Рейтинг прибутковості столичних ЖК: які новобудови наразі недооцінені

Рейтинг прибутковості столичних ЖК: які новобудови наразі недооцінені

Топ-50 проєктів, куди можна вкласти гроші. Та скільки на цьому заробити

Этот материал также доступен на русском
Рейтинг прибутковості столичних ЖК: які новобудови наразі недооцінені
Фото: pixabay

Рейтинг надійності забудовників, над яким зараз працює Mind, містить у собі кілька параметрів для розрахунку, кожен з яких може бути корисним при виборі ЖК для інвестицій або для життя. Ми вже опублікували рейтинг будкомпаній, які зводять житлові комплекси на ділянках з неправильним цільовим призначенням

Ще один параметр рейтингу – інвестиційна привабливість новобудов. Не є таємницею, що значна частина угод на ринку нерухомості має інвестиційний характер. Тому підбір правильного об'єкта для інвестицій – це окреме мистецтво, що часто ґрунтується на емоціях.

Ми же разом із компанією M4U вивчили всі чинники, які впливають на ціноутворення квадратного метра ще не зданого об'єкту: місцерозташування проєкту, наявність інфраструктури, класність будинку, поверховість, рівень готовності будинку / житлового комплексу та інші. Також ми врахували й зовнішні чинники, наприклад вибори або карантин.

На підставі прогнозу цін ми проаналізували, які об'єкти зростуть у ціні після здачі, а які ні. Додатково вирахували прибутковість від здачі цього житла в оренду.

Загальний рейтинг інвестпривабливості і порядок ЖК у ньому відранжовано з урахуванням 4 параметрів або варіанту реалізації інвестиції: прибутковість щодо депозиту при продажу напередодні здачі, прибутковість щодо депозиту при продажу вже після введення в експлуатацію, ROI (чиста виручка від продажу) і прибутковість при здачі в оренду (розрахована на підставі строку окупності інвестицій від здачі в оренду).

У результаті виявилося, що в Києві чим вищий клас проєкту, тим менше (у процентному вираженні) прибутковість інвестування в нього:

  • для класу «еліт» ROI становить у середньому менше 7%, а його прибутковість трохи нижче прибутковості депозиту;
  • для класу «бізнес» ROI в середньому 17–20%, а прибутковість щодо депозиту складає + 9%;
  • для класів «комфорт» і «економ» середні показники ROI 25–30%, прибутковість щодо депозиту становить + 20%.

Квартири в центрі коштують дорожче, ніж на околиці. Це зрозуміло: транспортна доступність, розвинена інфраструктура тощо. Буває, що відстань між житловими комплексами – всього один-два кілометри, а ціни на квартири в них відрізняються на 20–30%.

Однією з причин може бути класність. Чим вище клас будинку, тим більше можливостей у його мешканців: у ЖК є не тільки дитячий майданчик і один магазин, а ще й спортивні арени, освітні установи, ресторани, кафе, салони краси, паркінги тощо.

Велику увагу девелопери зараз приділяють формуванню не просто місця проживання, а цілого простору для життя. І в межах цієї концепції на території ЖК створюють або облагороджують прилеглі парки і/або зони для сімейного відпочинку. Ціна в таких комплексах на 10–25% вище, ніж у звичайних новобудовах, розташованих по сусідству.

Але навіть у межах одного ЖК вартість квартири однакової площі може відрізнятися: один будинок уже зданий в експлуатацію, а інший ще тільки будується. Різниця може становити від 10% до 30%.

У деяких проєктах важливу роль відіграє «видова» складова – панорама, що відкривається з вікон. Видовими квартирами вважаються ті, з яких можна побачити річку Дніпро, озера, основні культурні або історичні пам'ятники тощо. Таке житло може коштувати на 10–30% дорожче за аналогічне, але з іншою панорамою.

Чи впливає технологія будівництва на вартість? Так. Квартири в будинках, зведених за монолітно-каркасною технологією, коштують дешевше, ніж у цегляних новобудовах.

Сьогодні ми публікуємо топ-50 недооцінених проєктів житлових комплексів Києва. При складанні рейтингу не враховувалася надійність забудовника. Ці показники ми опублікуємо найближчим часом.

Рейтинг інвестпривабливості проєктів підготовлений у співпраці з партнером Mind – компанією M4U.

проєкт клас девелопер кварталів до введення прибуток від продажу після введення щодо депозиту (середнє значення, %) прибуток від продажу до введення щодо депозиту (середнє значення, %) ROI (від продажу після введення, середнє значення, %) Прибутковість при здачі в оренду (% річних) период окупа-емости при сдаче в аренду (мес., среднее значение)
1. «Вежа на Ломоносова» комфорт BudCapital 5 67 74 82 9,84 122
2. «Голосіївський» комфорт «Інтергал-Буд» 5 61 68 75 9,84 122
3. SALUT! бізнес bUd development 9 56 62 82 9,84 122
4. Клубний будинок «Павленко Холл» комфорт 3 56 62 64 9,16 131
5. Be the One бізнес 5 50 56 63 9,16 131
6. CITY HUB бізнес «Інтергал-Буд» 7 49 55 68 8,22 146
7. Клубний будинок «Марсель» комфорт 5 46 51 58 12,77 94
8. «Ревуцький» економ «ДСК-ЖИТЛОБУД» 2-4 53 59 62 8,00 150
9. Franklin Concept House бізнес Perfect Group, Saga Development, Kyivproekt Development 9 40 46 64 10,62 113
10. BOSTON Creative House комфорт Saga Development 12 41 46 73 9,16 131
11. «МФК Курнатовського» комфорт «Київміськбуд» 13 55 61 94 7,06 170
12. «Вудсторія» економ Perfect Group 2-5 50 56 61 7,41 162
13. GENESIS комфорт «Євротранс» 5-7 49 55 64 7,41 162
14. DOCK32 комфорт «Ковальська Нерухомість» 5 45 51 58 8,33 144
15. «Старт» комфорт bUd development 4 42 48 53 8,39 143
16. «4 сезони» комфорт УМК 9 42 48 67 7,41 162
17. Park Hills ( «Молодіжна ініціатива») комфорт 4 40 46 50 8,63 139
18. MANCHESTER PARK комфорт 1-3 35 49 40 10,34 116
19. «Лукьянівський каскад» комфорт «Інтергал-Буд» 9 35 41 58 9,09 132
20. White Lines бізнес A Development 5 40 45 52 8,28 145
21. «Голосіївська Долина» комфорт «Строй Сіті Development» 3-7 47 53 60 7,06 170
22. «Амурський» (Lemonade) комфорт GEOS, «Будтехнології» 3 47 52 54 7,27 165
23. «Сирецькі сади» комфорт «Інтергал-Буд» 1-8 47 56 65 6,28 191
24. вул. Сім'ї Сосніних, 4а економ «Житлоінвестбуд-УКБ» 5 39 45 52 7,95 151
25. OASIS комфорт bUd development 13 31 36 64 7,95 151
26. «Кирилівський Гай» комфорт «Київміськбуд» 13 37 43 72 7,10 169
27. Forest економ «Спецжитлофонд» 9 39 45 62 6,98 172
28. Life Story бізнес «Лев Девелопмент» 9 48 54 73 5,71 210
29. «Райдужний» комфорт «Київміськбуд» 5 47 53 60 6,09 197
30. LIKO-GRAD Perfect Town комфорт «Ліко-Холдінг», Perfect Group 1-3 38 49 43 7,02 171
31. Forward комфорт РІЕЛ 7 29 34 45 8,05 149
32. LaLaLand економ «Фундамент» 2 29 34 33 10,26 117
33. «Славутич 2.0» комфорт bUd development 1-5 36 40 42 7,27 165
34. «Злагода» комфорт «Київміськбуд» 9 46 51 70 5,50 218
35. Chalet комфорт Standard Development 9 34 40 57 6,94 173
36. Svitlo Park комфорт Futura hata 1-9 24 30 37 10,53 114
37. UNO City House комфорт ИБК «Обрій» 4 28 33 37 8,22 146
38. Twin House комфорт «Київміськбуд» 5 34 40 46 6,90 174
39. «Зарічний» комфорт bUd development 7 38 43 55 6,15 195
40. «Караваєві Дачі» комфорт «Онікс Білд» 0-2 29 35 32 8,16 147
41. Клубний будинок Liverpool House комфорт 2 29 34 33 7,95 151
42. OKLAND комфорт РІЕЛ 6 27 32 40 7,32 164
43. FREEDOM комфорт «Київміськбуд» 4 32 37 41 6,42 187
44. Navigator економ ДСК-ЖИТЛОБУД 2 26 31 30 7,50 160
45. LookyanSky комфорт RESA Development 4 19 24 28 9,30 129
46. Montreal House бізнес Cityconsult Development 7 21 25 36 7,74 155
47. просп. Відрадний, 2 (просп. Комарова, 1) економ 3 22 27 28 8,16 147
48. Mirax бізнес «Київміськбуд» 5 30 35 42 5,94 202
49. Symbol комфорт bUd development 13 18 23 48 7,23 166
50. «Нова Англія» комфорт Royal House 8 22 27 40 6,90 174

Методологія

Джерела інформації 

Усі необхідні дані були взяті з відкритих джерел інформації:

1. Перелік усіх житлових комплексів Києва, які знаходяться в стадії активних продажів, – сайти забудовників і сайти-агрегатори пропозицій від забудовників.

2. Усі дані про проєкти первинного ринку: назва, клас, дата введення, ціна продажу – сайти забудовників і сайти-агрегатори пропозицій від забудовників.

3. Дані про пропозиції вторинного ринку – сайти-агрегатори пропозицій від господарів квартир або ріелторів.

Важливо! Для аналізу бралися до уваги ціни одного порядку: середня ціна продажу в проєкті (для первинного ринку) або в будинку (для вторинного ринку) для квартир у стані «без оздоблення».

Як розраховуються зазначені в таблиці показники інвестиційної привабливості?

1. Додатковий прибуток від продажу після введення щодо депозиту.

Логіка показника будується за наступною моделлю:

- на первинному ринку в проєкті купується квартира за ціною забудовника;

- після введення проєкту в експлуатацію квартира продається за ринковою ціною, сформованою на вторинному ринку в цій локації;

При формуванні такої ціни беруться до уваги п'ять найближчих до проєкту будинків з актуальними пропозиціями на вторинному ринку; за середніми цінами пропозицій кожного з будинків робиться поправка на новизну проєкту щодо цього будинку, також робиться поправка ціни з урахуванням показників «інфраструктури і транспортної доступності» локації проєкту щодо локації цього будинку, також накладається зростання ціни під впливом прогнозованої інфляції (прогноз НБУ середньорічної інфляції на 2021 рік становить 5,8%).

- розраховується чиста виручка після продажу (від суми продажу віднімаються податки та інші обов'язкові витрати (податок з доходу від продажу об'єкта нерухомості в розмірі 5%, військовий збір у розмірі 1,5%, держмито – 1% за реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості);

- чиста виручка після продажу порівнюється з чистою виручкою від альтернативного варіанту інвестування (депозиту з капіталізацією на період від поточного місяця до дати введення проєкту в експлуатацію (враховується ставка 8,82% відповідно до індексу ставок депозитів для фізосіб на 12 місяців від 01.12.2020).

Позитивне значення показника «Додатковий прибуток від продажу після введення щодо депозиту» говорить про те, що інвестування в цей проєкт вигідніше за депозит.

Примітка: у підсумковій таблиці відображено середнє значення по проєкту для всіх варіантів пропозицій (дата введення, кількість кімнат), за якими є актуальні пропозиції.

Примітка: у рейтингу враховуються тільки ті об'єкти, які не введені в експлуатацію, і строк до введення становить понад один квартал.

2. Додатковий прибуток від продажу до введення щодо депозиту

Логіка показника будується за такою ж моделлю, як і попереднього, з тією різницею, що продаж відбувається за один квартал до дати введення (це звільняє від сплати податків та інших витрат).

3. ROI (від продажу після введення)

Логіка показника будується за такою ж моделлю, як і першого, з тією різницею, що чиста виручка після продажу (від суми продажу віднімаються податки та інші обов'язкові витрати) порівнюється з початковою сумою інвестування.

4. Період окупності при здачі в оренду (міс.)

Логіка показника будується за наступною моделлю:

- на первинному ринку в проєкті купується квартира за ціною забудовника;

- прораховується сума, необхідна на ремонт і меблі для здачі квартири в оренду;

- після введення проєкту в експлуатацію квартира здається в оренду за ринковою ціною, сформованою на вторинному ринку орендного житла в цій локації;

*При формуванні такої ціни беруться до уваги 5 найближчих до проєкту будинків з актуальними пропозиціями на вторинному ринку; за середніми цінами пропозицій кожного з будинків робиться поправка ціни з урахуванням показників «інфраструктури і транспортної доступності» локації проєкту щодо локації цього будинку.

- сума первинної інвестиції і витрат на ремонт і меблі ділиться на ціну здачі в оренду, до цього значення додається кількість місяців до введення проєкту в експлуатацію.

Важливо: ці показники інвестиційної привабливості є орієнтовними показниками прибутку для порівняння інвестиційної привабливості різних проєктів між собою в раціональній ринковій кон'юнктурі.

При розрахунку показників не враховується вплив емоційних чинників, як-от репутація забудовника, маркетингова активність, привабливість дизайну й концепції проєктів тощо.

Також не бралися до уваги показники ризикованості інвестування в ці проєкти: документи на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, судові тяжби, надійність забудовника, переноси дати введення в експлуатацію тощо, які обов'язково варто враховувати при виборі проєкту для інвестування.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті