Рейтинг прибыльности столичных ЖК: какие новостройки пока недооценены

Рейтинг надежности застройщиков, над которым сейчас работает Mind, включает в себя несколько параметров для расчета, каждый из которых может быть полезен при выборе ЖК для инвестиций или для жизни. Мы уже опубликовали рейтинг стройкомпаний, которые возводят жилые комплексы на участках с неправильным целевым назначением. 

Еще один параметр рейтинга – инвестпривлекательность новостроек. Не секрет, что значительная часть сделок на рынке недвижимости имеет инвестиционный характер. Поэтому подбор правильного объекта для инвестиций – это отдельное искусство, часто основанное на эмоциях.

Мы же совместно с компанией M4U изучили все факторы, которые влияют на ценообразование квадратного метра еще не сданного объекта: месторасположение проекта, наличие инфраструктуры, классность дома, этажность, уровень готовности дома/жилого комплекса и другие. Также мы учли и внешние факторы, например выборы или карантин.

Общий рейтинг инвестпривлекательности и порядок ЖК в нем отранжирован с учетом 4 параметров или варианта реализации инвестиции: доходность относительно депозита при продаже накануне сдачи, доходность относительно депозита при продаже уже после введения в эксплуатацию, ROI (чистая выручка от продажи) и доходность при сдаче в аренду (рассчитана на основании срока окупаемости инвестиций от сдачи в аренду).

В итоге оказалось, что в Киеве чем выше класс проекта, тем меньше (в процентном выражении) прибыльность инвестирования в него: 

• для класса «элит» ROI составляет в среднем менее 7%, а его прибыльность немного ниже прибыльности депозита;
• для класса «бизнес» ROI в среднем 17–20%, а прибыльность относительно депозита составляет +9%;
• для классов «комфорт» и «эконом» средние показатели ROI 25–30%, прибыльность относительно депозита составляет +20%.

Квартиры в центре стоят дороже, чем на окраине. Это понятно: транспортная доступность, развитая инфраструктура и т. д. Бывает, что расстояние между жилыми комплексами – всего один-два километра, а цены на квартиры в них отличаются на 20–30%. Одной из причин может быть «классность».  Чем выше класс дома, тем больше возможностей у его жильцов: в ЖК есть не только детская площадка и один магазин, а еще спортивные арены, образовательные учреждения, рестораны, кафе, салоны красоты, паркинги и т. д. 

Большое внимание девелоперы сейчас уделяют формированию не просто места жительства, а целого пространства для жизни. И в рамках этой концепции на территории ЖК создают (или облагораживают прилегающие) парки и/или зоны для семейного отдыха. Цена в таких комплексах на 10–25% выше, чем в обычных новостройках, расположенных по соседству.

Но даже в рамках одного ЖК стоимость квартиры одинаковой площади может отличаться: один дом уже сдан в эксплуатацию, а второй еще только строится.  Разница может составлять от 10% до 30%. В некоторых проектах важную роль играет «видовая» составляющая – панорама, открывающаяся из окон. Видовыми квартирами считаются те, из которых видно реку Днепр, озера, основные культурные или исторические памятники и т. д. Такое жилье может стоить на 10–30% дороже, чем аналогичное, но с другой панорамой.

Влияет ли технология строительства на стоимость? Да. Квартиры в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии, стоят дешевле, чем в кирпичных новостройках.

Сегодня мы публикуем топ-50 недооцененных проектов жилых комплексов Киева. При составлении рейтинга не учитывалась надежность застройщика. Эти показатели мы опубликуем в ближайшее время.

Рейтинг инвестпривлекательности проектов подготовлен в сотрудничестве с партнером Mind – компанией M4U.

