Метра на стол: как планируют защищать покупателей новых квартир
И спасут ли рынок 13% «непродажных квадратов», предусмотренных законопроектом от Минрегиона
Навести порядок на рынке новостроек – такое благое намерение декларирует проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о защите прав кредиторов объектов строительства», выложенный для обсуждения на сайте Минрегиона.
Документ переосмысливает механизмы работы на рынке и отношения с покупателем. Например, девелоперы должны будут предоставлять физлицам-инвесторам почти всю разрешительную документацию, а также финансовую отчетность строительной компании. Рекламировать объект можно только после получения права собственности на землю и т. д.
Mind попросил экспертов проанализировать, что именно изменится для конечного потребителя и для застройщиков, если нардепы все-таки примут этот проект закона.
Новые определения, содержащиеся в документе:
Целостный объект незавершенного строительства – сооружение/здание, в котором не может быть квартир.
Делимый объект незавершенного строительства – составные части такого объекта (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, кроме вспомогательных помещений, машиноместо и т. д.) после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.
Составная часть делимого объекта незавершенного строительства – будущий объект недвижимости (квартира, встроенное или встроенно-пристроенное в дом или отдельно стоящее помещение, кроме вспомогательных помещений, гаражный бокс, машиноместо).
Что предлагает законопроект?
Новый вид права у гражданском обороте – объект незавершенного строительства. Основная новация – в том, что квартиры или помещения в новостройках будут регистрироваться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это прежде всего сделает невозможным двойные перепродажи, ведь в реестр будут вноситься сведения о количестве объектов продажи, наличии/отсутствии прав третьих лиц на такой объект.
Важно: данные об объекте незавершенного строительства могут быть внесены в госреестр только при условии, что застройщик уже получил право на выполнение строительных работ, то есть информация есть в Реестре строительной деятельности. Таким образом, продавать можно будет только «законные» новостройки.
Новый механизм продажи новостроек. Реализация будущего объекта недвижимости осуществляется по договору купли-продажи. Первая продажа – от заказчика или управляющего ФФС. Продавать новые квартиры можно будет только после госрегистрации объекта.
Переход права собственности на будущий объект недвижимости осуществляется после полной оплаты его стоимости покупателем. Что касается квартир, оплата за которые осуществляется согласно договору купли-продажи частями, в реестре устанавливается обременение в пользу покупателя.
Новостройки – не инвестиции, а имущество. Покупатель, который оплатил полную стоимость и право собственности которого на такой объект зарегистрировано в Госреестре прав на недвижимое имущество, может делать с будущей квартирой/ паркоместом все то, что и с достроенной, и введенной в эксплуатацию недвижимостью. Может продать, передать в залог и т. д., при этом согласие застройщика/управителя ФФС не требуется.
Автоматическая регистрация права собственности на законченный строительством объект. Как только в Единой государственной электронной системе в сфере строительства появляется информация о принятии объекта в эксплуатацию, в Госреестре прав на недвижимое имущество меняется «объект незавершенного строительства / будущий объект недвижимости» на «объект недвижимого имущества».
Отменяется доплата за излишек площади. Продавец не вправе требовать от покупателя каких-либо дополнительных средств за фактическую общую площадь объекта недвижимого имущества, превышающую 5% площади будущего объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи такого объекта.
Если фактическая площадь объекта окажется меньше, чем площадь, указанная в договоре купли-продажи, заказчик строительства обязан в течение месяца со дня принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта вернуть кредитору чрезмерно уплаченные средства.
Реклама – только после регистрации. Рекламировать ЖК можно только после регистрации объекта. На сайте должна быть представлена вся информация – от разрешительных документов до планировок и цен. Сама реклама должна содержать: реквизиты документов; идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, адрес веб-сайта.
Предоставление покупателям документов для ознакомления. Заказчик строительства или управляющий ФФС обязан ознакомить покупателя или по его требованию предоставить ему копии документов:
1) позволяющих провести идентификацию личности заказчика строительства;
2) подтверждающих право собственности или пользования заказчиком строительства земельным участком, на котором возводится объект строительства;
3) градостроительных условий и ограничения застройки земельного участка или строительный паспорт застройки земельного участка;
4) технических условий инженерного обеспечения объекта строительства;
5) отчетов о результатах экспертизы проектной документации на строительство объектов;
6) дающих право на выполнение строительных работ;
7) финансовой отчетности о хозяйственной деятельности заказчика строительства за последние два года – в случае купли-продажи будущих объектов недвижимости.
Согласие покупателя на изменения в проект. После продажи объекта изменение проектной документации происходит исключительно после получения согласия покупателя. Это касается:
- функционального назначения объекта;
- этажности (в случае если приобретенный объект находится на смежном этаже с этажом, который добавляется или исключается);
- общей площади или плана приобретенного объекта;
- общей площади или плана помещений общего пользования первого этажа и этажа, на котором находится приобретенный объект.
Гарантийные площади. Застройщики не могут продавать 10–13% от общей площади объекта. Финансирование строительства этой «гарантийной доли» должно идти за счет собственных или заемных средств заказчика строительства.
Распорядитель имущества анализирует проект и организует собрание будущих владельцев (не позднее 20 дня с определения по результатам предварительного заседания Хозяйственного суда). В пакет документов на собрание входит обязательный расчет сумм, которые будущие владельцы должны доплатить для достройки (формула прописана в тексте законопроекта). На собрании будущие владельцы принимают решение – достраивать или продавать.
Как реагирует рынок?
Александр Босенко, адвокат Constructive Lawyers, отмечает: обязательное предоставление полной информации будущему покупателю является очень важным для рынка новацией. Ведь пока на практике застройщики «давят» на то, что не обязаны предоставлять документы, кроме некоторых, касающихся ФФС. «Особенно интересен пункт о финотчетности. Хотя пока текст законопроекта оставляет место для манипуляции застройщиков, ведь указан «покупатель», а не, например «лицо, которое намеревается приобрести», – отмечает юрист.
В тоже время, по мнению экспертов, документ убивает схемы, которые позволяли застройщику оптимизировать налоговые расходы на продажах. «То есть можно сказать «до свидания» кооперативам, форвардным контрактам и т. д.», – надеется СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
При этом законопроект не решает все проблемы рынка, считает советник юридической фирмы «Астерс» Анжелика Ливицкая. «Он не гарантирует полную защиту инвестору, однако значительно сужает возможности для непорядочного поведения со стороны застройщиков жилой недвижимости», – отмечает она.
Вместе с тем предложенные законодателями нововведения способны спровоцировать перераспределение игроков на рынке, а также подтолкнуть в гору цены на новые квартиры. «За эту всю историю должен кто-то платить, а платит в основном конечный потребитель», – предостерегает Андрей Рыжиков.
По его мнению, мелкие застройщики, особенно региональные, могут не выдержать изменений правил игры. «Управлять этим процессом можно, только имея штат профессиональных юристов, бухгалтеров и других специалистов. И самое важное, что это сильно уменьшает доходную часть застройщика, поэтому выживут только сильнейшие», – считает он.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
