Встали стіною: навіщо девелопери об’єднуються
Лідерами з колаборації є Perfect Group, «Київміськбуд», «Житлоінвестбуд УКБ» та UDP
Об’єднання кількох сильних гравців задля створення спільного проєкту – розповсюджена у бізнесі практика. І будівельна галузь не виняток. Перші такі колаборації з’явилися ще у період будівельного буму в середині-кінці «нульових». Наприклад, перші черги ЖК «Паркове місто», який разом зводили UDP та KAN Development, були введені в експлуатацію 2009 року. Але на той час подібних кейсів було небагато. Більшість забудовників віддавали перевагу самостійній роботі із залученням, за необхідності, окремих підрядників.
Після 2014 року популярність партнерств у девелопменті почала зростати. На поточний момент кількість проєктів (вже побудованих та в стадії реалізації), у яких беруть участь більше одного забудовника, згідно з даними «ЛУН Місто», складає 91. З них у шести проєктах задіяні три компанії, в інших – два забудовники.
Mind розбирався, навіщо девелопери створюють колаборації та як це впливає на ринок житлової нерухомості.
У будь-якого будівельного проєкту завжди декілька учасників: землекористувач, девелопер, генпідрядні організації та – почасти – великі інвестори. Наприклад, ЖК «Комфорт Таун» компанія KAN Development, що належить Ігорю Ніконову, будувала зокрема й за кошти інвестфонду Степана Черновецького. Але управляла будівництвом саме KAN Development.
Як свідчать дані «ЛУН Місто», лідерами за кількістю спільних проєктів є компанії Perfect Group (входить в орбіту нардепа Дмитра Ісаєнка; у портфелі – 16 партнерств), «Житло-Інвест» (100% контролю – за Київською міською радою; 13 партнерств), «Київміськбуд» (80% – місцева громада; 11 партнерств), «Житлоінвестбуд УКБ» (Київська міська рада; 8 партнерств), UDP (контролюють Андрій Іванов та Василь Хмельницький; 7 партнерств), «Спецжитлофонд» (Київська міська рада; 7 партнерств), BudCapital (входить у бізнес- орбіту нардепа Вадима Столара; 6 партнерств) та Saga Development (власник Андрій Вавриш; 5 партнерств).
При цьому для деяких із компаній, як-от Perfect Group, спільні проєкти складають більшу частку портфелю, для «Житло-Інвест» та BudCapital – приблизно половину, а для «Київміськбуду» чи Saga Development – меншість порівняно з власною забудовою.
Навіщо девелопери вдаються до колаборацій?
Існує кілька основних причин, які пов’язані з особливостями будівельної галузі, погоджувальних процедур та ринку нерухомості в Україні.
Дефіцит земельних ділянок під забудову. Вільних ділянок під житлову забудову у Києві майже не лишилося. Якщо відфільтрувати проблемі наділи – заарештовані, з іншим цільовим призначенням, з проблемною історією тощо, то отримати нову землю для забудовника – завдання надскладне. Це потребує великих затрат часу, фінансових вкладень, залучення великої кількості людей без будь-яких гарантій отримання бажаного результату. Водночас не всі, хто має землю, готові самостійно подолати всі етапи реалізації проєкту.
«Сьогодні на ринку нерухомості ми спостерігаємо стабільну тенденцію до колаборації в реалізації проєктів. Одна з першочергових передумов – наявність великої кількості земельних активів у власності компаній, для яких будівництво не є профільною діяльністю», – говорить заступник директора з комерційних питань ІБК «Обрій» Олеся Перчак.
І додає, що в подібних випадках власник земельної ділянки долучається до проєкту як партнер-землевласник й отримує від реалізації об’єкта певну суму коштів чи квадратні метри.
Також трапляються випадки, коли в компанії є земля, але немає коштів для реалізації проєктів на ній. Це більш характерно для комунальних компаній, які мають доступ до первинного ринку.
«Непідйомний» для одного гравця масштаб. Великі житлові комплекси, побудовані за принципом «місто в місті», стають дедалі затребуванішими серед покупців. «Ринок переходить у фазу великих проєктів: сьогодні девелопер рідко будує лише одну «свічку», натомість популярні житлові комплекси, квартали чи взагалі концепція «місто в місті». Звичайно, можливість залучити досвідченого партнера, поділити обов’язки та ризики, якщо йдеться про проєкти на десять та більше будинків – це велика перспектива до спільної роботи компаній на ринку», – каже керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль.
Цю думку підтверджує й Олеся Перчак: «Друга передумова до колаборації – довгострокові проєкти масштабної забудови. Коли на ділянку об’єкта будівництва заходить кілька девелоперів і в межах майданчика реалізують свою частину загального проєкту. Тут ми вбачаємо велику перспективу розвитку партнерських відносин щодо якісного девелопменту та можливості своєчасного освоєння подібних ділянок», – зазначає вона.
Почасти такі проєкти передбачають створення цілої екосистеми: міксу офісної, житлової нерухомості та інноваційного парку. Такі нестандартні задачі майже неможливо вирішити зусиллями однієї компанії. Тому долучаються одразу кілька гравців – як KAN Development та UDP у спорудженні ЖК UNIT.Home.
Окрім кількості будинків, великі житлові комплекси потребують власної інфраструктури – як-от дитячий садок, школа, медичний центр, магазини та кафе тощо. Зазвичай, ці об’єкти переходять під управління приватних операторів, але на етапі будівництва вимагають окремих фінансових вкладень і розуміння специфіки кожного з об’єктів. Тому спорудження «правильних» приміщень, пошук орендарів, які за рівнем послуг та цін відповідатимуть потребам майбутніх мешканців комплексу, – це окремий напрям діяльності.
Помилки в плануванні. Іноді трапляється, що девелопер недооцінив складність проєкту або припустився помилок у процесі його реалізації. Як наслідок – нестача ресурсів. І тоді до роботи над ним долучаються інші гравці. Але ця проблема більш характерна для Київської області.
Як розподіляються зони відповідальності?
Якщо один гравець ринку має ділянку та проєкт, а інший вміє швидко будувати й продавати квартири у своїх об'єктах, то разом вони теоретично здатні створити якісний ЖК на готовому майданчику.
Зони відповідальності можуть ділитися по-різному, все залежить від сильних сторін кожного з девелоперів, вільних ресурсів та інших чинників. Наприклад, одна компанія може керувати процесом розробки концепції та проєкту, а інший девелопер – бути відповідальним за організацію будівництва. Також безпосередньо спорудження ЖК можна розподілити за видами робіт чи навіть окремими будинками – влаштувати внутрішні «змагання» зі швидкості та якості.
«Маркетинг найчастіше курує один забудовник, однак інший обов’язково погоджує загальні підходи, рекламні кампанії чи навіть окремі матеріали. Прибутки розподіляються залежно від внеску кожного девелопера – зазвичай, до початку реалізації проєкту», – розповідає Олексій Коваль.
Спільні проєкти поповнюють портфелі всіх девелоперів, які брали участь у реалізації. Наприклад, житлові комплекси «Київськміськбуду» значаться в набутку й у їхніх партнерів: ЖК «Зарічний» – у BUDdevelopment та IB Alliance, ЖК Svitlo Park – у Futura Huta, тощо.
Трапляються й випадки, коли девелопер починає проєкт, але потім відмовляється від нього та передає іншому гравцеві. Причини можуть бути різними: продаж, банкрутство високі репутаційні ризики. Так, зводити ЖК «Новий Поділ» починала компанія Saga development, але потім відмовилася від нього. Зараз цим проєктом опікуються Perfect group та Riverside Development (25% компанії належить екснардепу Михайлові Бродському, 50% – співробітниці Saga development Ларисі Бурченко).
Переваги та недоліки спільної забудови
Як і будь-який вимушений процес, колаборація забудовників має свої плюси та мінуси. До переваг зазвичай належать можливість об’єднання ресурсів та використання сильних сторін кожного з гравців.
«Робота над проєктом разом із партнерами дозволяє швидше та ефективніше реалізовувати складні задачі, яких може бути дуже багато. Кожен вносить свої ключові компетенції, виконуючи роботи за певним напрямом, і паралельно навчається від партнера», – розповідає Олексій Коваль.
За його словами, переваги спільної реалізації проєктів – комбінація компетенцій та знань, розподіл складних процесів між сторонами, більше ресурсів для кожного окремого проєкту та, звичайно, диверсифікація ризиків між партнерами.
Але перед кожним з них постає низка складних питань, що потребують додатково часу та витрат. Разом із тим неефективно побудовані процеси здатні нашкодити проєкту та навіть «поховати» його. «Можливі недоліки виникають тоді, коли ти невпевнений у своєму партнері. Однак, якщо у нас з’являються навіть найменші сумніви, ми відмовляємося від співпраці на етапі переговорів», – запевняє Олексій Коваль.
Одна з ключових проблем спільного будівництва – декілька центрів ухвалення рішень та відповідальності. Тобто кожен крок у проєкті доводиться узгоджувати з відповідальними особами кількох компаній, які можуть мати різні погляди та блокувати певні процеси. А це відгукується переглядом проєкту вже під час реалізації та зривами термінів здачі.
«Як показує досвід, забудовникам непросто знайти спільну мову. Це як дві господині на кухні. У кожного свій підхід, свої правила, інструменти, свій порядок і бачення організації робіт: і будівництва, і фінансування, і залучення коштів. Тому, безумовно, знайти точку дотику часом буває нелегко. Отже успішна реалізація одного проєкту в партнерстві не є гарантією для вдалого завершення іншого в такому самому складі. І до цього треба бути готовими», – застерігає Олеся Перчак.
Але загалом колаборація забудовників – природній процес для ринку. На тлі дефіциту земельних ділянок у Києві наступний виклик – освоєння промзон. Нагадаємо, що в новому генплані закладено реорганізацію 1600 га промислових територій. Але їхня забудова потребує не лише навичок редевелопменту, а й політичної волі.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