	проект	класс	девелопер	квар талов до ввода	прибыль от продажи после ввода относи-тельно депозита (среднее значение, %)	прибыль от продажи до ввода относи-тельно депозита (среднее значение, %)	ROI (от продажи после ввода, среднее значение, %)	Доходность (% годовых)	период окупа-емости при сдаче в аренду (мес., среднее значение)
1.	«Вежа на Ломоносова»	комфорт	BudCapital	5	67	74	82	9,84	122
2.	«Голосеевский»	комфорт	«Интергал-Буд»	5	61	68	75	9,84	122
3.	SALUT!	бизнес	bUd development	9	56	62	82	9,84	122
4.	Клубный дом «Павленко Холл»	комфорт		3	56	62	64	9,16	131
5.	Be the One	бизнес		5	50	56	63	9,16	131
6.	CITY HUB	бизнес	«Интергал-Буд»	7	49	55	68	8,22	146
7.	Клубный дом «Марсель»	комфорт		5	46	51	58	12,77	94
8.	«Ревуцкий»	эконом	«ДСК-ЖИТЛОБУД»	2-4	53	59	62	8,00	150
9.	Franklin Concept House	бизнес	Perfect Group, Saga Development, Kyivproekt Development	9	40	46	64	10,62	113
10.	BOSTON Creative House	комфорт	Saga Development	12	41	46	73	9,16	131
11.	«МФК Курнатовского»	комфорт	«Киевгорстрой»	13	55	61	94	7,06	170
12.	«Вудстория»	эконом	Perfect Group	2-5	50	56	61	7,41	162
13.	GENESIS	комфорт	«Евротранс»	5-7	49	55	64	7,41	162
14.	DOCK32	комфорт	«Ковальская Недвижимость»	5	45	51	58	8,33	144
15.	«Старт»	комфорт	bUd development	4	42	48	53	8,39	143
16.	«4 сезона»	комфорт	УМК	9	42	48	67	7,41	162
17.	Park Hills ( «Молодежная инициатива»)	комфорт		4	40	46	50	8,63	139
18.	MANCHESTER PARK	комфорт		1-3	35	49	40	10,34	116
19.	«Лукьяновский каскад»	комфорт	«Интергал-Буд»	9	35	41	58	9,09	132
20.	White Lines	бизнес	A Development	5	40	45	52	8,28	145
21.	«Голосеевская Долина»	комфорт	«Строй Сіті Development»	3-7	47	53	60	7,06	170
22.	«Амурский» (Lemonade)	комфорт	GEOS, «Будтехнологии»	3	47	52	54	7,27	165
23.	«Сырецкие сады»	комфорт	«Интергал-Буд»	1-8	47	56	65	6,28	191
24.	ул. Семьи Сосниных, 4а	эконом	«Житлоинвестбуд-УКБ»	5	39	45	52	7,95	151
25.	OASIS	комфорт	bUd development	13	31	36	64	7,95	151
26.	«Кирилловский Гай»	комфорт	«Киевгорстрой»	13	37	43	72	7,10	169
27.	Forest	эконом	«Спецжитлофонд»	9	39	45	62	6,98	172
28.	Life Story	бизнес	«Лев Девелопмент»	9	48	54	73	5,71	210
29.	«Радужный»	комфорт	«Киевгорстрой»	5	47	53	60	6,09	197
30.	LIKO-GRAD Perfect Town	комфорт	«Лико-Холдинг», Perfect Group	1-3	38	49	43	7,02	171
31.	Forward	комфорт	РІЕЛ	7	29	34	45	8,05	149
32.	LaLaLand	эконом	«Фундамент»	2	29	34	33	10,26	117
33.	«Славутич 2.0»	комфорт	bUd development	1-5	36	40	42	7,27	165
34.	«Злагода»	комфорт	«Киевгорстрой»	9	46	51	70	5,50	218
35.	Chalet	комфорт	Standard Development	9	34	40	57	6,94	173
36.	Svitlo Park	комфорт	Futura hata	1-9	24	30	37	10,53	114
37.	UNO City House	комфорт	ИСК «Обрий»	4	28	33	37	8,22	146
38.	Twin House	комфорт	«Киевгорстрой»	5	34	40	46	6,90	174
39.	«Заречный»	комфорт	bUd development	7	38	43	55	6,15	195
40.	«Караваевы Дачи»	комфорт	«Оникс Билд»	0-2	29	35	32	8,16	147
41.	Клубный дом Liverpool House	комфорт		2	29	34	33	7,95	151
42.	OKLAND	комфорт	РІЕЛ	6	27	32	40	7,32	164
43.	FREEDOM	комфорт	«Киевгорстрой»	4	32	37	41	6,42	187
44.	Navigator	эконом	ДСК-ЖИТЛОБУД	2	26	31	30	7,50	160
45.	LookyanSky	комфорт	RESA Development	4	19	24	28	9,30	129
46.	Montreal House	бизнес	Cityconsult Development	7	21	25	36	7,74	155
47.	просп. Отрадный, 2 (просп. Комарова, 1)	эконом		3	22	27	28	8,16	147
48.	Mirax	бизнес	«Киевгорстрой»	5	30	35	42	5,94	202
49.	Symbol	комфорт	bUd development	13	18	23	48	7,23	166
50.	«Новая Англия»	комфорт	Royal House	8	22	27	40	6,90	174

