Встали стеной: зачем девелоперы объединяются

Встали стеной: зачем девелоперы объединяются

Лидерами по коллаборации явля.тся Perfect Group, «Киевгорстрой», «Житлоинвестбуд УКБ» и UDP

Цей матеріал також доступний українською
Встали стеной: зачем девелоперы объединяются
Фото: depositphotos.com

Объединение нескольких сильных игроков для создания совместного проекта – распространенная в бизнесе практика. И строительная отрасль не исключение. Первые такие коллаборации появились еще во времена строительного бума в середине-конце «нулевых». Например, первые очереди ЖК «Парковый город», который вместе строили UDP и KAN Development, были введены в эксплуатацию в 2009 году. Но в то время подобных кейсов было немного. Большинство застройщиков предпочитали самостоятельную работа с привлечением, при необходимости, отдельных подрядчиков.

После 2014 года популярность партнерства в девелопменте начала расти. На текущий момент количество проектов (уже построенных и в стадии реализации), в которых участвует более одного застройщика, согласно данным «ЛУН Місто», составляет 91. Из них в шести проектах задействованы три компании, в других – два застройщики.

Mind разбирался, зачем девелоперы создают коллаборации и как это влияет на рынок жилой недвижимости.

У любого строительного проекта всегда несколько участников: землепользователь, девелопер, генподрядные организации и – отчасти – крупные инвесторы. Например, ЖК «Комфорт Таун» компания KAN Development, принадлежащая Игорю Никонову, строила в том числе за счет инвестфонда Степана Черновецкого. Но управляла строительством именно KAN Development.

Как свидетельствуют данные «ЛУН Місто», лидерами по количеству совместных проектов являются компании Perfect Group (входит в орбиту нардепа Дмитрия Исаенко, у портфеле – 16 партнерств), «Житло-Инвест» (100% контроля – за Киевским городским советом, 13 партнерств), «Киевгорстрой» (80% – местная община, 11 партнерств), «Житлоинвестбуд УКБ» (Киевский городской совет, 8 партнерств), UDP (контролируют Андрей Иванов и Василий Хмельницкий, 7 партнерств), «Спецжилфонд» (Киевский городской совет, 7 партнерств ), BudCapital (входит в бизнес-орбиту нардепа Вадима Столара, 6 партнерств) и Saga Development (владелец Андрей Ваврыш, 5 партнерств).

При этом для некоторых из компаний, таких как Perfect Group, общие проекты составляют большую долю портфеля, для «Житло-Инвест» и BudCapital – примерно половину, а для «Киевгорстроя» или Saga Development – меньшинство по сравнению с собственной застройкой.

Зачем девелоперы прибегают к коллаборациям?

Существует несколько основных причин, которые связаны с особенностями согласительных процедур и рынка недвижимости в Украине.

Дефицит земельных участков под застройку. Свободных участков под жилую застройку в Киеве почти не осталось. Если отфильтровать проблемные наделы – арестованные, с другим целевым назначением, с проблемной историей и т. д, то получить новую землю для застройщика – задача сверхсложная. Это требует больших затрат времени, финансовых вложений, привлечения большого количества людей без каких-либо гарантий получения желаемого результата. Вместе с тем не все, кто имеет землю, готовы самостоятельно преодолеть все этапы реализации проекта.

«Сегодня на рынке недвижимости мы наблюдаем стабильную тенденцию к коллаборации в реализации проектов. Одна из первоочередных предпосылок – наличие большого количества земельных активов в собственности компаний, для которых строительство не является профильной деятельностью», –  говорит заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК «Обрій»Олеся Перчак.

И добавляет, что в подобных случаях владелец земельного участка присоединяется к проекту в качестве партнера-землевладелец и получает от реализации объекта определенную сумму средств или квадратные метры.

Также бывают случаи, когда у компании есть земля, но нет средств для реализации проектов на ней. Это более характерно для коммунальных компаний, имеющих доступ к первичному рынку.

«Неподъемный» для одного игрока масштаб. Большие жилые комплексы, построенные по принципу «город в городе», становятся все более востребованными среди покупателей. «Рынок переходит в фазу крупных проектов: сегодня девелопер редко строит только одну «свечу», популярны жилые комплексы, кварталы или вообще концепция «город в городе». Конечно, возможность привлечь опытного партнера, разделить обязанности и риски, если речь идет о проектах на десять и более домов – это большая перспектива к совместной работе компаний на рынке», – говорит руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.

Эту мысль подтверждает и Олеся Перчак: «Вторая предпосылка к коллаборации – долгосрочные проекты масштабной застройки. Когда на участок объекта строительства заходит несколько девелоперов и в пределах площадки реализуют свою часть общего проекта. Здесь мы видим большую перспективу развития партнерских отношений качественного девелопмента и возможности своевременного освоения подобных участков», – отмечает она.

