Насколько безопасно иностранцу инвестировать в украинскую недвижимость
Какие риски следует учитывать и как от них уберечься
Консалтинговая компания Cushman & Wakefield недавно сообщила, что в IV квартале 2017 года европейский рынок привлек рекордный объем инвестиций – 112 млрд евро. После этого активы лучшего качества по всей Европе становятся все более дефицитными. Согласно данным исследования, в результате уменьшения количества качественных активов, доступных для инвестирования в странах Европы, привлекательность украинского рынка недвижимости для иностранных инвесторов постоянно растет.
Какие риски ожидают иностранцев, которые собрались инвестировать свои капиталы в украинскую недвижимость? Общее количество рисков определить невозможно, как и выделить отдельную их категорию для иностранных инвесторов. Проанализировав последнюю практику защиты бизнеса в целом и отобрав самые распространенные риски, управляющий партнер Адвокатского бюро «Штокалов и Партнеры» Егор Штокалов выделил следующие.
Недобросовестность продавца. По сути, при оформлении трансфера прав на недвижимость продавец может скрыть или сознательно утаить существенную информацию об объекте недвижимости или о его истории. В частности объект может быть предметом судебного спора или объектом в уголовном производстве. Выявить эти факты крайне сложно, так как полноценный доступ к данным базам либо закрыт, либо существенно ограничен государством.
Злоупотребления застройщика. Следует отметить, что порядок получения разрешений на строительство четко регламентирован нормативными документами. Но, в то же время, множество застройщиков манипулируют именно на стадии получения разрешительной документации на проведение строительных работ. Данные манипуляции могут вылиться в серьезные проблемы для инвестора.
Пересечение интересов третьих лиц. Нередко бывает, когда успешно реализованная инвестиция в результате привела к нарушению чьих-либо интересов. Например, предыдущего собственника, арендатора, города и т.д. Так инвестор получает риск оказаться втянутым в долгосрочные судебные разбирательства от третьих (казалось бы, никоим образом не затронутых) лиц.
Коррупционная составляющая. К понятию «коррупционная составляющая» следует отнести элементарное вымогательство от государственных чиновников, которые не смогли или не успели получить долю «гонорара» от застройщика/предыдущего собственника. Соответственно, у инвестора появляется риск внезапных визитов целого ряда проверяющих, что в результате может повлиять на стабильность функционирования объекта инвестиций.
Менеджмент. Как ни странно, но именно злоупотребление служебным положением и растрата вверенного имущества является чуть ли не основной статьей Уголовного кодекса в сфере экономических преступлений. Именно злоупотребление со стороны нанятого менеджмента может привести к краху инвестиции, и по факту – к потере объекта.
Какие главные способы обмана иностранных инвесторов в Украине? В действующих реалиях для национальных органов и управленцев инвестор является лакомым финансовым куском, который необходимо вовремя обмануть и уйти с "чистыми" руками. Неоднократно возникали ситуации, когда опытные коммерсанты попадали в «некомфортное» положение вследствие своей легкомысленности. Основным способом обмана, как и во все времена, было мошенничество. Харизма, вежливость и «пыль в глаза» мошенника всегда производили нужное ему впечатление в глазах жертвы.
С целью исключения вероятности обмана и минимизации риска, всегда в переговорную группу необходимо включать не заинтересованное в инвестиции лицо, которое сможет с холодной головой и взглядом субъективного наблюдателя дать оценку рискам.
Что посоветовать иностранному инвестору? Что следует выяснить, прежде чем направлять свой капитал в украинскую недвижимость? Необходимо провести полноценный аудит объекта недвижимости его истории и плана дальнейшего развития объекта. Кроме того, перед тем как начинать готовить какие-либо документы, инвестору настоятельно рекомендуется провести аудит структуры стороны сделки, его полномочий и истории.
На самом деле, именно на стадии аудита потенциальные инвесторы получают развернутую карту рисков, с которыми они могут потенциально столкнуться. Кроме того, именно на стадии аудита будущей сделки выявляются элементы недобросовестности стороны и намерения совершить мошенничество.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
