Рейтинг прибыльности столичных ЖК: какие новостройки пока недооценены

Рейтинг прибыльности столичных ЖК: какие новостройки пока недооценены

Топ-50 проектов, куда можно вложить деньги. И сколько на этом заработать

Цей матеріал також доступний українською
Рейтинг прибыльности столичных ЖК: какие новостройки пока недооценены
Фото: pixabay

Рейтинг надежности застройщиков, над которым сейчас работает Mind, включает в себя несколько параметров для расчета, каждый из которых может быть полезен при выборе ЖК для инвестиций или для жизни. Мы уже опубликовали рейтинг стройкомпаний, которые возводят жилые комплексы на участках с неправильным целевым назначением

Еще один параметр рейтинга – инвестпривлекательность новостроек. Не секрет, что значительная часть сделок на рынке недвижимости имеет инвестиционный характер. Поэтому подбор правильного объекта для инвестиций – это отдельное искусство, часто основанное на эмоциях.

Мы же совместно с компанией M4U изучили все факторы, которые влияют на ценообразование квадратного метра еще не сданного объекта: месторасположение проекта, наличие инфраструктуры, классность дома, этажность, уровень готовности дома/жилого комплекса и другие. Также мы учли и внешние факторы, например выборы или карантин.

На основе прогноза цен мы проанализировали какие объекты вырастут в цене после сдачи, а какие нет. Дополнительно просчитали доходность от сдачи этого жилья в аренду.

Общий рейтинг инвестпривлекательности и порядок ЖК в нем отранжирован с учетом 4 параметров или варианта реализации инвестиции: доходность относительно депозита при продаже накануне сдачи, доходность относительно депозита при продаже уже после введения в эксплуатацию, ROI (чистая выручка от продажи) и доходность при сдаче в аренду (рассчитана на основании срока окупаемости инвестиций от сдачи в аренду).

В итоге оказалось, что в Киеве чем выше класс проекта, тем меньше (в процентном выражении) прибыльность инвестирования в него: 

  • для класса «элит» ROI составляет в среднем менее 7%, а его прибыльность немного ниже прибыльности депозита;
  • для класса «бизнес» ROI в среднем 17–20%, а прибыльность относительно депозита составляет +9%;
  • для классов «комфорт» и «эконом» средние показатели ROI 25–30%, прибыльность относительно депозита составляет +20%.

Квартиры в центре стоят дороже, чем на окраине. Это понятно: транспортная доступность, развитая инфраструктура и т. д. Бывает, что расстояние между жилыми комплексами – всего один-два километра, а цены на квартиры в них отличаются на 20–30%. Одной из причин может быть «классность».  Чем выше класс дома, тем больше возможностей у его жильцов: в ЖК есть не только детская площадка и один магазин, а еще спортивные арены, образовательные учреждения, рестораны, кафе, салоны красоты, паркинги и т. д. 

Большое внимание девелоперы сейчас уделяют формированию не просто места жительства, а целого пространства для жизни. И в рамках этой концепции на территории ЖК создают (или облагораживают прилегающие) парки и/или зоны для семейного отдыха. Цена в таких комплексах на 10–25% выше, чем в обычных новостройках, расположенных по соседству.

Но даже в рамках одного ЖК стоимость квартиры одинаковой площади может отличаться: один дом уже сдан в эксплуатацию, а второй еще только строится.  Разница может составлять от 10% до 30%. В некоторых проектах важную роль играет «видовая» составляющая – панорама, открывающаяся из окон. Видовыми квартирами считаются те, из которых видно реку Днепр, озера, основные культурные или исторические памятники и т. д. Такое жилье может стоить на 10–30% дороже, чем аналогичное, но с другой панорамой.

Влияет ли технология строительства на стоимость? Да. Квартиры в домах, возведенных по монолитно-каркасной технологии, стоят дешевле, чем в кирпичных новостройках.

Сегодня мы публикуем топ-50 недооцененных проектов жилых комплексов Киева. При составлении рейтинга не учитывалась надежность застройщика. Эти показатели мы опубликуем в ближайшее время.

Рейтинг инвестпривлекательности проектов подготовлен в сотрудничестве с партнером Mind – компанией M4U.

