Коронавірус vs бізнес: чи сплачувати за оренду в умовах карантину
І як кожній зі сторін мінімізувати збитки
Друга половина цього року обіцяє бути «суворою» до всіх підприємців. Причин декілька: від «коронавірусного» карантину до всесвітньої економічної рецесії, наслідки і тривалість якої спеціалісти наразі не беруться прогнозувати. Розуміючи це, багато хто з бізнесменів вже розмірковує над тим, аби скоротити поточні витрати та уникнути зайвих платежів. При цьому в зоні найпильнішої уваги – ті зобов’язання, що виконуються незалежно від того, як йдуть справи у підприємства, зокрема зі сплати орендної платні. Про те, які обставини, зміни та послаблення варто брати до уваги в цьому питанні, спеціально для Mind розповідає адвокат Юлія Курило.
Чи звільняє форс-мажор від орендної платні?
Після внесення змін до закону «Про торгово-промислові палати в Україні» в частині віднесення карантину, запровадженого урядом, до форс-мажорної обставини, в інформпросторі виникло багато спекуляцій щодо можливості відтермінувати виконання зобов’язань зі сплати орендної платні. Особливо боляче це «пекло» особам, чий бізнес потрапив під заборону: непродовольчі магазини (за окремим виключенням), розважальні заклади, спортивні клуби, салони краси, спа-салони та інші види діяльності, пов’язані із тісною взаємодією з громадянами.
Торгово-промислова палата відреагувала на ці «сподівання» дуже оперативно. І роз’яснила, що за чинним законодавством ТТП України не проводить підтвердження обставин форс-мажору та звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язань за договором оренди в частині орендної платні саме через заборону роботи таких закладів.
Крім того, не зайвим було б нагадати, що форс-мажорні обставини:
- не звільняють від виконання зобов’язання, а лише від відповідальності за його неналежне виконання;
- не припиняють договірні стосунки та не впливають на чинність договору, якщо про це сторони договору прямо не домовилися під час укладання договору;
- є тимчасовими засобами договірного регулювання розподілу ризиків ведення господарської діяльності (як тільки закінчиться дія обставин непереборної сили, почнеться відлік нарахування пені, штрафів та збитків);
- не захищають від сплати суми боргу з урахуванням індексу інфляції та 3% річних (якщо йдеться про грошові зобов’язання).
Що говорить європейський досвід?
Уряди деяких західних країн, що так само, як і в Україні, запроваджували жорсткі карантинні заходи, розуміли: тривала відсутність доходів невідворотно призведе до масових неплатежів у орендних правовідносинах. І тому запровадили примусові орендні канікули, звільнивши орендарів від зобов’язань зі сплати цих платежів на час карантину.
Одночасно з цим бізнесу надається підтримка, яка дозволяє мінімізувати втрати, що їх зазнали власники об’єктів нерухомого майна, зобов’язані сплачувати податки, здійснювати утримання об’єктів та продовжувати їх обслуговування. Особливо це стосується об’єктів, якими продовжують користуватися. Так, в Іспанії наймачів житла звільнено від орендної платні за квартири, а власники комерційної нерухомості не дорахуються орендних платежів на весь період обмежувальних заходів.
Якою є українська реальність?
Аналогічні плани були й в України. Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)» у первинній редакції містив пропозицію про перерахування розміру орендної платні щодо комерційної нерухомості, на яку поширюються карантинні обмеження, у відповідності до розміру витрат, пов’язаних з їх утриманням та обслуговуванням. В подальшому було запропоновано радикальне звільнення орендарів нерухомого майна від орендної платні на час карантину. В тексті ж ухваленого та опублікованого закону бачимо невиразну конструкцію: «з моменту початку карантину... і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном…». Тобто врегулювання відносин між наймачами та наймодавцями віддано на їх власний розсуд.
А розсуд у кожного свій, тим більше, що конфлікт інтересів очевидний. З одного боку, власники приміщень зобов’язані якось утримувати об’єкти нерухомого майна. Наприклад, якщо йдеться про торговельний центр – технічний персонал має забезпечувати обслуговування будівлі незалежно від наявності відвідувачів, прибирати, підтримувати працездатність мереж. Крім того, такий об’єкт охороняється. Усі, хто залучений до його обслуговування, отримують зарплатню, тобто працює бек-офіс.
Витрати власника нерухомого майна є, і вони істотні. З іншого боку, власник крамниці в закритому на карантин ТРЦ не отримує дохід від торгівлі, проте має зобов’язання перед постачальниками, працівниками, податківцями. Власник ТРЦ зацікавлений отримувати належну плату за оренду, власник крамниці – у скороченні витрат.
На що можна розраховувати орендарям?
Відповідно до ч. 6 статті 762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати за користування майном на весь період, коли він не може використовувати майно через обставини, за які він не відповідає.
Чи можна вважати заборону роботи магазинів непродуктової групи товарів або закладів громадського харчування, салонів краси, спортклубів та інших об’єктів побутового обслуговування населення внаслідок обмежень, запроваджених постановою КМУ №211 від 11.03.2020, вагомою підставою для несплати орендної платні? Відповіддю, швидше за все, стануть судові розгляди, що відбуватимуться незабаром. Проте, напрямок руху можемо спробувати «вгадати», виходячи з аналізу як самих норм закону, так і наявної судової практики.
У постанові від 22 травня 2019 року у справі №914/1248/18 Верховний Суд визначився з передумовами звільнення наймача від сплати орендної плати за ч. 6 статті 762 ЦК України:
«Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Верховний Суд констатує, що для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Позивач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за ці обставини».
З постанови КМУ №211 вбачається заборона роботи суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення.
Тобто неможливість використання об’єктів, що задіяні в торговельному та побутовому обслуговуванні населення, та не включені в перелік дозволених видів діяльності, не залежить від наймачів, оскільки ці заходи обмежувального характеру є наслідком запровадження карантину урядом. З іншого боку, доведенню підлягає безпосередня неможливість використовувати майно.
Тут є певні складнощі, на які варто звернути увагу. Наймодавець стверджуватиме, що наймач все ж таки використовує приміщення: принаймні, там знаходяться його речі (товар, торговельне обладнання), він має до нього доступ (наприклад). Наймач же наполягатиме, що об’єкт не може використовуватися саме за цільовим призначенням – як об’єкт торгівлі, адже ціллю найму було розміщення магазину.
Як приклад звільнення наймача від сплати орендної платні за оренду нежитлового приміщення, коли використання такого стало об’єктивно неможливим з причин, що не залежать від орендаря, можна навести наступне судове рішення.
Постановою Вищого господарського суду від 26 серпня 2010 року у справі №7/313/09 залишено без змін рішення судів першої та апеляційної інстанцій, які із посиланням на ч. 6 статті 762 ЦУ України звільнили наймача від сплати орендної платні через неможливість використання приміщення, яке сталося внаслідок ухвали суду про арешт та заборону використання такого приміщення. Суд виходив з того, що орендар був обмежений у використанні об’єкту нерухомості з обставин, які від нього не залежали, та фактично не здійснював використання об’єкту за цільовим призначенням, вказаним у договорі.
Дещо інакше може скластися доля у випадку, коли приміщення частково використовується. Наприклад, заклади громадського харчування мають право обслуговувати своїх клієнтів із застосуванням адресної доставки замовлень за умови забезпечення персоналу (зокрема, захист обличчя та очей) та відвідувачів засобами індивідуального захисту – респіраторами або захисними масками, зокрема й виготовленими самостійно, а також дотримання відповідних санітарних та протиепідемічних заходів. Очевидно, що карантинні заходи в такому випадку не перешкоджають, а лише обмежують можливість використовувати орендовані приміщення. Тобто підстав вимагати звільнення від орендної плати на підставі ч. 6 статті 762 ЦК України за таких обставин в орендаря не буде.
Водночас відповідно до частини 4 статті 762 наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Таким чином, ті орендарі, які у відповідності до обмежень, встановлених урядом, не можуть використовувати приміщення повною мірою, тобто має місце істотне зменшення можливості користуватися майном, законом наділені правом вимагати зменшення плати за використання такого майна. На відміну від тотального звільнення, коли використання об’єктивно є неможливим, часткове зменшення розміру не регламентоване. Тобто параметри, орієнтири, формули, які дозволять спрогнозувати новий розмір орендної платні, відсутні. Доведеться розраховувати, обґрунтовувати та домовлятися.
При цьому сторона, яка ініціює зміни до умов договору, має діяти відповідно до приписів статті 188 Господарського кодексу України (звичайно ж, якщо йдеться про відносини двох суб’єктів господарювання – підприємницької діяльності).
Письмова пропозиція та проєкт додаткової угоди про внесення змін до договору оренди направляється наймачем на адресу наймодавця. Останній має 20 днів на розгляд пропозиції та повідомлення свого опонента про ухвалене рішення: прийняття пропозиції, відхилення пропозиції. Контрпропозиція є відхиленням пропозиції.
Тобто надання орендодавцем у відповідь орендарю свого бачення щодо вартості оренди є новою пропозицією укласти додаткову угоду та одночасно відхиленням пропозиції наймача. Слід пам’ятати, що старий розмір орендної платні діятиме до моменту укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди, якщо інше не передбачено самою додаткової угодою. У випадку, якщо сторони не дійдуть згоди, спір може бути вирішений в судовому порядку. Сторона, яка ініціювала зміни до договору, повинна доводити в суді наступне:
- істотне зменшення можливості користуватися майном;
- той факт, що зменшення є наслідком обставин, за які наймач не відповідає;
- обґрунтований розрахунок нового розміру орендної платні;
- проведення процесу узгодження змінення умов договору відповідно до приписів статті 188 ГК.
Сторона, що не бажає змін, має заперечувати доводи зацікавленої особи.
Наостанок хотілося б додати, що розуміння негативного впливу карантину на економіку країни, її уповільнення, зменшення купівельної спроможності через втрату доходів є факторами, на які слід зважати вже зараз. Судові договірні спори – ресурсна та дуже неприємна річ з непередбачуваним результатом. Отже перед тим, як обрати шлях судового конфлікту, необхідно вичерпати всі можливості для переговорів.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
