Арендовать государственную и коммунальную сельхозземлю можно на Prozorro или вне аукциона. Как это сделать

В середине октября Верховная Рада приняла по сокращенной процедуре законопроект №7636, который должен разблокировать аренду земель сельхозназначения государственной и коммунальной собственности. «Законопроект возвращает регистрацию прав аренды земель в Госгеокадастре и Госреестре прав на недвижимое имущество, возобновляет торги на передачу в пользование сельхозучастков государственной и коммунальной формы собственности», – вкратце рассказала о сути документа глава партии «Слуга народа» Елена Шуляк.

Пока что этот проект закона находится на подписи у президента. После того как глава государства его одобрит (а в этом сомнений нет, так как законопроект был инициативой правящей партии), на платформе Prozorro.Sale снова появится возможность взять в аренду государственную и коммунальную землю.

Mind решил разобраться, как проходят земельные торги в условиях военного положения и какие ограничения по ним существуют.

Аренда каких земель запрещена? Парламент еще весной ввел запрет на сдачу в аренду государственных и коммунальных сельхозугодий. Речь идет о законе №2145-IX от 24 марта 2022 года, который фактически вступил в силу 7 апреля.

При этом ограничения на сделки по аренде или продаже других категорий земель, целевое назначение которых не предусматривает ведение сельскохозяйственной деятельности, не вводились и не действуют. То есть, запрет коснулся исключительно сельхозземель государственной или коммунальной собственности.

Что меняют нормы законопроекта № 7636? Изменения, прописанные в упомянутом законопроекте, предусматривают:

• возобновление земельных торгов по продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения;
• возобновление регистрации прав аренды земельных участков в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;
• разблокировку процедур по оформлению права собственности на земельные участки, на которых расположены здания и постройки, принадлежащие гражданам;
• обязательное внесение в Государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках сельхозугодий.

Авторы законопроекта акцентируют внимание на том, что после введения в Украине военного положения какое-то время регистрация любых сделок с землей была невозможна. В частности, это было связано с блокировкой доступа к государственным реестрам, которая потребовалась для недопущения рейдерства.

Тем не менее, уже в мае была восстановлена функциональность Госреестра прав на недвижимое имущество, а в июне – Государственного земельного кадастра. То есть, снова появилась возможность регистрировать сделки как с недвижимостью, так и с землей. Тем не менее, запрет на аренду государственных и коммунальных сельхозугодий продолжает действовать по сей день. Это, по мнению депутатов, создает препятствия для бизнеса, который нуждается в релокации или хочет расширить свою деятельность.

Как арендовать государственные и коммунальные сельхозземли без аукциона? В некоторых случаях взять в аренду государственный или коммунальный земельный участок сельхозназначения можно и без проведения торгов (аукциона).

В соответствии с нормами Земельного кодекса и с учетом поправок, которые были внесены в него законом №2247-IX от 12 мая 2022 года, сельхозугодия государственной и коммунальной собственности могут быть взяты в пользование (в аренду) без применения конкурентной процедуры:

• при передаче гражданам земельных участков, которые они будут использовать для сенокосов, выпаса скота и огородничества;
• при безвозмездной передаче земли лицу, имеющему статус участника боевых действий;
• при размещении производственных мощностей предприятий, которые нуждаются в релокации;
• для ведения товарного сельхозпроизводства.

Также на арендатора накладываются дополнительные ограничения. Например, запрещено:

• изменять целевое назначение земельного участка;
• отчуждать (продавать) земельный участок;
• передавать сельхозземли в субаренду или в залог по ипотеке;
• претендовать на возмещение тех затрат, которые понесены на улучшение земельного участка.

Кроме того, арендатор обязан провести релокацию строго в течение срока, который прописывается в договоре аренды. Если это условие не выполнено, действие такого договора прекращается в одностороннем порядке.

Размер арендной платы при передаче сельхозземель государственной и коммунальной собственности без аукциона не может превышать 8% нормативной денежной оценки (НДО) земли. Cогласно данным Госгеокадастра, средняя НДО 1 гектара в Киевской области составляет 26 500 грн, в Полтавской – 30 400 грн, в Черновицкой – 33 300 грн, а в Винницкой – 27 000 грн.

Арендодатель передает договор аренды в районную военную администрацию. Представители военной администрации в свою очередь вносят информацию о договоре аренды в специальную Книгу регистрации. Только после этого у арендатора возникает право пользоваться сельхозугодиями.

Обычный порядок регистрации переданных в аренду государственных и коммунальных сельхозземель в электронных реестрах будет возобновлен после того, как вступит в силу законопроект №7636.

Какие земельные участки можно арендовать через аукцион? На конкурентных торгах можно взять в аренду любой земельный участок несельскохозяйственного назначения, который находится в государственной или коммунальной собственности.

Все лоты о проведении земельных аукционов размещены на платформе «Prozorro.Продажи» (Prozorro.Sale). По итогам анализа выставленных на Prozorro лотов, торги по которым пройдут в ближайший месяц, можно сделать следующие выводы:

• в большинстве своем это мелкие земельные участки площадью менее 1 га;
• в основном землю на торги выставляют местные власти (городские, областные и сельские советы);
• как правило, это земля под застройку – жилую, производственную, коммерческую, реже – земли водного фонда;
• стартовая цена колеблется в широких пределах, но обычно находится в диапазоне от 60 000 грн до 130 000 грн за 1 га в год;
• средний срок аренды составляет 5-10 лет, иногда – 40-50 лет.

Как проходят земельные аукционы? Все доступные для аренды земельные участки государственной и коммунальной собственности есть в открытом доступе в системе аукционов Prozorro.

Чтобы отфильтровать лоты, следует в разделе «Тип процедуры» выбрать «Аренда земли», а в разделе «Статус аукциона» – «Запланированный». Далее можно ознакомиться с перечнем активных объявлений об аренде и отобрать интересующие предложения.

Каждый лот содержит подробную информацию о земельном участке: площадь, кадастровый номер, название, реквизиты и контактные данные арендодателя, условия аренды – срок и стартовую цену. Помимо этого, в объявлении об аукционе указана требуемая сумма гарантийного взноса (его размер – 30% стартовой цены) и минимальный шаг повышения цены в ходе торгов (обычно это 1% стартовой арендной платы).

Любой потенциальный участник аукциона может предварительно связаться с организатором торгов (арендодателем) и уточнить информацию по объекту аренды. Вплоть до того, что выехать на место для осмотра участка.

Чтобы принять непосредственное участие в аукционе, необходимо зарегистрироваться на одной из торговых площадок, подключенных к Prozorro. Их полный перечень находится здесь. Участником может быть физическое лицо-предприниматель или юрлицо. Каждый кандидат подает заявление, квитанции, подтверждающие уплату взносов, копию справки о присвоении ИНН (для физлиц) или извлечение из реестра ЕГРПОУ (для юрлиц). Юридические лица дополнительно подают данные о своих бенефициарах.

Победитель в течение трех рабочих дней после того, как будет готов протокол торгов, должен его подписать. После него этот же протокол обязан завизировать организатор. Далее у арендатора есть 20 рабочих дней на то, чтобы заключить договор с арендодателем. Все оформление происходит в электронной форме и для подписания используются электронные ключи (ЭЦП).

Если же аукцион не состоялся, организатор может выставить земельный участок на торги повторно. При этом гарантийные взносы участникам, увы, не возвращаются.