Майже кияни: скільки коштує житло в передмісті столиці

За сім місяців 2019 року житло на первинному ринку в передмісті Києва подорожчало в середньому на 4%, або на 500 грн за 1 кв. м. Найактивніше набирають у ціні однокімнатні квартири – їхня вартість для інвестора зросла на 5%. Ціни на квартири в Київській області варіюються залежно від близькості до столиці: кожні п'ять кілометрів шляху за межу Києва забезпечують покупцеві економію 500–1000 грн на квадратному метрі.

Mind з'ясовував, куди рухається ринок приміських новобудов і які його особливості.

Скільки коштує квадратний метр у Київській області? Середня ціна в передмісті столиці за підсумками півріччя, згідно з даними експерта інформаційно-аналітичного порталу 3м2 Вікторії Берещак, становила 13 300 грн за 1 кв. м. Динаміка зростання незначна – в межах статистичної похибки.

За словами Берещак, вартість квадратного метра в новобудовах, розташованих на відстані до 5 км від Києва, у січні – червні 2019-го була 14 000 грн, на відстані від 5–10 км – до 13 300 грн, а в житлових комплексах, що зводяться на віддаленні 10–20 км – до 12 700 грн. Це не набагато більше за показники річної давнини – подорожчання склало 800–1000 грн 1 за кв. м, залежно від місця розташування будинку.

За даними керуючого партнера компанії АVM Development Group Владислава Кононова, найбільше ціни зросли на однокімнатні квартири – вони стали дорожчими на 5%.

Яке з передмість найпопулярніше? Найактивніше забудовуються вишневський та ірпінський напрямки. Причому така тенденція, згідно з дослідженням порталу «Лун Місто», простежується починаючи з 2010 року і до сьогодні.

Будують у передмістях недорогі об'єкти, але часто за принципом «місто в місті», коли забудовник, крім власне будинків, зводить супутню інфраструктуру, аж до дитячих садків і шкіл.

За даними консалтингової компанії City Development Solutions, 48% новобудов області розташовані в комплексах комфорт-класу, 27% – у комплексах бізнес-класу, 24% – у ЖК економ-класу і лише 1% квартир припав на комплекси преміум-класу.

Що стримує попит? Стан справ на первинному ринку Київської області можна назвати стагнацією. З одного боку, дорожчають будівельно-монтажні роботи, а з іншого – попит залишається досить млявим. Банківське кредитування забудовникам допомагає слабо. «Іпотека все ще дуже дорога і не дотягує до 3% від усіх угод», – говорить комерційний директор «Будівельної компанії «Атлант» Олександр Павлов.

Набагато частіше покупці користуються розстрочкою від забудовника. Її частка в структурі угод становить від 30 до 50% залежно від політики будкомпанії. Найпопулярніша схема розстрочки – внесення інвестором 30–50% початкового внеску від вартості майбутнього житла і подальше погашення щомісячно/щоквартально до закінчення будівельних робіт по об'єкту, тобто до моменту введення будинку в експлуатацію. На практиці це становить від шести до 18 місяців.

Об'єкти, що зводяться в Київській області, мають свою специфіку. Часто забудова ведеться на ділянках, не призначених для багатоповерхового житлового будівництва, говорить CEO Residential Development Solutions Ярослава Чапко. «У приміських проектах часто немає можливості під’єднатися до центральної каналізації, тому будинки споруджуються з септиками (зливними ямами. – Mind), що рано чи пізно призведе до проблем для мешканців. Індивідуальні газові котли, які повсюдно стоять у приміських ЖК і широко рекламуються як економний варіант опалення квартири, вже неодноразово показали свою небезпечність для жителів. Та й якщо в нових ЖК заселена половина будинку, а друга частина мешканців вимикає котли, є ризик появи вогкості та цвілі», – додає експерт.

Стримує попит і транспортна проблема – подолати відстань до найближчої станції київського метро стає дедалі складніше через зростаючий потік приміських новоселів, які працюють у Києві, а живуть за його межами.

Чого чекати далі? У 2019 році розвиток ринку приміського житла багато в чому залежав від президентських і парламентських виборів в Україні. «Потенційний покупець дуже уважно стежить за всіма факторами, які впливають на різні сфери життєдіяльності країни. Вибори в Україні в умовах гібридної війни – це перевірка на стресостійкість суспільства, банківської системи і багатьох галузей економіки», – пояснює Владислав Кононов.

За його словами, закінчення «півріччя виборів» принесе пожвавлення ринку, яке почнеться на початку серпня, а пік припаде на початок грудня.