Коронавирус vs бизнес: платить ли за аренду в условиях карантина
И как каждой из сторон минимизировать убытки
Вторая половина этого года обещает быть «строгой» ко всем предпринимателям. Причин несколько: от «коронавирусного» карантина до всемирной экономической рецессии, последствия и продолжительность которой специалисты пока не берутся прогнозировать. Понимая это, многие из бизнесменов уже размышляет над тем, чтобы сократить текущие расходы и избежать лишних платежей. При этом в зоне пристального внимания – обязательства, которые выполняются независимо от того, как идут дела у предприятия, в частности по уплате арендной платы. О том, какие обстоятельства, изменения и ослабления следует принимать во внимание в этом вопросе, специально для Mind рассказывает адвокат Юлия Курило.
Освобождает ли форс-мажор от арендной платы?
После внесения изменений в закон «О торгово-промышленных палатах в Украине» в части отнесения карантина, введенного правительством, к форс-мажорным обстоятельствам, в информпространстве возникло много спекуляций о возможности отсрочить исполнение обязательств по уплате арендной платы. Особенно тяжел этот «ад» для лиц, чей бизнес попал под запрет: непродовольственные магазины (за отдельным исключением), развлекательные заведения, спортивные клубы, салоны красоты, спа-салоны и другие виды деятельности, связанные с тесным взаимодействием с гражданами.
Торгово-промышленная палата отреагировала на эти «ожидания» очень оперативно. И разъяснила, что, согласно действующему законодательству, ТТП Украины не проводит подтверждения обстоятельств форс-мажора и освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в части арендной платы именно из-за запрета работы таких заведений.
Кроме того, не лишним было бы напомнить, что форс-мажорные обстоятельства:
- не освобождают от исполнения обязательства, а только от ответственности за его ненадлежащее исполнение;
- не прекращают договорные отношения и не влияют на действительность договора, если об этом стороны договора прямо не договорились при заключении договора;
- являются временными средствами договорного регулирования распределения рисков ведения хозяйственной деятельности (как только закончится действие обстоятельств непреодолимой силы, начнется отсчет начисления пени, штрафов и убытков);
- не защищают от уплаты суммы долга с учетом индекса инфляции и 3% годовых (если речь идет о денежных обязательствах).
Что говорит европейский опыт?
Правительства некоторых западных стран, которые так же, как и в Украине, вводили жесткие карантинные меры, понимали: длительное отсутствие доходов неизбежно приведет к массовым неплатежам в арендных правоотношениях. И поэтому ввели принудительные арендные каникулы, освободив арендаторов от обязательств по уплате этих платежей на время карантина.
Одновременно с этим бизнесу оказывается поддержка, которая позволяет минимизировать потери, понесенные владельцами объектов недвижимого имущества, которые обязаны платить налоги, осуществлять содержание объектов и продолжать их обслуживать. Особенно это касается объектов, которыми продолжают пользоваться. Так, в Испании нанимателей жилья освободили от арендной платы за квартиры, а владельцы коммерческой недвижимости не досчитаются арендных платежей на весь период ограничительных мер.
Какова украинская реальность?
Аналогичные планы были и в Украине. Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)» в первоначальной редакции содержал предложение о перечислении размера арендной платы за коммерческую недвижимость, на которую распространяются карантинные ограничения, в соответствии с размером расходов, связанных с их содержанием и обслуживанием. В дальнейшем было предложено радикальное освобождение арендаторов недвижимого имущества от арендной платы на время карантина. В тексте же принятого и опубликованного закона видим невнятную конструкцию: «с момента начала карантина ... и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом...». То есть урегулирование отношений между нанимателями и наймодателями отдано на их собственное усмотрение.
А усмотрению у каждого свое, тем более что конфликт интересов очевиден. С одной стороны, собственники помещений обязаны как-то содержать объекты недвижимого имущества. Например, если речь идет о торговом центре: технический персонал должен обеспечивать обслуживание здания независимо от наличия посетителей, убирать, поддерживать рабочее состояние сетей. Кроме того, такой объект охраняется. Все привлеченные к его обслуживанию получают зарплату, то есть работает бэк-офис.
Владелец недвижимого имущества несет расходы, и они существенны. С другой стороны, владелец магазина в закрытом на карантин ТРЦ не получает доход от торговли, однако имеет обязательства перед поставщиками, работниками, налоговиками. Владелец ТРЦ заинтересован получать надлежащую плату за аренду, владелец магазина – в сокращении расходов.
На что можно рассчитывать арендаторам?
Согласно ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины, наниматель освобождается от платы за пользование имуществом на весь период, когда он не может использовать имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Ответом, можно ли считать запрет работы магазинов непродуктовой группы товаров или заведений общественного питания, салонов красоты, спортклубов и других объектов бытового обслуживания населения в результате ограничений, введенных постановлением КМУ №211 от 11.03.2020, веским основанием для неуплаты арендной платы, скорее всего, станут судебные разбирательства, которые пройдут в ближайшее время. Однако направление движения можем попытаться «угадать», исходя из анализа как самих норм закона, так и имеющейся судебной практики.
В постановлении от 22 мая 2019 года по делу №914/1248/18 Верховный Суд определился с предпосылками освобождения нанимателя от уплаты арендной платы по ч. 6 статьи 762 ГК:
«Норма права, закрепленная в ч. 6 ст. 762 ГК Украины, определяет в качестве основания освобождения от обязанности уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т. д.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Верховный Суд констатирует, что для применения ч. 6 ст. 762 ГК Украины и освобождения нанимателя от платы за пользование арендованным имуществом, определяющим условием освобождения от уплаты арендной платы является наличие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Истец должен доказать обстоятельства, свидетельствующие о том, что имущество не использовалось или не могло быть использовано нанимателем и он не отвечает за эти обстоятельства».
Из постановления КМУ №211 усматривается запрет работы хозяйствующих субъектов, которая предусматривает прием посетителей, в том числе предприятий общественного питания (ресторанов, кафе и т. д.), торгово-развлекательных центров, других учреждений развлекательной деятельности, фитнес-центров, учреждений культуры, торгового и бытового обслуживания населения.
То есть невозможность использования объектов, задействованных в торговом и бытовом обслуживании населения, но не включенных в перечень разрешенных видов деятельности, не зависит от нанимателей, поскольку эти меры ограничительного характера являются следствием введения карантина правительством. С другой стороны, доказыванию подлежит непосредственная невозможность использовать имущество.
Здесь есть определенные сложности, на которые стоит обратить внимание. Наймодатель утверждать, что наниматель все же использует помещение: по крайней мере, там находятся его вещи (товар, торговое оборудование), он имеет к нему доступ (например). Наниматель же будет настаивать, что объект не может использоваться именно по целевому назначению – в качестве объекта торговли, ведь целью найма было размещение магазина.
В качестве примера освобождения нанимателя от уплаты арендной платы за аренду нежилого помещения, если использование такого стало объективно невозможным по причинам, не зависящим от арендатора, можно привести следующее судебное решение.
Постановлением Высшего хозяйственного суда от 26 августа 2010 года по делу №7/313/09 оставлено без изменений решение судов первой и апелляционной инстанций, которые со ссылкой на ч. 6 ст. 762 ГК Украины освободили нанимателя от уплаты арендной платы из-за невозможности использования помещения, что произошло в результате решения суда об аресте и запрете использования такого помещения. Суд исходил из того, что арендатор был ограничен в использовании объекта недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам и фактически не совершал использования объекта по целевому назначению, указанному в договоре.
Несколько иначе может сложиться судьба в случае, если помещение частично используется. Например, заведения общественного питания вправе обслуживать своих клиентов с применением адресной доставки заказов при условии обеспечения персонала и посетителей средствами индивидуальной защиты – респираторами или защитными масками, в том числе и изготовленными самостоятельно, а также соблюдения соответствующих санитарных и противоэпидемических мероприятий. Очевидно, что карантинные мероприятия в таком случае не препятствуют возможности использовать арендованные помещения, а лишь ограничивают ее.
То есть оснований требовать освобождения от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 ГК Украины при таких обстоятельствах у арендатора не будет.
Вместе с тем, согласно части 4 ст. 762, наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользоваться имуществом существенно уменьшилась.
Таким образом, те арендаторы, которые в соответствии с ограничениями, установленными правительством, не могут использовать помещение в полной мере, то есть имеет место существенное уменьшение возможности пользоваться имуществом, законом наделены правом требовать уменьшения платы за использование такого имущества. В отличие от тотального освобождения, когда использование объективно невозможно, частичное уменьшение размера не регламентировано. То есть параметры, ориентиры, формулы, которые позволят спрогнозировать новый размер арендной платы, отсутствуют. Придется рассчитывать, обосновывать и договариваться.
При этом сторона, инициирующая изменения в условия договора, должна действовать в соответствии с предписаниями ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины (конечно же, если речь идет об отношениях двух хозяйствующих субъектов – предпринимательской деятельности).
Письменное предложение и проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды направляется нанимателем в адрес наймодателя. У последнего есть 20 дней на рассмотрение предложения и уведомление своего оппонента о принятом решении: принятие предложения, отклонение предложения. Контрпредложение является отклонением предложения.
То есть предоставление арендодателем в ответ арендатору своего видения стоимости аренды является новым предложением заключить дополнительное соглашение и одновременно отклонением предложения нанимателя. Следует помнить, что старый размер арендной платы будет действовать до момента заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды, если иное не предусмотрено самим дополнительным соглашением. Если стороны не придут к соглашению, спор может быть разрешен в судебном порядке. Сторона, которая инициировала изменения в договор, должна доказывать в суде следующее:
- существенное уменьшение возможности пользоваться имуществом;
- тот факт, что уменьшение является следствием обстоятельств, за которые наниматель не отвечает;
- обоснованный расчет нового размера арендной платы;
- проведения процесса согласования изменения условий договора в соответствии с предписаниями статьи 188 ГК.
Сторона, которая не хочет перемен, должна отрицать доводы заинтересованного лица.
Напоследок хотелось бы добавить, что понимание негативного влияния карантина на экономику страны, ее замедление, уменьшение покупательной способности из-за потери доходов являются факторами, которые необходимо учитывать уже сейчас. Судебные договорные споры – затратная и очень неприятная вещь с непредсказуемым результатом. Так что перед тем, как выбрать путь судебного конфликта, необходимо исчерпать все возможности для переговоров.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
