В зоне доступа: как происходят сделки с земельными участками во время военного положения

За 11 месяцев полномасштабного вторжения, с 24 февраля 2022 года до 16 января 2023 года, в Украине проведено 43 200 сделок с земельными участками сельхозназначения. Общая площадь проданной и сданной в аренду земли превышает 80 000 га.

По данным Минагрополитики, наибольшее число регистрационных действий с землей зафиксировано в Хмельницкой, Полтавской, Винницкой, Кировоградской и Днепропетровской областях. Лидерами по площади земельных участков, с которыми проведены сделки, являются Харьковская, Днепропетровская, Полтавская, Кировоградская и Херсонская области.

Средняя стоимость продажи 1 га земли в Украине составляет 41 000 грн. Доступ к Государственному земельному кадастру, необходимый для осуществления сделок с землей, в Украине на сегодняшний день имеют более 5500 нотариусов.

Mind проанализировал, как функционирует рынок земли в Украине в условиях военного положения и какие участки (не только сельхозназначения) выставлены на продажу.

Какие ограничения для земельного рынка  действуют в военное время? В течение марта и апреля функционирование земельного рынка было заблокировано – Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество были отключены. Поскольку сделки с землей нуждаются в нотариальной регистрации, отсутствие доступа к реестрам делает невозможными любые законные действия с этим активом.

Впрочем, некоторые ограничения все равно оставались. Они касались аренды земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной и коммунальной собственности. Передача этих земель в пользование была запрещена нормами закона №2145-IX, который вступил в силу 7 апреля.

В октябре 2022 года Верховная Рада приняла законопроект №7636, который снял ограничения на проведение торгов по продаже права аренды земли сельскохозяйственного назначения, которая находится в государственной и коммунальной собственности. Теперь это закон №2698-IX, он вступил в силу 19 ноября 2022 года.

Какие сделки с землей возможны? Официально все ограничения на осуществление сделок на земельном рынке, в том числе с участками сельскохозяйственного назначения, были упразднены к началу ноября 2022 года. Таким образом, на сегодняшний день в Украине можно:

• покупать, продавать и арендовать землю сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, которая находится в частной собственности;
• арендовать землю сельхозназначения, которая находится в государственной и коммунальной собственности;
• покупать земельные участки несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или коммунальной собственности (в ходе приватизации, в том числе).

Напомним, что продажа государственных и коммунальных земель сельхозназначения в Украине в принципе запрещена согласно требованиям закона №552-IX.

Как могут проводиться сделки с землей? Любые сделки с землями государственной и коммунальной собственности, будь то продажа или аренда, возможны только в системе онлайн-аукционов, которые размещены на платформе ProZorro.

Но есть исключение. В соответствии с нормами Земельного кодекса, земли государственной и коммунальной собственности могут быть взяты в пользование (в аренду) в обход ProZorro:

• при релокации предприятий и размещении на такой земле производственных мощностей;
• при строительстве терминалов морских портов и других критически важных для экономики объектов;
• при прокладке линий электропередач и строительстве газопроводов.

Частные собственники имеют право выбирать какой угодно формат сделки. Они могут пользоваться теми же земельными аукционами на ProZorro, размещать объявления о продаже или сдаче в аренду земельных участков на любой площадке онлайн-объявлений (OLX, dom.ria и т. д.) либо контактировать между собой напрямую.

Как происходят сделки с государственной землей? Владелец земельного участка (например, сельский или поселковый совет) в системе «ProZorro.Продажи» размещает лот о проведении аукциона по продаже права аренды.

В лоте должна быть указана подробная информация о земельном участке: начиная с его площади и кадастрового номера и заканчивая контактными данными арендодателя, сроком аренды, стартовой ценой и датой проведения аукциона.

Аукцион проходит в английском формате, то есть путем повышения цены. Выигрывает торги тот претендент, который предложит наилучшие условия.

Стороны – организатор и победитель – подписывают протокол торгов. После этого арендатор заключает с арендодателем договор, который в обязательном порядке должен удостоверить нотариус.

Как происходят сделки с землей частной собственности? Продавец и покупатель договариваются о купле-продаже земельного участка. Пусть это будет участок сельхозназначения.

Продавец должен иметь на руках, помимо паспорта и идентификационного кода, документы о праве собственности на землю (свидетельство о праве собственности, свидетельство о наследовании), отчет об экспертной денежной оценке земельного участка, извлечение из реестра вещных прав и извлечение из земельного кадастра.

Покупатель предоставляет паспорт, идентификационный код и нотариально заверенное согласие на сделку от супруги/супруга (если покупатель состоит в законном браке).

Когда все необходимые документы на руках, продавец и покупатель обращаются к нотариусу. Он проверяет юридическую чистоту сделки (наличие арестов и прочих обременений на земельный участок) и производит государственную регистрацию договора купли-продажи.

Какая земля есть в продаже? Если ориентироваться на те лоты, которые размещены в системе, то среди выставленных объектов преобладают:

• земельные участки сельскохозяйственного назначения;
• земельные участки под нежилую застройку;
• земельные участки под строительство жилых объектов;
• земельные участки, которые входят в состав имущественных комплексов;
• земельные участки, принадлежавшие банкам-банкротам и продающиеся в связи с их ликвидацией;
• земельные участки, которые находятся в аресте и продаются в рамках исполнительного производства.

Стоимость одного гектара сельхозземель составляет 60 000–100 000 грн и более, цена гектара под нежилую застройку (под производство или логистические мощности) достигает 1–1,2 млн грн, а стоимость арестованной земли, в зависимости от целевого назначения, колеблется от 100 000 грн до 1 млн грн за гектар.

Из этого числа приблизительно 72% лотов – это земли сельхозназначения. В остальных лотах фигурирует земля несельскохозяйственного назначения, которая предназначена в основном для жилой или нежилой застройки.

Кроме того, в общем числе земельных лотов около 66% земельных участков выставлены на продажу, а остальные лоты связаны с продажей права аренды.

Что касается ценовых предложений, то около 30% лотов имеют стартовую цену до 50 000 грн, 12% лотов – стартовую цену в диапазоне от 50 000 до 100 000 грн, 35% лотов – цену в пределах 100 000–500 000 грн, 20% лотов имеют стартовую цену свыше 500 000 грн. Если анализировать уже состоявшиеся торги, то реализованные лоты распределились по цене следующим образом: от 0 до 50 000 грн – 47% лотов, от 50 000 до 100 000 грн – 15% лотов, 100 000–500 000 грн – 23% лотов, свыше 500 000 грн – 15% лотов.

При этом прослеживается следующая тенденция: земля стоит дороже не только вблизи крупных городов или в районах активного ведения сельхозпроизводства, но и в отдалении от зоны боевых действий. Условно говоря, если в Харьковской области участок под частную жилую застройку площадью 15 га стоит порядка 150 000–180 000 грн, то во Львовской области цена аналогичной земли может быть в 3–6 раз выше.