Чи безпечно іноземцям інвестувати в українську нерухомість

Чи безпечно іноземцям інвестувати в українську нерухомість

На які ризики слід зважати і як від них уберегтися

Цей матеріал також доступний російською
Чи безпечно іноземцям інвестувати в українську нерухомість
Фото: pixabay.com

Консалтингова компанія Cushman&Wakefield нещодавно повідомила, що у IV кварталі 2017 року європейський ринок залучив рекордний обсяг інвестицій – 112 млрд євро. Після цього активи кращої якості по всій Європі стають все більш дефіцитними. За даними дослідження, внаслідок зменшення кількості якісних активів, доступних для інвестування в країнах Європи, привабливість українського ринку нерухомості для іноземних інвесторів невпинно зростає.

Які  ж саме ризики чекають на іноземців, що зібралися вкладати свої капітали в українську нерухомість? Загальну кількість ризиків визначити неможливо, як і виділити окрему їх категорію для іноземних інвесторів. Проаналізувавши останню практику захисту бізнесу в цілому і відібравши найпоширеніші ризики, керуючий партнер Адвокатського бюро «Штокалов і Партнери» Єгор Штокалов виділив наступні.

Несумлінність продавця. По суті, при оформленні трансферу прав на нерухомість продавець може приховати чи свідомо замовчати істотну інформацію про об'єкт нерухомості або про його історію. Зокрема нерухомість може бути предметом судового спору або об'єктом у кримінальному провадженні. Виявити ці факти вкрай складно, оскільки повноцінний доступ до даних баз або закритий, або значною мірою обмежений державою.

Зловживання забудовника. Слід зазначити, що порядок отримання дозволів на будівництво чітко регламентований нормативними документами. Але в той же час безліч забудовників маніпулюють саме на стадії отримання дозвільної документації на проведення будівельних робіт. Дані маніпуляції можуть вилитися у серйозні проблеми для інвестора.

Перетин інтересів третіх осіб. Нерідко буває, коли успішно реалізована інвестиція в результаті призвела до порушення чиїхось інтересів. Наприклад, попереднього власника, орендаря, міста тощо. Так інвестор отримує ризик виявитися втягнутим у довгострокові судові розгляди від третіх (які, здавалося б, жодним чином не мали стосунку) осіб.

Корупційна складова. До поняття «корупційна складова» слід віднести елементарне здирство від державних чиновників, які не змогли або не встигли отримати частку «гонорару» від забудовника/попереднього власника. Відповідно, у інвестора з'являється ризик раптових візитів цілого ряду перевіряючих, що, своєю чергою, може вплинути на стабільність функціонування об'єкта інвестицій.

Менеджмент. Як не дивно, але саме зловживання службовим становищем і розтрата ввіреного майна є чи не основною статтею Кримінального кодексу в сфері економічних злочинів. Саме зловживання з боку найнятого менеджменту може призвести до краху інвестиції, і за фактом – втрати об'єкта.

Які головні способи обману іноземних інвесторів в Україні? У існуючих реаліях для національних органів і управлінців інвестор є ласим фінансовим шматком, який необхідно вчасно обдурити і піти з «чистими» руками. Неодноразово виникали ситуації, коли досвідчені комерсанти потрапляли у «некомфортні» умови внаслідок своєї легковажності. Основним способом обману, як і в усі часи, було шахрайство. Харизма, ввічливість і «пил в очі» шахрая незмінно забезпечували потрібне йому враження в очах жертви.

Для виключення вірогідності обману і мінімізації ризику, завжди до переговорної групи необхідно включати незацікавлену ​​в інвестиції особу, яка зможе з холодною головою і поглядом суб'єктивного спостерігача дати оцінку ризикам.

Що порадити іноземному інвестору? Що саме слід з'ясувати, перш ніж направляти свій капітал в українську нерухомість? Необхідно провести повноцінний аудит об'єкта нерухомості його історії і плану його подальшого розвитку. Крім того, перед тим як починати готувати якісь документи, інвестору настійно рекомендується провести аудит структури сторони угоди, її повноважень і історії.

Насправді, саме на стадії аудиту потенційні інвестори отримують розгорнуту карту ризиків, з якими вони можуть потенційно зіткнутися. Крім того, саме на стадії аудиту майбутньої угоди виявляються елементи недобросовісності сторони і наміри вчинити шахрайство.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті