По новым правилам: как изменилось законодательство на строительном рынке

По новым правилам: как изменилось законодательство на строительном рынке

И что это даст инвесторам и застройщикам

Этот материал также доступен на украинском
По новым правилам: как изменилось законодательство на строительном рынке
Фото: pixabay

Верховная Рада после начала работы в сентябре 2019 года приняла несколько важных законопроектов, которые направлены на регулирование строительной отрасли. Причем документы, которые поддержал парламент, уже получили статус законов и вступили в силу в конце 2019-го или с начала 2020 года или же начнут действовать в ближайшее время.

Mind разбирался, в чем суть законодательных изменений и как они повлияют на рынок недвижимости.

Закон №132-IX об отмене паевого (долевого) участия

Паевой взнос – это сумма, которую в обязательном порядке платят строительные компании органам местного самоуправления на развитие инфраструктуры населенного пункта или отдельного его района. Этот взнос распространяется как на жилые объекты, так и объекты коммерческой недвижимости. Если компания строит многоэтажный дом, она перечисляет в местную казну до 4% стоимости проекта, если нежилой объект – до 10% его стоимости. Эти деньги местные власти должны были направлять на развитие инфраструктуры и строительство социальных объектов.

Застройщики долгое время жаловались на то, что такие взносы создавали дополнительную финансовую нагрузку, и уплаченные деньги на благие цели все равно никогда не шли. «Сам факт паевого участия является источником коррупции, ведь размер его не был фиксированным. Кому-то начисляли 0,5%, а кому-то и 4%. Кроме того, крупные компании, помимо паевого взноса, сами еще тратили деньги на создание инфраструктурного комплекса, прокладку инженерных коммуникаций», – объясняет управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.

В сентябре 2019 года Верховная Рада законом №132-IX отменила паевой взнос

Ликвидация долевого участия произойдет не сразу. В 2020 году будет действовать переходной период. «Предусмотрено, что договоры об уплате паевого участия, заключенные до 1 января 2020 года, являются действительными и продолжают действовать до момента их полного исполнения. В течение 2020 года заказчики строительства на земельном участке в населенном пункте перечисляют в соответствующий местный бюджет средства для создания и развития инфраструктуры», – рассказывает старший юрист юридической фирмы «Антика» Василий Шеретько.

При этом на 2020 год установлены льготные ставки паевого взноса: до 2% – для жилых объектов и до 4% – для нежилых зданий и сооружений. Также паевой взнос не распространяется: на объекты любого назначения, построенные за счет бюджетных средств; здания учебных заведений, учреждений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения; дома жилищного фонда социального назначения и доступного жилья; индивидуальные (усадебные) жилые доме, садовые, дачные дома общей площадью до 300 кв. м, хозяйственные сооружение и т. д.

Полное упразднение паевого взноса произойдет с 1 января 2021 года.

Что это значит? Ожидается, что отмена паевого взноса приведет к снижению себестоимости строительства. Это даст игрокам рынка люфт для снижения цен на квартиры. При этом существует риск, что без разработки компенсаторных механизмов финансирование строительства школ, садиков, прокладки инженерных коммуникаций резко сократится.

Закон №156-IX о государственных строительных нормах

В октябре 2019 года вступил в силу закон, направленный на либерализацию нормирования в строительстве. Суть в следующем: при реализации проектов застройщики придерживаются государственных строительных норм (ГСН). Эти нормы влияют на все параметры объекта, начиная с его расположения и высотности, и заканчивая термоизоляцией стен и остеклением квартир.

До принятия закона №156-IX ГСН имели распорядительный характер. То есть обязывали застройщиков действовать только так и никак иначе. С одной стороны, такой подход обеспечивал более-менее однородное качество объектов недвижимости и их формат. С другой – зарегулированность норм не позволяла быстро внедрять новые технологии и материалы.

Что это значит? Теперь законодательство дает застройщикам возможность отходить от жесткого следования строительным нормам. Да, в некоторых случаях ГСН по-прежнему имеют распорядительный характер. Строительные компании обязаны применять конкретные решения, конструкции, материалы при строительстве домов или офисных центров. В законе фигурируют два новых метода нормирования в строительстве: параметрический и целевой. Именно они дадут застройщикам право использовать те или иные ГСН по своему усмотрению.

Как сказано в разъяснении Офиса президента к закону 156-IX, выбор метода нормирования будет осуществляться исходя из особенностей объекта. В то же время предпочтение отныне отдается параметрическому и целевому методам.

Эти изменения должны ускорить реализацию строительных проектов и снизить давление на застройщиков со стороны контролирующих органов. Иными словами: станут мягче требования – быстрее будут строить. Кроме того, девелоперы смогут быстрее внедрять в свои объекты современные технологии и решения энергоэффективности и энергосбережения, увеличить функциональность внутридомового пространства и придомовых территорий. 

Впрочем, есть риск, что ослабление требований к ГСН приведет к ухудшению характеристик жилых комплексов. Но, поскольку на ключевые параметры объектов – размещение и этажность ЖК, технология строительства, применение материалов – будет распространяться преимущественно распорядительный метод, качество застройки глобально пострадать не должно.


Закон №199-IX о единой электронной системе в сфере строительства

У застройщиков много претензий к регулированию их деятельности. В частности, к выдаче разрешительной документации, а также к работе Государственной архитектурно-строительной инспекции, которая обладает, по сути, неограниченными полномочиями при проведении проверок.

При этом ответственность ГАСИ за принятие тех или иных решений не несет. «Как следствие – значительная коррупция и злоупотребления в сфере выдачи разрешительной документации на строительство», – заявлял Лев Парцхаладзе, будучи замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В распоряжении Mind есть более 20 судебных решений, где суды встали на сторону истцов и подтвердили неправомерность предписаний, которые вынесла ГАСИ.

Отчасти проблему бюрократизации в сфере строительства должен решить закон №199-IX. Он предусматривает создание Единой государственной электронной системы в сфере строительства в составе градостроительного кадастра. В рамках этой системы будут проводиться все процедуры по созданию документов и обмену информацией при строительстве объектов и последующей их эксплуатации.

Что это значит? «Электронная система позволит наладить взаимодействие между государственными электронными информационными ресурсами и субъектами предоставления административных услуг для получения пользователями таких услуг по принципу «единого окна», – говорит адвокат, партнер юридического агентства «Абсолют» Ирина Земляная. То есть появится возможность подавать любые документы, проводить платежи и получать сервисы круглосуточно и в электронном виде.

Что еще важно – доступ к системе будет открыт. А значит, каждый, будь-то инвестор или потенциальный покупатель, сможет отследить весь жизненный цикл объекта. От начала его строительства и вплоть до ввода в эксплуатацию.

Для застройщиков электронный кабинет уже работает в тестовом режиме с декабря 2019 года. С его помощью можно подать уведомление о начале строительных работ и декларацию о готовности объекта. Вообще на внедрение электронной системы уйдет почти два года, и полноценно она начнет функционировать с декабря 2021-го. По крайней мере так написано в законе.


Закон №159-ІХ о противодействии рейдерству

Закон №159-ІХ, вступивший в силу в ноябре 2019 года, имеет косвенное отношение к рынку новой недвижимости. А вот на сделки на вторичном рынке он окажет большое влияние.

Главное и основное – ликвидация института аккредитованных субъектов регистрации, так называемых коммунальных нотариусов. Именно с деятельностью таких субъектов связано больше всего рейдерских захватов и мошеннических схем с отъемом имущества, недвижимого – прежде всего. «Закон №159-ІХ полностью лишает их (коммунальные предприятия. – Mind) права на осуществление регистрационных действий», – уточняет замминистра юстиции по вопросам госрегистрации Ольга Онищук.

Что это значит?

– Регистрировать сделки смогут государственные и частные нотариусы, а также государственные регистраторы местных государственных администраций и органов местного самоуправления. Закон обязывает их проверять правовую дееспособность участников сделки и наличие полномочий представителей. Это нужно для того, чтобы избежать махинаций с имуществом при помощи «мертвых душ».

– Закон убирает временной разрыв между сделкой купли-продажи недвижимости и регистрацией нового собственника в реестре имущественных прав. Ранее процедура занимала до пяти дней. Сейчас все будет происходить значительно быстрее.

– Госрегистрация права собственности будет проводиться исключительно по местонахождению имущества. Раньше не имело значения, где расположен объект недвижимости. Скажем, квартира где-нибудь в Житомире, а переписать ее на нового собственника можно было хоть в Киеве, хоть в Одессе. Теперь же необходимо будет искать нотариуса для сделки по соседству, что значительно снизит риски при заключении договора купли-продажи и обезопасит как покупателя, так и продавца.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате