Шанс для «спальников»: почему центр города сдает свои позиции

Крупные центры утратят свое влияние, а спальные районы приобретут новое значение. Такой вывод озвучил Билл Гейтс на одном из своих последних выступлений. «Иными словами, благодаря тому, что люди смогут работать удаленно, им больше не нужно стремиться в центр и платить за аренду квартир. Некоторые смогут вернуться в родные города, а другие – и вовсе стать цифровыми кочевниками и выбирать места, где им жить», – прогнозирует он.

Гейтс не только до недавних пор был одним из самых богатых людей мира, но и прослыл неплохим футурологом. В частности, он спрогнозировал пандемию COVID-19 и реакцию Америки на него. Частично воплощение его прогнозов можно было увидеть во время пандемии: люди стали чаще покупать квартиры с террасами, офисами, увеличилось количество сделок на рынке загородной недвижимости.

Mind выяснял, готов ли Киев к вызовам будущего, если прогнозы Билла Гейтса продолжат сбываться.

Что сейчас ценит потребитель?

Основным фактором при выборе жилья является надежность застройщика и его репутация. После падения «Укрбуда», а затем и «Аркады» этот критерий стал превалирующим. Далее уже следуют характеристики проекта. В первую очередь покупатели обращают внимание на месторасположение, говорят опрошенные Mind девелоперы. В это понятие входит сейчас транспортная доступность. «То есть возможность быстрого и комфортного выезда/приезда в ЖК. Огромным плюсом будет пешая доступность – 10–15  минут до станции метро. Оценит покупатель и наличие большого количества общественного транспорта: чем больше маршрутов  – тем лучше. И несомненным преимуществом становится близость к основным дорожным магистралям», – рассказывает коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

Такое «соседство», по словам Анны Лаевской, подарит и чистый воздух, и возможность прогуляться в любое время. Частично отсутствие зеленых зон поблизости может компенсировать придомовая территория с качественным озеленением. «Сейчас также есть тренд на риверсайд – жилье с уникальными видовыми характеристиками, такими как вид на озеро, реку или другую открытую воду. В этом можно найти и эстетическое, и рекреационное преимущество для жильцов таких комплексов», – отмечает президент девелоперской компании UDP Сергей Богославский.

Еще один важный фактор – развитая инфраструктура. В центре и развитых районах города застройщики «садят» проекты на существующие объекты инфраструктуры. В остальных случаях проекты стараются реализовать по концепции «город в городе». «Такие проекты отличаются большой площадью для жизни, насыщенной внутренней инфраструктурой, включающей не только учебные заведения, коммерческие объекты сферы торговли и услуг, но и продуманные системы рекреации (парковые, развлекательные и спортивные зоны), велодорожки и другие пути сообщения», – говорит Богославский.

Какие районы города востребованы у застройщиков?

Лакомым кусочком, безусловно, являются центральная часть города. Сегодня в центре Киева жилые комплексы возводят компании: Perfect Group, Saga Development, Budhouse Group, «Креатор-Буд», ENSO, «Інтергал-Буд», Greenville, Altis-Holding, Cityconsult Development,  GEOS, DIM, Seven Hills, Taryan Group, свидетельствуют данные LUN.ua. Например, на Крещатике возводят ЖК Kyїvproekt City Space Perfect Group и Saga Development, а ЖК Linden Luxury Residences – компания Budhouse Group.

Однако в центре осталось мало подходящих площадок под строительство. На том же Крещатике свободен  лишь участок площадью 20 соток по адресу ул. Крещатик, 5. Несколько лет назад Киевсовет выделил этот надел компании «Грааль», которую связывали с Михаилом Табачником, братом одиозного экс-министра образования Дмитрия Табачника. Тут предполагалось строительство пятизвездочного офисного-отельного комплекса. Сейчас, по данным Mind, Табачник вышел из списка собственников.

Всего в центре Киева около 30 жилых комплексов на стадии строительства, подготовительных работ или планов, свидетельствуют данные LUN.ua. «Если смотреть в целом по городу, то самыми популярными для жилой застройки являются Голосеевский, Печерский и Соломенский районы», – говорит Chief Design Officer в ЛУН Денис Судилковский.

Основная причина того, почему застройщики уходят из центра, – дефицит земельных участков. Оставшиеся наделы проблемны для освоения: они имеют неподходящее целевое назначение, несколько собственников и т. д. На некоторых из них невозможно обустроить паркинг, не говоря уже о детских площадках и зонах отдыха.

Впрочем, «чистые» участки закончились не только в центре, но и стали дефицитом для всего Киева. И возник этот дефицит не вчера.

При этом девелоперы достаточно успешно осваивают пригород. С 2013 года объемы строительства жилья в Киеве имеют тенденцию к уменьшению (за исключением 2017 года, когда наблюдался скачок роста), а в пригороде  – к увеличению.

За счет каких территорий будет развиваться город?

Уплотнение застройки и дефицит земельных участков подталкивают застройщиков к освоению новых территорий. Строительство на бывших промышленных зонах – это современный тренд развития городов, и Киев – не исключение. «В общем генпланом-2040 предполагается застройка нескольких крупных промышленных зон, среди которых Отрадный, Теличка, Позняки и Бориспольская», – говорит Денис Судилковский.

Освоение промзон – трудозатратный и хлопотный процесс, требующий плотной работы города с собственниками наделов и сооружений, расположенных на этой территории, а также некоторых изменений законодательства.

«Это перспективное направление для девелопмента во многих районах столицы. Такой редевелопмент позволяет создавать многофункциональные пространства, где жить, работать, отдыхать и развлекаться можно в пределах одного квартала. Однако следует упомянуть препятствия, связанные с изменением целевого назначения таких территорий. Этот процесс трудоемкий и сильно растянут во времени. Сам же проект ревитализации заброшенных заводских территорий обходится девелоперу дороже, чем развитие новой территории», – уточняет Сергей Богославский.

Если бы городские власти брали на себя часть обязательств по созданию инфраструктуры в том числе строительство дорог, транспортных узлов, важных социальных объектов и прокладывание инженерных сетей, это дало бы толчок развитию сложных городских территорий. «А пока что у городских властей нет сформированных механизмов, как вовлечь в подобные проекты частные компании», – отмечает она. Среди возможных мер поддержки могли бы быть налоговые льготы, совместное или полное финансирование инфраструктурных проектов, связанных с освоением промышленных территорий и прочее.

Если не промзона, то что?

Если принцип удаленной работы сохранится и у покупателей отпадет необходимость ездить на работу, тогда приоритеты инвесторов сместятся. И в сегменте «месторасположение» превалирующим станет не транспортная доступность, а зеленые зоны, водоемы, а также другая рекреационная инфраструктура.

Актуализируется и проблема экологии. Сейчас она остро стоит в Деснянском районе, на Осокорках и Позняках. Эта проблема связана с работой нескольких промышленных объектов, расположенных вблизи: мусоросжигательного завода «Энергия», Бортнической станция аэрации, золоотвала Дарницкой ТЭЦ. Ситуация усугубляется тем, что мусоросжигательный завод по отмашке столичных чиновников взял на себя обязательства по утилизации мусора, ежедневно ввозимого из Львова. Однако сейчас она не мешает активному развитию и уплотнению этих районов. Их достоинством является хорошо развитая действующая инфраструктура и транспортная доступность. Впрочем, и в этом отношении ресурсы районов работают на пределе.

«Уже через 25 лет не будет, например, Австрии, потому что уже сейчас Австрия – это Вена и какие-то там городишки рядом. Это произойдет из-за смены системы восприятия информации, развития транспорта и технологий в целом», – уверен экономист.

А как же «спальники»?

В ближайшей перспективе они останутся на том же уровне. По словам главного архитектора компании Аrchimatika Дмитрия Васильева, традиционно в практике советского градостроительства формировались районы проживания и промышленные районы. Эта практика «монофункции» перекочевала в украинское градостроительство и используется до сих пор при формировании генплана города. Хотя промышленность уже не играет столь значительной роли, особенно в крупных городах: современные городские агломерации выходят на постиндустриальный период. 

«Исходя из этого, только когда инвесторы осознают дефицит офисных площадей (коворкингов, бизнес-парков или другой формы) на левом берегу, а город начнет планировать территории многофункциональными, то есть позволит смешивать жилье и офисную застройку, тогда спальные районы получат шанс на более комплексную застройку и формирование более целостной инфраструктуры. Что понизит нагрузку на дорожную сеть», – резюмирует он.