Отчасти такие проекты предусматривают создание целой экосистемы: микса офисной, жилой недвижимости и инновационного парка. Такие нестандартные задачи почти невозможно решить усилиями одной компании. Поэтому присоединяются сразу несколько игроков – как KAN Development и UDP в строительстве ЖК UNIT.Home.

Кроме количества домов, большие жилые комплексы предполагают собственную инфраструктуру – такую как детский сад, школа, медицинский центр, магазины, кафе и т. д. Как правило, эти объекты переходят под управление частных операторов, но на этапе строительства требуют отдельных финансовых вложений и понимания специфики каждого из объектов. Поэтому сооружение «правильных» помещений, поиск арендаторов, которые по уровню услуг и цен отвечают потребностям будущих жителей комплекса – это отдельное направление деятельности.

Ошибки в планировании. Иногда бывает так, что девелопер недооценил сложность проекта или допустил ошибки в процессе его реализации. Как следствие – нехватка ресурсов. И тогда к работе над ним присоединяются другие игроки. Но эта проблема более характерна для Киевской области.

Как распределяются зоны ответственности?

Если один игрок рынка имеет участок и проект, а другой умеет быстро строить и продавать квартиры в своих объектах, то вместе они теоретически способны создать качественный ЖК на готовой площадке.

Зоны ответственности могут делиться по-разному, все зависит от сильных сторон каждого из девелоперов, свободных ресурсов и других факторов. Например, одна компания может управлять процессом разработки концепции и проекта, а другой девелопер – отвечать за организацию строительства. Также непосредственно строительство ЖК можно распределить по видам работ или даже отдельным домам – устроить внутреннее «соревнование» в скорости и качестве.

«Маркетинг чаще всего курирует один застройщик, однако другой обязательно согласовывает общие подходы, рекламные кампании или даже отдельные материалы. Прибыли распределяются в зависимости от вклада каждого девелопера – как правило, до начала реализации проекта», – рассказывает Алексей Коваль.

Совместные проекты пополняют портфели всех девелоперов, участвовавших в реализации. Например, жилые комплексы «Киевгорстроя» значатся как достояние и их партнеров: ЖК «Заречный» – у BUDdevelopment и IB Alliance, ЖК Svitlo Park – у Futura Huta и т. д..

Бывают случаи, когда девелопер начинает проект, но потом отказывается от него и передает другому игроку. Причины могут быть разными: продажа, банкротство высокие репутационные риски. Так, возводить ЖК «Новый Подол» начинала компания Saga development, но потом отказалась от него. Сейчас этим проектом занимаются Perfect group и Riverside Development (25% компании принадлежит экс-нардепу Михаилу Бродскому, 50% – сотруднице Saga development Ларисе Бурченко).

Преимущества и недостатки совместной застройки

Как и любой вынужденный процесс, коллаборация застройщиков имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам обычно относятся возможность объединения ресурсов и использования сильных сторон каждого из игроков.

«Работа над проектом вместе с партнерами позволяет быстрее и эффективнее реализовывать сложные задачи, которых может быть очень много. Каждый вносит свои ключевые компетенции, выполняя работы по определенному направлению, и параллельно учится у партнера», – рассказывает Алексей Коваль.

По его словам, преимущества совместной реализации проектов – комбинация компетенций и знаний, распределение сложных процессов между сторонами, больше ресурсов для каждого отдельного проекта и, конечно, диверсификация рисков между партнерами.

Но перед каждым из них встает ряд сложных вопросов, требующих дополнительно времени и затрат. Вместе с тем неэффективно выстроенные процессы способны нанести вред проекту и даже «похоронить» его. «Возможные недостатки возникают тогда, когда ты не уверен в своем партнере. Однако, если у нас появляются даже малейшие сомнения, мы отказываемся от сотрудничества на этапе переговоров», – уверяет Алексей Коваль.

Одна из ключевых проблем совместного строительства – несколько центров принятия решений и ответственности. То есть каждый шаг в проекте приходится согласовывать с ответственными лицами нескольких компаний, которые могут иметь различные взгляды и блокировать определенные процессы. А это приводит к пересмотру проекта уже во время реализации и срывам сроков сдачи.

«Как показывает опыт, застройщикам непросто найти общий язык. Это как две хозяйки на кухне. У каждого свой подход, свои правила, инструменты, свой порядок и видение организации работ: и строительства, и финансирования, и привлечение средств. Поэтому, безусловно, найти точки соприкосновения порой бывает нелегко. А значит, успешная реализация одного проекта в партнерстве не является гарантией для удачного завершения другого в том же составе. И к этому надо быть готовыми», – предостерегает Олеся Перчак.

Но в целом коллаборация застройщиков – естественный процесс для рынка. На фоне дефицита земельных участков в Киеве следующий вызов – освоение промзон. Напомним, что в новом генплане заложена реорганизация 1600 га промышленных территорий. Но их застройка требует не только навыков редевелопмента, но и политической воли.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате