Метри на стіл: як планують захищати покупців нових квартир

Навести лад на ринку новобудов – такий добрий намір декларує проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва», викладений для обговорення на сайті Мінрегіону.

Документ переосмислює механізми роботи на ринку та відносини з покупцем. Наприклад, девелопери повинні будуть надавати фізособам-інвесторам майже всю дозвільну документацію, а також фінансову звітність будівельної компанії. Рекламувати об’єкт можна лише після отримання права власності на землю тощо.

Mind попросив експертів проаналізувати, що саме зміниться для кінцевого споживача та для забудовників, якщо нардепи все-таки ухвалять цей проєкт закону.

Що пропонує законопроєкт?

Новий вид права в цивільному обороті – об’єкт незавершеного будівництва. Основна новація – в тому, що квартири або приміщення в новобудовах реєструватимуться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це перш за все унеможливить подвійні перепродажі, адже в реєстр вноситимуться відомості про кількість об’єктів продажу, наявність/відсутність прав третіх осіб на такий об’єкт.

Новий механізм продажу новобудов. Реалізація майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за договором купівлі-продажу. Перший продаж – від замовника або управителя ФФБ. Продавати нові квартири можна буде лише після держреєстрації об’єкта.

Перехід права власності на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється після повної сплати його вартості покупцем. Щодо квартир, оплата за які йде згідно з договором купівлі-продажу частинами, у реєстрі встановлюється обтяження на користь покупця.

Новобудови – не інвестиція, а майно. Покупець, який сплатив повну вартість та право власності якого на такий об’єкт зареєстровано в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно, може робити з майбутньою квартирою/паркомісцем все те, що й з добудованою та введеною в експлуатацію нерухомістю. Може продати, передати в заставу тощо, при цьому згода забудовника/управителя ФФБ не вимагається.

Автоматична реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт. Як тільки у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва з’являється інформація про приймання об’єкту в експлуатацію, у Держреєстрі  прав на нерухоме майно змінюється «об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості» на «об’єкт нерухомого майна».

Скасовується доплата за надлишок площ. Продавець не має права вимагати від покупця будь-яких додаткових коштів за фактичну загальну площу об'єкта нерухомого майна, яка перевищує 5% площі майбутнього об’єкта нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого об’єкта.

Реклама – лише після реєстрації. Рекламувати ЖК можливо буде лише після реєстрації об’єкта. На сайті повинна бути представлена вся інформація – від дозвільних документів до планувань та цін. Сама реклама має містити: реквізити документів; ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, адресу вебсайту.

Надання покупцям документів для ознайомлення. Замовник будівництва або управитель ФФБ зобов’язаний ознайомити покупця або на його вимогу надати йому копії документів:

1) що дають змогу провести ідентифікацію особи замовника будівництва;

2) що підтверджують право власності або користування замовником будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва;

3) містобудівних умов та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;

4) технічних умов до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;

5) звітів про результати експертизи проєктної документації на будівництво об’єктів;

6) що дають право на виконання будівельних робіт;

7) фінансової звітності про господарську діяльність замовника будівництва за останні два роки – у разі купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.

Згода покупця на зміни в проєкті. Після продажу об’єкта зміна проєктної документації відбувається виключно після отримання згоди покупця. Це стосується:

• функціонального призначення об’єкта;
• кількості поверхів (у разі якщо придбаний об’єкт знаходиться на суміжному поверсі з поверхом, який додається або виключається);
• загальної площі або плану придбаного об’єкта;
• загальної площі або плану приміщень загального користування першого поверху та поверху, на якому знаходиться придбаний об’єкт.

Гарантійні площі. Забудовники не можуть продавати 10–13% від загальної площі об’єкта. Фінансування будівництва цієї «гарантійної частки» має йти за рахунок власних або позикових коштів замовника будівництва.

Доплата за добудову – на майбутніх власниках. У законопроєкті досить детально прописана «дорожня карта» на випадок банкрутства замовника. Вимоги майбутніх власників до реєстру вимог кредиторів включаються окремо від вимог інших кредиторів. Фінансування добудови об’єкту йде через окремий поточний рахунок боржника у банку, який не може  використовуватися для здійснення інших операцій боржника.

Як реагує ринок?

Олександр Босенко, адвокат Constructive Lawyers, наголошує: обов’язкове надання повної інформації майбутньому покупцю є дуже важливою для ринку новацією. Адже поки що на практиці забудовники «тиснуть» на те, що не зобов’язані надавати документи, окрім деяких стосовно ФФБ. «Особливо цікавий пункт про фінзвітність. Хоча поки текст законопроєкту залишає місце для маніпуляції забудовників, адже вказано «покупця», а не, наприклад «особи, яка має намір придбати», – зазначає юрист.

Загалом, на думку експертів, документ вбиває схеми, які дозволяли забудовнику оптимізувати податкові витрати на продажах. «Тобто можна сказати «до побачення» кооперативам, форвардним контрактам і таке інше», – сподівається СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков. 

При цьому законопроєкт не вирішує всі проблеми ринку, вважає радник юридичної фірми «Астерс» Анжеліка Лівіцька. «Він не гарантує повний захист інвестору, проте значно звужує можливості для непорядної поведінки з боку забудовників житлової нерухомості», – наголошує вона.

Разом із тим запропоновані законотворцями нововведення здатні спровокувати перерозподіл гравців на ринку, а також підштовхнути в гору ціни на нові квартири. «За цю всю історію має хтось платити, а платить в основному кінцевий споживач», – застерігає Андрій Рижиков. 

На його думку, дрібні забудовники, особливо регіональні, можуть не витримати змін у правилах гри. «Керувати цим процесом можна, лише маючи штат професійних юристів, бухгалтерів та інших фахівців. І найважливіше, що це сильно зменшує дохідну частину забудовника, тому виживуть лише найсильніші», – вважає він.