проект класс девелопер квар
талов до ввода
прибыль от продажи после ввода относи-тельно депозита (среднее значение, %) прибыль от продажи до ввода относи-тельно депозита (среднее значение, %) ROI (от продажи после ввода, среднее значение, %) Доходность (% годовых) период окупа-емости при сдаче в аренду (мес., среднее значение)
1. «Вежа на Ломоносова» комфорт BudCapital 5 67 74 82 9,84 122
2. «Голосеевский» комфорт «Интергал-Буд» 5 61 68 75 9,84 122
3. SALUT! бизнес bUd development 9 56 62 82 9,84 122
4. Клубный дом «Павленко Холл» комфорт 3 56 62 64 9,16 131
5. Be the One бизнес 5 50 56 63 9,16 131
6. CITY HUB бизнес «Интергал-Буд» 7 49 55 68 8,22 146
7. Клубный дом «Марсель» комфорт 5 46 51 58 12,77 94
8. «Ревуцкий» эконом «ДСК-ЖИТЛОБУД» 2-4 53 59 62 8,00 150
9. Franklin Concept House бизнес Perfect Group, Saga Development, Kyivproekt Development 9 40 46 64 10,62 113
10. BOSTON Creative House комфорт Saga Development 12 41 46 73 9,16 131
11. «МФК Курнатовского» комфорт «Киевгорстрой» 13 55 61 94 7,06 170
12. «Вудстория» эконом Perfect Group 2-5 50 56 61 7,41 162
13. GENESIS комфорт «Евротранс» 5-7 49 55 64 7,41 162
14. DOCK32 комфорт «Ковальская Недвижимость» 5 45 51 58 8,33 144
15. «Старт» комфорт bUd development 4 42 48 53 8,39 143
16. «4 сезона» комфорт УМК 9 42 48 67 7,41 162
17. Park Hills ( «Молодежная инициатива») комфорт 4 40 46 50 8,63 139
18. MANCHESTER PARK комфорт 1-3 35 49 40 10,34 116
19. «Лукьяновский каскад» комфорт «Интергал-Буд» 9 35 41 58 9,09 132
20. White Lines бизнес A Development 5 40 45 52 8,28 145
21. «Голосеевская Долина» комфорт «Строй Сіті Development» 3-7 47 53 60 7,06 170
22. «Амурский» (Lemonade) комфорт GEOS, «Будтехнологии» 3 47 52 54 7,27 165
23. «Сырецкие сады» комфорт «Интергал-Буд» 1-8 47 56 65 6,28 191
24. ул. Семьи Сосниных, 4а эконом «Житлоинвестбуд-УКБ» 5 39 45 52 7,95 151
25. OASIS комфорт bUd development 13 31 36 64 7,95 151
26. «Кирилловский Гай» комфорт «Киевгорстрой» 13 37 43 72 7,10 169
27. Forest эконом «Спецжитлофонд» 9 39 45 62 6,98 172
28. Life Story бизнес «Лев Девелопмент» 9 48 54 73 5,71 210
29. «Радужный» комфорт «Киевгорстрой» 5 47 53 60 6,09 197
30. LIKO-GRAD Perfect Town комфорт «Лико-Холдинг», Perfect Group 1-3 38 49 43 7,02 171
31. Forward комфорт РІЕЛ 7 29 34 45 8,05 149
32. LaLaLand эконом «Фундамент» 2 29 34 33 10,26 117
33. «Славутич 2.0» комфорт bUd development 1-5 36 40 42 7,27 165
34. «Злагода» комфорт «Киевгорстрой» 9 46 51 70 5,50 218
35. Chalet комфорт Standard Development 9 34 40 57 6,94 173
36. Svitlo Park комфорт Futura hata 1-9 24 30 37 10,53 114
37. UNO City House комфорт ИСК «Обрий» 4 28 33 37 8,22 146
38. Twin House комфорт «Киевгорстрой» 5 34 40 46 6,90 174
39. «Заречный» комфорт bUd development 7 38 43 55 6,15 195
40. «Караваевы Дачи» комфорт «Оникс Билд» 0-2 29 35 32 8,16 147
41. Клубный дом Liverpool House комфорт 2 29 34 33 7,95 151
42. OKLAND комфорт РІЕЛ 6 27 32 40 7,32 164
43. FREEDOM комфорт «Киевгорстрой» 4 32 37 41 6,42 187
44. Navigator эконом ДСК-ЖИТЛОБУД 2 26 31 30 7,50 160
45. LookyanSky комфорт RESA Development 4 19 24 28 9,30 129
46. Montreal House бизнес Cityconsult Development 7 21 25 36 7,74 155
47. просп. Отрадный, 2 (просп. Комарова, 1) эконом 3 22 27 28 8,16 147
48. Mirax бизнес «Киевгорстрой» 5 30 35 42 5,94 202
49. Symbol комфорт bUd development 13 18 23 48 7,23 166
50. «Новая Англия» комфорт Royal House 8 22 27 40 6,90 174

Методология

Источники информации 

Все необходимые данные были взяты из открытых источников информации:

1.  Перечень всех жилых комплексов Киева, которые находятся в стадии активных продаж – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

2. Все данные о проектах первичного рынка: название, класс, дата ввода, цена продажи – сайты застройщиков и сайты-агрегаторы предложений от застройщиков.

