройматериалов, строительных работ и девальвацию. Влияет на цену и повышение стадии строительства: чем ближе сдача дома – тем, соответственно, квартира становится дороже.

Курс – не помеха. Девальвация гривны, которая в августе – сентябре составила около 4%, на рынок пока особо не повлияла. И вот почему.

Поэтому застройщики в принципе пытаются «отвязывать» цены от валютного курса. «Валютная привязка существует в двух случаях. Когда у компании есть источник валютной выручки, либо же в себестоимости строительства объекта высокая долларовая составляющая, завязанная на импортируемых материалах и инженерии. Всем остальным игрокам привязываться к доллару никакого смысла нет», – объясняет Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

«Строительные компании повышают цены не сразу после изменения курса, а спустя две-три недели, так как решение должно быть взвешенным», – рассказывает Ангелина Деревлева.

Андрей Рыжиков со своей стороны считает, что если девальвация не будет слишком глубокой – условно в пределах до 29,5-30 грн/$, резкого роста цен опасаться явно не стоит. «Увеличение стоимости квадратного метра будет связано с вводом в эксплуатацию объектов и выводом на рынок новых объектов, которые даже на старте сегодня стоят дороже, чем годом или несколькими ранее», – уточняет эксперт.

Догонят и перегонят. Застройщики считают, что рынок первичной недвижимости окончательно выйдет из пике до конца 2020 года, и даже покажет по сравнению с 2019 годом рост. «Рынок в течение апреля – мая упал на 40–50%. Но за летние месяцы отставание было компенсировано. Например, за январь – август объем строительных материалов, которые мы отгрузили на стройплощадки, на 3–5% больше, чем за аналогичный период 2019 года. Ожидаем, что до конца года такая динамика сохранится. Конечно, если не будет никаких серьезных потрясений в экономике и стране в целом», – прогнозирует Пилипенко.

Как уже было сказано, застройщики рано или поздно, но будут компенсировать влияние девальвации. Никуда не денется и строительная инфляция. По данным Госстата, официальный среднемесячный индекс цен в жилом строительстве в 2020 году составил около 4% (по сравнению с аналогичным месяцем 2019 года). Еще один фактор, влияющий на цены – это стремление девелоперов удержать рентабельность. Хотя без заработка они точно не сидят: по разным оценкам, рентабельность проектов, в зависимости от класса, колеблется в пределах 30–50%.

«Стоимость жилья на первичном рынке Киева и ближайшего пригорода до конца года увеличится, как минимум, на 10%», – прогнозирует Чингиз Кишиев. В регионах, по его словам, рост цен будет в пределах 5–7%.

Кроме того, повышение стоимости квадратного метра отчасти будут подстегивать сами покупатели квартир. Но не во всех ЖК, а в тех, которые готовы хотя бы на 50%.