Почти киевляне: сколько стоит жилье в пригороде столицы

За семь месяцев 2019 года жилье на первичном рынке в пригороде Киева подорожало в среднем на 4%, или на 500 грн за квадратный метр. Активнее всего прибавляют в цене однокомнатные квартиры – их стоимость для инвестора выросла на 5%. Цены на квартиры в Киевской области варьируются в зависимости от близости к столице: каждые пять километров пути за черту Киева обеспечивают покупателю экономию 500–1000 грн на квадратном метре. 

Mind выяснял, куда движется рынок пригородных новостроек и каковы его особенности.

Сколько стоит квадратный метр в Киевской области? Средняя цена в пригороде столицы по итогам полугодия, согласно данным эксперта информационно-аналитического портала 3м2 Виктории Берещак, составляла 13 300 грн за 1 кв. м. Динамика роста незначительна – в пределах статистической погрешности.

По словам Берещак, стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных на расстоянии до 5 км от Киева, в январе–июне 2019-го была 14 000 грн, на расстоянии 5–10 км – до 13 300 грн, а в жилых комплексах, возводящихся на удалении 10–20 км – до 12 700 грн. Это не намного больше показателей годичной давности – подорожание составило 800–1000 грн за квадратный метр, в зависимости от месторасположения дома. 

По данным управляющего партнера компании АVM Development Group Владислава Кононова, больше всего цены поднялись на однокомнатные квартиры – они стали дороже на 5%.

Какой из пригородов самый популярный? Активнее всего застраиваются  вишневское и ирпенское направления. Причем такая тенденция, согласно исследованию портала «Лун Місто», прослеживается начиная с 2010 года и по сей день. 

Строят в пригородах недорогие объекты, но часто по принципу «город в городе», когда застройщик, кроме домов, возводит сопутствующую инфраструктуру, вплоть до детских садиков и школ.

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, 48% новостроек области расположены в комплексах комфорт-класса, 27% – в комплексах бизнес-класса, 24% – в ЖК эконом-класса и лишь 1% квартир пришелся на комплексы премиум-класса.

Что сдерживает спрос? Положение дел на первичном рынке Киевской области можно назвать стагнацией. С одной стороны, дорожают строительно-монтажные работы, а с другой – спрос остается достаточно вялым. Банковское кредитование застройщикам помогает слабо. «Ипотека все еще очень дорогая и не дотягивает до 3% от всех сделок», – говорит коммерческий директор Строительной компании «Атлант» Александр Павлов.

Куда чаще покупатели пользуются рассрочкой от застройщиков. Ее доля в структуре сделок составляет от 30% до 50% в зависимости от политики стройкомпании. Самая популярная схема рассрочки: внесение инвестором 30–50% первоначального взноса от стоимости будущего жилья и дальнейшее погашение ежемесячно/ежеквартально до окончания строительных работ, то есть до момента ввода в эксплуатацию дома. На практике это составляет от шести до 18 месяцев.

Объекты, возводящиеся в Киевской области, имеют свою специфику. Часто застройка ведется на участках, не предназначенных для многоэтажного жилого строительства, говорит CEO Residential Development Solutions Ярослава Чапко. «В пригородных проектах часто нет возможности подключиться к центральной канализации, поэтому дома строятся с септиками (сливными ямами. – Mind), что рано или поздно обернется проблемой для жильцов. Индивидуальные газовые котлы, которые повсеместно стоят в пригородных ЖК и широко рекламируются как экономный вариант отопления квартиры, уже не раз показали свою опасность для жителей. Да и если в новых ЖК заселена половина дома, а вторая часть жильцов выключает котлы, есть риск появления сырости и плесени», – добавляет эксперт.

Сдерживает спрос и транспортная проблема – преодолеть расстояние до ближайшей станции киевского метро становится все сложнее из-за растущего потока пригородных новоселов, которые работают в Киеве, а живут за его пределами.

Чего ждать дальше? В 2019 году развитие рынка пригородного жилья во многом зависело от президентских и парламентских выборов в Украине. «Потенциальный покупатель очень внимательно следит за всеми факторами, которые оказывают влияние на различные сферы жизнедеятельности страны. Выборы в Украине в условиях гибридной войны – это проверка на стрессоустойчивость общества, стабильности банковской системы и многих отраслей экономики», – поясняет Владислав Кононов.

По его словам, окончание «полугодия выборов» принесет оживление рынка, которое начнется в начале августа, а пик придется на начало декабря.