3. Данные о предложениях вторичного рынка – сайты-агрегаторы предложений от хозяев квартир или риелторов. 

Важно! Для анализа брались во внимание цены одного порядка: средняя цена продажи в проекте (для первичного рынка) или в доме (для вторичного рынка) для квартир в состоянии «без отделки».

Как рассчитываются указанные в таблице показатели инвестиционной привлекательности?

1. Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира продается по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке в данной локации;

При формировании такой цены берутся во внимание пять ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка на новизну проекта относительно этого дома, также делается поправка цены с учетом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома, также накладывается рост цены под влиянием прогнозируемой инфляции (прогноз НБУ среднегодовой инфляции на 2021 год составляет 5,8%).

- считается чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы (налог с дохода от продажи объекта недвижимости в размере 5%, военный сбор в размере 1,5%, госпошлина 1% за регистрацию договора купли-продажи недвижимости);

- чистая выручка после продажи сравнивается с чистой выручкой от альтернативного варианта инвестирования (депозита с капитализацией на период от текущего месяца до даты ввода проекта в эксплуатацию (учитывается ставка 8,82% согласно индексу ставок депозитов для физ. Лиц на 12 месяцев от 01.12.2020г.).

Положительно значение показателя «Дополнительная прибыль от продажи после ввода относительно депозита» говорит о том, что инвестирование в данный проект выгоднее, чем депозит.

Примечание 1: в итоговой таблице отображено среднее значение по проекту для всех вариантов предложений (дата ввода, количество комнат), по которым есть актуальные предложения; также указаны минимальные и максимальные возможные значения.

Примечание 2: если проект уже введён (значение «кварталов до ввода» равно 0) такой вариант расчета инвестиционной привлекательности носит условный характер и больше служит демонстрацией разницы между рыночной ценой, сформированной на вторичном рынке в данной локации, с ценой продажи в данном проекте от застройщика.

2. Дополнительная прибыль от продажи до ввода относительно депозита

Логика показателя строится по такой же модели, как и предыдущего, с той разницей, что продажа происходит за 1 квартал до даты ввода (это освобождает от уплаты налогов и др. расходов).

Примечание 3: если значение «кварталов до ввода» меньше или равно 1, такой вариант просчёта инвестиционной привлекательности невозможен.

3. ROI (от продажи после ввода)

Логика показателя строится по такой же модели, как и первого, с той разницей, что чистая выручка после продажи (от суммы продажи отнимаются налоги и др. обязательные расходы) сравнивается с первоначальной суммой инвестирования.

4. Период окупаемости при сдаче в аренду (мес.)

Логика показателя строится по следующей модели:

- на первичном рынке в проекте покупается квартира по цене застройщика;

- просчитывается сумма, необходимая на ремонт и мебель для сдачи квартиры в аренду;

- после ввода проекта в эксплуатацию квартира сдаётся в аренду по рыночной цене, сформированной на вторичном рынке арендного жилья в данной локации;

*при формировании такой цены берутся во внимание 5 ближайших к проекту домов с актуальными предложениями на вторичном рынке; по средним ценам предложений каждого из домов делается поправка цены с учётом показателей «инфраструктуры и транспортной доступности» локации проекта относительно локации этого дома.

- сумма первоначальной инвестиции и затрат на ремонт и мебель делится на цену сдачи в аренду, к этому значению добавляется количество месяцев до ввода проекта в эксплуатацию. 

Важно: данные показатели инвестиционной привлекательности являются ориентировочными показателями прибыли для сравнения инвестиционной привлекательности разных проектов между собой в рациональной рыночной конъюнктуре.

При расчете показателей не учитывается влияние эмоциональных факторов таких как репутация застройщика, маркетинговая активность, привлекательность дизайна и концепции проектов и т. д.

Также не брались во внимание показатели рискованности инвестирования в данные проекты: документы на земельный участок, разрешение на строительство, судебные тяжбы, надёжность застройщика, переносы даты ввода и т. д., которые обязательно следует учитывать при выборе проекта для инвестирования.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате