Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції

Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції

І що з цього приводу думає Білл Гейтс

Этот материал также доступен на русском языке
Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції
Фото: depositphotos.com

Великі центри втратять свій вплив, а спальні райони отримають нове значення. Такий висновок озвучив Білл Гейтс на одному зі своїх останніх виступів. «Інакше кажучи, завдяки тому, що люди зможуть працювати віддалено, їм більше не потрібно прагнути жити в центрі та платити за оренду квартир. Деякі зможуть повернутися в рідні міста, а інші – і зовсім стати цифровими кочівниками та обирати місця, де їм жити», – прогнозує він.

Гейтс не тільки донедавна був одним із найбагатших людей світу, а й зажив слави непоганого футуролога. Зокрема, він спрогнозував пандемію COVID-19 і реакцію Америки на нього. Частково втілення його прогнозів можна було побачити під час пандемії: люди стали частіше купувати квартири з терасами, офісами, збільшилася кількість угод на ринку заміської нерухомості.

Mind з'ясовував, чи готовий Київ до викликів майбутнього, якщо прогнози Білла Гейтса продовжать збуватися.

Що зараз цінує споживач?

Основним чинником при виборі житла є надійність забудовника та його репутація. Після падіння «Укрбуду», а потім і «Аркади» цей критерій став переважати. Далі вже йдуть характеристики проєкту. Насамперед покупці звертають увагу на місце розташування, говорять опитані Mind девелопери. У це поняття входить і транспортна доступність. «Тобто можливість швидкого й комфортного виїзду/приїзду в ЖК. Величезним плюсом буде піша доступність – 10–15 хвилин до станції метро. Оцінить покупець і наявність великої кількості громадського транспорту: чим більше маршрутів – тим краще. І безперечною перевагою стає близькість до основних дорожніх магістралей», – розповідає комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

Карантин загострив потребу інвесторів у близькості зелених зон – парків, скверів, лісу та водойм.

Таке «сусідство», за словами Анни Лаєвської, подарує і чисте повітря, і можливість прогулятися в будь-який час. Частково відсутність зелених зон поблизу може компенсувати прибудинкова територія з якісним озелененням. «Зараз також є тренд на риверсайд – житло з унікальними видовими характеристиками, як-от вид на озеро, річку або іншу відкриту воду. У цьому можна знайти й естетичні, і рекреаційні переваги для мешканців таких комплексів», – зазначає президент девелоперської компанії UDP Сергій Богославський.
Ще один важливий фактор – розвинена інфраструктура. У центрі та розвинених районах міста забудовники «садять» новобудови на наявні об'єкти інфраструктури. В інших випадках проєкти намагаються реалізувати за концепцією «місто в місті». «Такі проєкти відрізняються великою площею для життя, насиченою внутрішньою інфраструктурою, що передбачає не лише навчальні заклади, комерційні об'єкти сфери торгівлі та послуг, а й продумані системи рекреації (паркові, розважальні та спортивні зони), велодоріжки та інші шляхи сполучення», – каже Богославський.

Які райони міста затребувані в забудовників?

Ласим шматочком, безумовно, є центральна частина міста. Сьогодні в центрі Києва житлові комплекси зводять компанії: Perfect Group, Saga Development, Budhouse Group, «Креатор-Буд», ENSO, «Інтергал-Буд», Greenville, Altis Holding, Cityconsult Development, GEOS, DIM, Seven Hills, Taryan Group, свідчать дані LUN.ua. Наприклад, на Хрещатику зводять ЖК Kyїvproekt City Space Perfect Group і Saga Development, а ЖК Linden Luxury Residences – компанія Budhouse Group.
Однак у центрі залишилося мало відповідних майданчиків під будівництво. На тому ж Хрещатику з вільних – лише ділянка площею 20 соток за адресою вул. Хрещатик, 5. Кілька років тому Київрада виділила цей наділ компанії «Грааль», яку пов'язували з Михайлом Табачником, братом одіозного ексміністра освіти Дмитра Табачника. Тут передбачалося будівництво п'ятизіркового офісного-готельного комплексу. Зараз, за ​​даними Mind, Табачник вийшов зі списку власників.
Всього в центрі Києва близько 30 житлових комплексів на стадії будівництва, підготовчих робіт або планів, свідчать дані LUN.ua. «Якщо дивитися загалом по місту, то найпопулярнішими для житлової забудови є Голосіївський, Печерський і Солом'янський райони», – каже Chief Design Officer у ЛУН Денис Судилківський.
Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції
Основна причина того, чому забудовники йдуть із центру, – дефіцит земельних ділянок. Наділи, що залишилися, є проблемними для освоєння: вони мають невідповідне цільове призначення, кілька власників тощо. На деяких із них неможливо облаштувати паркінг, не кажучи вже про дитячі майданчики та зони відпочинку.

Втім, «чисті» ділянки закінчилися не лише в центрі, а й стали дефіцитом для всього Києва. І виник цей дефіцит не вчора.

При цьому девелопери досить успішно освоюють передмістя. З 2013 року обсяги будівництва житла в Києві мають тенденцію до зменшення (за винятком 2017 року, коли спостерігався стрибок зростання), а в передмісті – до збільшення.

Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції

За рахунок яких територій розвиватиметься місто?

Ущільнення забудови й дефіцит земельних ділянок підштовхують забудовників до освоєння нових територій. Будівництво на колишніх промислових зонах – це сучасний тренд розвитку міст, і Київ – не виняток. «Загалом генпланом-2040 передбачається забудова кількох великих промислових зон, серед яких Відрадний, Теличка, Позняки та Бориспільська», – зазначає Денис Судилківський.

Освоєння промзон – трудомісткий і клопіткий процес, що вимагає щільної роботи міста з власниками наділів і споруд, розташованих на цій території, а також деяких змін законодавства.

«Це перспективний напрям для девелопменту в багатьох районах столиці. Такий редевелопмент дозволяє створювати багатофункціональні простори, де жити, працювати, відпочивати й розважатися можна в межах одного кварталу. Однак варто згадати перешкоди, пов'язані зі зміною цільового призначення таких територій. Цей процес трудомісткий і сильно розтягнутий у часі. Сам же проєкт ревіталізації закинутих заводських територій обходиться девелоперу дорожче, ніж розвиток нової території», – уточнює Сергій Богославський.

Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції

У середньому реалізація проєкту реновації промзони, за оцінкою Анни Лаєвської, сьогодні обходиться на 40% дорожче, ніж забудова нової території.

Якби міська влада брали на себе частину зобов'язань зі створення інфраструктури, зокрема будівництво доріг, транспортних вузлів, важливих соціальних об'єктів і прокладання інженерних мереж, це дало б поштовх розвитку складних міських територій. «А поки що в міської влади немає сформованих механізмів, як залучити в подібні проєкти приватні компанії», – зазначає вона. Серед можливих заходів підтримки могли б бути податкові пільги, спільне або повне фінансування інфраструктурних проєктів, пов'язаних з освоєнням промислових територій,  тощо.

Раніше Mind докладно аналізував складності забудови житлом промзон на прикладі Телички. 

Якщо не промзона, то що?

Якщо принцип віддаленої роботи збережеться й у покупців відпаде необхідність їздити на роботу, тоді пріоритети інвесторів змістяться. І в сегменті «місце розташування» тоді переважатиме не транспортна доступність, а зелені зони, водойми, а також інша рекреаційна інфраструктура.

Актуалізується і проблема екології. Зараз вона гостро стоїть у Деснянському районі, на Осокорках і Позняках. Ця проблема пов'язана з роботою кількох промислових об'єктів, розташованих поблизу: сміттєспалювального заводу «Енергія», Бортницької станції аерації, золовідвалу Дарницької ТЕЦ. Ситуація ускладнюється тим, що сміттєспалювальний завод за вказівкою столичних чиновників узяв на себе зобов'язання з утилізації сміття, яке щодня привозять зі Львова. Однак зараз вона не заважає активному розвитку й ущільненню цих районів. Їхньою перевагою є добре розвинена інфраструктура й транспортна доступність. Втім, і в цьому ресурси районів працюють на межі.

Без прив'язки споживача до транспортної доступності передмістя і віддалені райони Києва отримають додатковий поштовх для розвитку. Цей сценарій укладається в бачення шведського економіста К'єлла Нордстрема, який 2017 року спрогнозував, що через 50 років замість 218 країн буде 600 міст.

«Уже через 25 років не буде, наприклад, Австрії, тому що вже зараз Австрія – це Відень і якісь там містечка поруч. Це станеться через зміну системи сприйняття інформації, розвиток транспорту та технологій загалом», – упевнений економіст.

А як же «спальники»?

У найближчій перспективі вони залишаться на тому самому рівні. За словами головного архітектора компанії Аrchimatika Дмитра Васильєва, традиційно в практиці радянського містобудування формувалися райони проживання та промислові райони. Ця практика «монофункціі» перекочувала в українське містобудування та  досі використовується при формуванні генплану міста. Хоча промисловість вже не відіграє такої значної ролі, особливо у великих містах: сучасні міські агломерації виходять на постіндустріальний період.

«З огляду на це, тільки коли інвестори усвідомлять дефіцит офісних площ (коворкінгів, бізнес-парків або іншої форми) на лівому березі, а місто почне планувати території багатофункціональними, тобто дозволить змішувати житло й  офісну забудову, тоді спальні райони отримають шанс на більш комплексну забудову та формування більш цілісної інфраструктури. Що знизить навантаження на дорожню мережу», – резюмує він.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті