Чужая земля: какие компании строят ЖК на участках с неправильным целевым назначением

Рейтинг надежности застройщиков, над которым сейчас работает Mind, включает в себя несколько параметров для расчета. Один из них – правильное целевое назначение земельного участка, на котором строительные компании возводят свои жилые комплексы. 

Как мы считали?

Mind проанализировал все стройкомпании, которые возвели или возводят более четырех объектов в столице с начала 2016 года.  На первом этапе мы отбирали застройщиков, чей портфель включает сданные объекты в период с 2016 по 2019 год. Также все эти игроки рынка сейчас возводят новые ЖК.

Что это значит?

Строительство в Украине имеет множество особенностей, которые новому игроку сложно сразу понять. Например, процедура сдачи объекта в эксплуатацию. Этим занимается Государственная архитектурно-строительная инспекция (сейчас идет процесс ее реформирования. – Mind). Именно это ведомство определяет, насколько проекты соответствуют существующему законодательному полю с точки зрения строительных норм, заявленной декларации и пр. 

Другими словами, если заявлялся объект в пять этажей, а построили высотку в 21 этаж, то в теории этот дом ГАСИ принять не должна. Если земельный участок изначально отводился под промышленное строительство, а на нем построен жилой дом, то и такой объект ГАСИ не может принять в эксплуатацию. Но это – только в теории. На самом же деле такие случаи встречаются достаточно часто. 

Ярким примером можно считать кейс жилых комплексов компании «УКО» и аффилированных с ней юрлиц, которые входили в зону влияния Анатолия Войцеховского. Большинство своих проектов он строил с нарушением градостроительного законодательства и сдавал в эксплуатацию по решению судов.

Сам Войцеховский сейчас находится в розыске, а 17 из 40 его объектов переданы АРМА. И ведомство, несмотря на многочисленные совещания с местной властью, так и не нашло алгоритма, как узаконить эти объекты и ввести их в эксплуатацию. Не помогает и тот факт, что ситуация с Войцеховским взята на контроль президентом Украины Владимиром Зеленским и ею, по словам министра МВД Арсена Авакова, занимается специальная группа, созданная при СНБО. 

Возможно ли сдать в эксплуатацию объект, возведенный по всем нормам?

Четкого «законного» алгоритма, который позволит возвести дом, не существует. Но есть множество узких мест, которые одни используют для коррупции, другие – для того, чтобы построить что заблагорассудится.  И застройщикам-новичкам сложно разобраться в существующей системе.

Правда, во главе новых компаний могут стоять опытные девелоперы. Но, поскольку речь идет о человеческом факторе, оценить его с точки зрения вклада в успешность компании достаточно сложно. Поэтому такие компании получили дополнительный штраф за риски.  

Для строительства ЖК необходимо целевое назначение земли под жилую или многоквартирную застройку (код 02.03 или 02.07).

В данную подборку попали компании, которые возводят дома на землях административного или промышленного назначения или отводимых под  строительство садовых участков и т. д. «В 41,3% случаев стройкомпании возводят дома на участках без надлежащего целевого назначения», – резюмирует юрист, сооснователь сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть.

Место	Девелопер	Всего несоответствующих целевых назначений земли	Всего проектов	%
1	ООО «САГА ДЕВЕЛОПМЕНТ»	12	15	80
2	ООО «КОМФОРТ ЛАЙФ ДЕВЕЛОПМЕНТ»	3	4	75
3	ООО «ПЕРФЕКТ ГРУП ИНВЕСТ»	5	11	45
4	ЧАО  «ХК "КИЕВГОРСТРОЙ»	15	50	30
5	ООО «ТМО "ЛИКО-ХОЛДИНГ»	2	3	67
6	ООО «ГАЛЖИТЛОБУД»	2	3	67
7	ООО «Д-И-М»	2	6	33
8	ООО «КИЕВСТРОЙДЕВЕЛОПМЕНТ»	2	6	33
9	ООО «СК «ГЕОС»	3	12	25
10	ООО «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»	2	7	29
11	ООО «РИЕЛ-ГРУП»	2	7	29
12	ЧП «КРЕАТОР-БУД»	1	3	33
13	ООО «И.В.ТРЕЙД»	1	3	33
14	ООО «ГК «ТАРЯН»	1	3	33
15	ООО «СТОЛИЦА ГРУП»	2	9	22
16	ЧАО «ФУНДАМЕНТ»	2	11	18
17	ООО «СК «ИНТЕРГАЛ-БУД»	1	21	5

Почему так происходит?

Рынок земли можно условно разделить на первичный и вторичный. В первом случае землю выделяют под строительство местные власти. Во втором – компании покупают арендные права на участок (или приобретают юрлиц, на которых оформлена земля).

Большая доля сегодняшнего вторичного рынка земли состоит из наделов, выделенных во времена мэрства Леонида Черновецкого. И целевое назначение этих земель разное: от строительства объектов социальной инфраструктуры до садовых участков. Смена целевого назначения, согласно действующему законодательству, происходит или через решение местных властей, или по решению суда. «Подготовка участка к девелопменту занимает около двух лет», – рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам строительной компании «Миськжитлобуд».

«Получить земельный участок в аренду могут как юридические, так и физические лица. Для этого необходимо подать пакет документов, предусмотренный земельным законодательством, пройти кучу согласований внутри местного самоуправления. И потом ждать, когда решение будет вынесено на рассмотрение депутатами в рамках их голосования. Такой процесс может длиться годами», – резюмирует Владимир Копоть.

Чтобы не терять времени, девелоперы часто действуют параллельно: одновременно меняют целевое назначение и готовят землю к застройке (или даже застраивают).

В современной киевской практике известно много случаев, когда целевое назначение надела застройщики так и не приводят в соответствие с окончательным проектом. Например, меняют функциональное назначение и категорию земель, но при этом само целевое назначение остается тем же.

«Речь о законодательной коллизии. Здесь идет нарушение Земельного кодекса Украины. Но в этой практике ориентируются на нормы подзаконных актов, в которых урегулирована возможность смены функционального назначения земельного участка и внесение этих данных в реестр имущественных прав. При этом данные об участке в ГЗК (Земельный кадастр) остаются неизменными», – говорит Владимир Копоть. По такой схеме, например, строятся ЖК Edelweiss House, ЖК Ok`land, 044.

При этом, по его словам, если дом возводится на земельном участке с соответствующим целевым назначением, – это не означает, что объект будет достроен. Но свидетельствует о серьезности намерений застройщика и является одним из факторов его надежности.