Встали стеной: зачем девелоперы объединяются

Объединение нескольких сильных игроков для создания совместного проекта – распространенная в бизнесе практика. И строительная отрасль не исключение. Первые такие коллаборации появились еще во времена строительного бума в середине-конце «нулевых». Например, первые очереди ЖК «Парковый город», который вместе строили UDP и KAN Development, были введены в эксплуатацию в 2009 году. Но в то время подобных кейсов было немного. Большинство застройщиков предпочитали самостоятельную работа с привлечением, при необходимости, отдельных подрядчиков.

После 2014 года популярность партнерства в девелопменте начала расти. На текущий момент количество проектов (уже построенных и в стадии реализации), в которых участвует более одного застройщика, согласно данным «ЛУН Місто», составляет 91. Из них в шести проектах задействованы три компании, в других – два застройщики.

Mind разбирался, зачем девелоперы создают коллаборации и как это влияет на рынок жилой недвижимости.

У любого строительного проекта всегда несколько участников: землепользователь, девелопер, генподрядные организации и – отчасти – крупные инвесторы. Например, ЖК «Комфорт Таун» компания KAN Development, принадлежащая Игорю Никонову, строила в том числе за счет инвестфонда Степана Черновецкого. Но управляла строительством именно KAN Development.

При этом для некоторых из компаний, таких как Perfect Group, общие проекты составляют большую долю портфеля, для «Житло-Инвест» и BudCapital – примерно половину, а для «Киевгорстроя» или Saga Development – меньшинство по сравнению с собственной застройкой.

Зачем девелоперы прибегают к коллаборациям?

Существует несколько основных причин, которые связаны с особенностями согласительных процедур и рынка недвижимости в Украине.

Дефицит земельных участков под застройку. Свободных участков под жилую застройку в Киеве почти не осталось. Если отфильтровать проблемные наделы – арестованные, с другим целевым назначением, с проблемной историей и т. д, то получить новую землю для застройщика – задача сверхсложная. Это требует больших затрат времени, финансовых вложений, привлечения большого количества людей без каких-либо гарантий получения желаемого результата. Вместе с тем не все, кто имеет землю, готовы самостоятельно преодолеть все этапы реализации проекта.

«Сегодня на рынке недвижимости мы наблюдаем стабильную тенденцию к коллаборации в реализации проектов. Одна из первоочередных предпосылок – наличие большого количества земельных активов в собственности компаний, для которых строительство не является профильной деятельностью», –  говорит заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрій»Олеся Перчак.

И добавляет, что в подобных случаях владелец земельного участка присоединяется к проекту в качестве партнера-землевладелец и получает от реализации объекта определенную сумму средств или квадратные метры.

Также бывают случаи, когда у компании есть земля, но нет средств для реализации проектов на ней. Это более характерно для коммунальных компаний, имеющих доступ к первичному рынку.

«Неподъемный» для одного игрока масштаб. Большие жилые комплексы, построенные по принципу «город в городе», становятся все более востребованными среди покупателей. «Рынок переходит в фазу крупных проектов: сегодня девелопер редко строит только одну «свечу», популярны жилые комплексы, кварталы или вообще концепция «город в городе». Конечно, возможность привлечь опытного партнера, разделить обязанности и риски, если речь идет о проектах на десять и более домов – это большая перспектива к совместной работе компаний на рынке», – говорит руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.

Эту мысль подтверждает и Олеся Перчак: «Вторая предпосылка к коллаборации – долгосрочные проекты масштабной застройки. Когда на участок объекта строительства заходит несколько девелоперов и в пределах площадки реализуют свою часть общего проекта. Здесь мы видим большую перспективу развития партнерских отношений качественного девелопмента и возможности своевременного освоения подобных участков», – отмечает она.

Кроме количества домов, большие жилые комплексы предполагают собственную инфраструктуру – такую как детский сад, школа, медицинский центр, магазины, кафе и т. д. Как правило, эти объекты переходят под управление частных операторов, но на этапе строительства требуют отдельных финансовых вложений и понимания специфики каждого из объектов. Поэтому сооружение «правильных» помещений, поиск арендаторов, которые по уровню услуг и цен отвечают потребностям будущих жителей комплекса – это отдельное направление деятельности.

Ошибки в планировании. Иногда бывает так, что девелопер недооценил сложность проекта или допустил ошибки в процессе его реализации. Как следствие – нехватка ресурсов. И тогда к работе над ним присоединяются другие игроки. Но эта проблема более характерна для Киевской области.

Как распределяются зоны ответственности?

Если один игрок рынка имеет участок и проект, а другой умеет быстро строить и продавать квартиры в своих объектах, то вместе они теоретически способны создать качественный ЖК на готовой площадке.

«Маркетинг чаще всего курирует один застройщик, однако другой обязательно согласовывает общие подходы, рекламные кампании или даже отдельные материалы. Прибыли распределяются в зависимости от вклада каждого девелопера – как правило, до начала реализации проекта», – рассказывает Алексей Коваль.

Совместные проекты пополняют портфели всех девелоперов, участвовавших в реализации. Например, жилые комплексы «Киевгорстроя» значатся как достояние и их партнеров: ЖК «Заречный» – у BUDdevelopment и IB Alliance, ЖК Svitlo Park – у Futura Huta и т. д..

Бывают случаи, когда девелопер начинает проект, но потом отказывается от него и передает другому игроку. Причины могут быть разными: продажа, банкротство высокие репутационные риски. Так, возводить ЖК «Новый Подол» начинала компания Saga development, но потом отказалась от него. Сейчас этим проектом занимаются Perfect group и Riverside Development (25% компании принадлежит экс-нардепу Михаилу Бродскому, 50% – сотруднице Saga development Ларисе Бурченко).

Преимущества и недостатки совместной застройки

Как и любой вынужденный процесс, коллаборация застройщиков имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам обычно относятся возможность объединения ресурсов и использования сильных сторон каждого из игроков.

«Работа над проектом вместе с партнерами позволяет быстрее и эффективнее реализовывать сложные задачи, которых может быть очень много. Каждый вносит свои ключевые компетенции, выполняя работы по определенному направлению, и параллельно учится у партнера», – рассказывает Алексей Коваль.

Но перед каждым из них встает ряд сложных вопросов, требующих дополнительно времени и затрат. Вместе с тем неэффективно выстроенные процессы способны нанести вред проекту и даже «похоронить» его. «Возможные недостатки возникают тогда, когда ты не уверен в своем партнере. Однако, если у нас появляются даже малейшие сомнения, мы отказываемся от сотрудничества на этапе переговоров», – уверяет Алексей Коваль.

«Как показывает опыт, застройщикам непросто найти общий язык. Это как две хозяйки на кухне. У каждого свой подход, свои правила, инструменты, свой порядок и видение организации работ: и строительства, и финансирования, и привлечение средств. Поэтому, безусловно, найти точки соприкосновения порой бывает нелегко. А значит, успешная реализация одного проекта в партнерстве не является гарантией для удачного завершения другого в том же составе. И к этому надо быть готовыми», – предостерегает Олеся Перчак.

Но в целом коллаборация застройщиков – естественный процесс для рынка. На фоне дефицита земельных участков в Киеве следующий вызов – освоение промзон. Напомним, что в новом генплане заложена реорганизация 1600 га промышленных территорий. Но их застройка требует не только навыков редевелопмента, но и политической воли.