Чужая земля: какие компании строят ЖК на участках с неправильным целевым назначением

Чужая земля: какие компании строят ЖК на участках с неправильным целевым назначением

Почему так происходит и чем это опасно для потенциальных покупателей квартир

Этот материал также доступен на украинском
Чужая земля: какие компании строят ЖК на участках с неправильным целевым назначением
Фото: pixabay

Рейтинг надежности застройщиков, над которым сейчас работает Mind, включает в себя несколько параметров для расчета. Один из них – правильное целевое назначение земельного участка, на котором строительные компании возводят свои жилые комплексы. 

Как мы считали?

Mind проанализировал все стройкомпании, которые возвели или возводят более четырех объектов в столице с начала 2016 года.  На первом этапе мы отбирали застройщиков, чей портфель включает сданные объекты в период с 2016 по 2019 год. Также все эти игроки рынка сейчас возводят новые ЖК.

Мы не утверждаем, что компании, не имеющие в портфеле сданных объектов, обманут своих инвесторов. Мы только говорим, что новички формально не обладают соответствующим опытом работы в системе.

Что это значит?

Строительство в Украине имеет множество особенностей, которые новому игроку сложно сразу понять. Например, процедура сдачи объекта в эксплуатацию. Этим занимается Государственная архитектурно-строительная инспекция (сейчас идет процесс ее реформирования. – Mind). Именно это ведомство определяет, насколько проекты соответствуют существующему законодательному полю с точки зрения строительных норм, заявленной декларации и пр. 

Другими словами, если заявлялся объект в пять этажей, а построили высотку в 21 этаж, то в теории этот дом ГАСИ принять не должна. Если земельный участок изначально отводился под промышленное строительство, а на нем построен жилой дом, то и такой объект ГАСИ не может принять в эксплуатацию. Но это – только в теории. На самом же деле такие случаи встречаются достаточно часто. 

В чем опасность для покупателя?

Объекты, построенные с нарушениями земельного законодательства, сдаются в эксплуатацию по решению суда или по «договору» с инспектором. Но это сопряжено с увеличением сроков сдачи, блокированием площадок активистами, дополнительными коррупционными расходами – то есть факторами, снижающими надежность стройкомпании.

Ярким примером можно считать кейс жилых комплексов компании «УКО» и аффилированных с ней юрлиц, которые входили в зону влияния Анатолия Войцеховского. Большинство своих проектов он строил с нарушением градостроительного законодательства и сдавал в эксплуатацию по решению судов.

Сам Войцеховский сейчас находится в розыске, а 17 из 40 его объектов переданы АРМА. И ведомство, несмотря на многочисленные совещания с местной властью, так и не нашло алгоритма, как узаконить эти объекты и ввести их в эксплуатацию. Не помогает и тот факт, что ситуация с Войцеховским взята на контроль президентом Украины Владимиром Зеленским и ею, по словам министра МВД Арсена Авакова, занимается специальная группа, созданная при СНБО. 

Возможно ли сдать в эксплуатацию объект, возведенный по всем нормам?

Четкого «законного» алгоритма, который позволит возвести дом, не существует. Но есть множество узких мест, которые одни используют для коррупции, другие – для того, чтобы построить что заблагорассудится.  И застройщикам-новичкам сложно разобраться в существующей системе.

Правда, во главе новых компаний могут стоять опытные девелоперы. Но, поскольку речь идет о человеческом факторе, оценить его с точки зрения вклада в успешность компании достаточно сложно. Поэтому такие компании получили дополнительный штраф за риски.  

На выходе мы получили список из 232 объектов, среди которых 91 построен и 141 строится. Все объекты проанализированы при помощи сервиса Monitor.Estate с точки зрения соответствия целевого назначения земельных участков. Первичные данные брались из реестров Государственного земельного кадастра.

Для строительства ЖК необходимо целевое назначение земли под жилую или многоквартирную застройку (код 02.03 или 02.07).

В данную подборку попали компании, которые возводят дома на землях административного или промышленного назначения или отводимых под  строительство садовых участков и т. д. «В 41,3% случаев стройкомпании возводят дома на участках без надлежащего целевого назначения», – резюмирует юрист, сооснователь сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть.