Методология

Источники информации 

Все необходимые данные были взяты из открытых источников информации:

1.  Перечень всех жилых комплексов Киева, которые находятся в стадии активных продаж – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

2. Все данные о проектах первичного рынка: название, класс, дата ввода, цена продажи – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

3. Данные о предложениях вторичного рынка – сайты-агрегаторы предложений от хозяев квартир или риелторов. 

Важно! Для анализа брались во внимание цены одного порядка: средняя цена продажи в проекте (для первичного рынка) или в доме (для вторичного рынка) для квартир в состоянии «без отделки».

Как рассчитываются указанные в таблице показатели инвестиционной привлекательности?

1. Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира продается по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке в данной локации;

- считается чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы (налог с дохода от продажи объекта недвижимости в размере 5%, военный сбор в размере 1,5%, госпошлина 1% за регистрацию договора купли-продажи недвижимости);

- чистая выручка после продажи сравнивается с чистой выручкой от альтернативного варианта инвестирования (депозита с капитализацией на период от текущего месяца до даты ввода проекта в эксплуатацию (учитывается ставка 8,82% согласно индексу ставок депозитов для физ. Лиц на 12 месяцев от 01.12.2020г.).

Положительно значение показателя «Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита» говорит о том, что инвестирование в данный проект выгоднее, чем депозит.

Примечание 1: в итоговой таблице отображено среднее значение по проекту для всех вариантов предложений (дата ввода, количество комнат), по которым есть актуальные предложения; также указаны минимальные и максимальные возможные значения.

Примечание 2: если проект уже введён (значение «кварталов до ввода» равно 0) такой вариант расчета инвестиционной привлекательности носит условный характер и больше служит демонстрацией разницы между рыночной ценой, сформированной на вторичном рынке в данной локации, с ценой продажи в данном проекте от застройщика.

2. Дополнительная прибыль от продажи до ввода относительно депозита

Логика показателя строится по такой же модели, как и предыдущего, с той разницей, что продажа происходит за 1 квартал до даты ввода (это освобождает от уплаты налогов и др. расходов).

Примечание 3: если значение «кварталов до ввода» меньше или равно 1, такой вариант просчёта инвестиционной привлекательности невозможен.

3. ROI (от продажи после ввода)

Логика показателя строится по такой же модели, как и первого, с той разницей, что чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы) сравнивается с первоначальной суммой инвестирования.

4. Период окупаемости при сдаче в аренду (мес.)

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- просчитывается сумма, необходимая на ремонт и мебель для сдачи квартиры в аренду;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира сдаётся в аренду по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке арендного жилья в данной локации;

*при формировании такой цены берутся во внимание 5 ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка цены с учётом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома.

- сумма первоначальной инвестиции и затрат на ремонт и мебель делится на цену сдачи в аренду, к этому значению добавляется количество месяцев до ввода проекта в эксплуатацию.