В результате мы получили 17 компаний, строящих жилые комплексы на земле, которая для этого не предназначена. Среди них – часть проблемных объектов «Укрбуда», которые возводятся на землях с не соответствующим проекту целевым назначением, и достались на достройку «Киевгорстрою».

Место Девелопер Всего несоответствующих
целевых назначений земли
Всего
проектов
 %
1 ООО «САГА ДЕВЕЛОПМЕНТ» 12 15 80
2 ООО «КОМФОРТ ЛАЙФ ДЕВЕЛОПМЕНТ» 3 4 75
3 ООО «ПЕРФЕКТ ГРУП ИНВЕСТ» 5 11 45
4 ЧАО  «ХК "КИЕВГОРСТРОЙ» 15 50 30
5 ООО «ТМО "ЛИКО-ХОЛДИНГ» 2 3 67
6 ООО «ГАЛЖИТЛОБУД» 2 3 67
7 ООО «Д-И-М» 2 6 33
8 ООО «КИЕВСТРОЙДЕВЕЛОПМЕНТ» 2 6 33
9 ООО «СК «ГЕОС» 3 12 25
10 ООО «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» 2 7 29
11 ООО «РИЕЛ-ГРУП» 2 7 29
12 ЧП «КРЕАТОР-БУД» 1 3 33
13 ООО «И.В.ТРЕЙД» 1 3 33
14 ООО «ГК «ТАРЯН» 1 3 33
15 ООО «СТОЛИЦА ГРУП» 2 9 22
16 ЧАО «ФУНДАМЕНТ» 2 11 18
17 ООО «СК «ИНТЕРГАЛ-БУД» 1 21 5

Почему так происходит?

Рынок земли можно условно разделить на первичный и вторичный. В первом случае землю выделяют под строительство местные власти. Во втором – компании покупают арендные права на участок (или приобретают юрлиц, на которых оформлена земля).

Большая доля сегодняшнего вторичного рынка земли состоит из наделов, выделенных во времена мэрства Леонида Черновецкого. И целевое назначение этих земель разное: от строительства объектов социальной инфраструктуры до садовых участков. Смена целевого назначения, согласно действующему законодательству, происходит или через решение местных властей, или по решению суда. «Подготовка участка к девелопменту занимает около двух лет», – рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам строительной компании «Миськжитлобуд».

«Получить земельный участок в аренду могут как юридические, так и физические лица. Для этого необходимо подать пакет документов, предусмотренный земельным законодательством, пройти кучу согласований внутри местного самоуправления. И потом ждать, когда решение будет вынесено на рассмотрение депутатами в рамках их голосования. Такой процесс может длиться годами», – резюмирует Владимир Копоть.

Наименее токсичные для застройщика наделы – это земля под сооружение промышленных объектов. Но, поскольку генплан Киева отсутствует как таковой, для смены целевого назначения необходимо разрабатывать детальный план территорий (ДПТ), готовить проект землеотвода, предпроектные решения, проводить общественные слушания – и потом ждать решения КГГА о смене целевого назначения земли согласно ДПТ.

Чтобы не терять времени, девелоперы часто действуют параллельно: одновременно меняют целевое назначение и готовят землю к застройке (или даже застраивают).

В современной киевской практике известно много случаев, когда целевое назначение надела застройщики так и не приводят в соответствие с окончательным проектом. Например, меняют функциональное назначение и категорию земель, но при этом само целевое назначение остается тем же.

«Речь о законодательной коллизии. Здесь идет нарушение Земельного кодекса Украины. Но в этой практике ориентируются на нормы подзаконных актов, в которых урегулирована возможность смены функционального назначения земельного участка и внесение этих данных в реестр имущественных прав. При этом данные об участке в ГЗК (Земельный кадастр) остаются неизменными», – говорит Владимир Копоть. По такой схеме, например, строятся ЖК Edelweiss House, ЖК Ok`land, 044.

При этом, по его словам, если дом возводится на земельном участке с соответствующим целевым назначением, – это не означает, что объект будет достроен. Но свидетельствует о серьезности намерений застройщика и является одним из факторов его надежности.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате