Стратегія захисту: які варіанти інвесторам «Аркади» пропонують юристи
Куди звертатися, на чому наполягати та коли варто йти до суду
Кілька тижнів тому Нацбанк визнав банк «Аркада», неплатоспроможним. Раніше було зупинено будівництво кількох ЖК у Києві, у яких банк виступав забудовником. Через цю ситуацію лишилися майже ні з чим понад 12 000 інвесторів. До того ж минулого тижня суд застосував до президента АТ АКБ «Аркада» Костянтина Паливоди запобіжний захід у вигляді тримання під вартою строком на 60 днів з альтернативою внесення застави в розмірі 21 млн грн.
Про те, що очікує інвесторів, Mind писав у матеріалі «Другий пішов: чому завмерли будмайданчики банку «Аркада». Майбутнє новобудов «Аркади» лишається досі невизначеним.
Що можуть вдіяти ошукані інвестори вже зараз і які варіанти існують для повернення вкладених коштів, розповів Mind юрист ESQUIRES Богдан Павлюк.
Нещодавні новини про виведення банку «Аркада» з ринку сколихнули всю будівельну галузь, яка тільки почала оговтуватися після ситуації з «Укрбудом». Ця новина стала чималим ударом для інвесторів фондів фінансування будівництва (ФФБ), управителем яких є банк «Аркада».
Наразі достеменно не відомо, чому виявилося недостатньо коштів, залучених для будівництва трьох житлових комплектів: «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах». Однак 4 вересня до президента АТ АКБ «Аркада» Костянтина Паливоди застосовано запобіжний захід у вигляді тримання під вартою. Його підозрюють у розтраті 50 млн грн із ФФБ (ч. 5 ст. 191 Кримінального кодексу України).
Гостро постало питання: як бути довірителям ФФБ?
Умовно виділимо дві групи довірителів:
- інвестували у будівництво через кредитування у банку «Аркада».
- сплачували власні кошти.
В обох є варіанти – припинення участі у ФФБ або очікування завершення будівництва.
Припинення участі у ФФБ
Ця схема може буде більш актуальною для осіб, які отримали кредит в «Аркаді» для інвестування у квартири у будівельних проектах банку. Найлегше «вилізти» з проблемного будівництва можуть інвесторі, які не встигли здійснити значних інвестиційних платежів та платежів за кредитом.
Ті, хто вирішив вийти з будівництва з мінімальними втратами, можуть розглянути доцільність низки таких дій:
- звернутися до управителя (банку «Аркада») із заявою про відмову в участі у ФФБ (обов’язково зазначивши причини, передбачені п. 25 договору про участь у ФФБ для уникнення списання винагороди управителя, та вимогу про зарахування коштів, які підлягають поверненню для погашення своїх зобов’язань за кредитом;
- провести розрахунок різниці між сплаченими за об’єкт нерухомості коштами та боргом по кредиту;
- звернутися до суду з позовом про припинення кредитного договору та стягнення різниці, вказаної в п. 2.
Важливо зазначити, що такий механізм можливий лише до початку ліквідаційної процедури банку, адже п. 8 ч. 2 ст. 46 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» забороняє зарахування зустрічних вимог у цьому випадку.
Така позиція підтверджується, зокрема, постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13 лютого 2018 року у справі №916/4737/14.
Цей алгоритм може стати в нагоді довірителям, які не сплатили значних сум, адже очікувати, що «Аркада» поверне різницю коштів або відбудеться примусове виконання рішення, не виправдано за відсутності обґрунтованих підстав.
Для довірителів, які інвестували власні кошти у будівництво, варіант виходу з ФФБ не рекомендується, оскільки розраховувати на повернення коштів складно. Щоб вийти з ФФБ слід звернутися з аналогічною заявою до «Аркади».
Надалі в позові до суду просити стягнути не різницю, а повну суму внесених до ФФБ коштів, через невиконання управителем своїх зобов’язань за договором (п. 28, 32, 33 договору про участь у ФФБ).
Враховуючи положення п. 37 договору (про повернення коштів після повної реалізації об’єкта інвестування та заборону на залучення нових інвесторів), такий процес триватиме не один рік і може супроводжуватися паперовою та судовою тяганиною.
Очікування завершення будівництва
Більш реальним вбачається варіант з очікуванням завершення будівництва, адже, як уже згадувалося, процес реального повернення коштів, навіть за умови отримання позитивного судового рішення, є малоймовірним.
Залежно від того, який сценарій виведення неплатоспроможного банку з ринку буде реалізований, можна розраховувати на зміну й управителя ФФБ, і забудовника.
Саме зміна й управителя, і забудовника з передачею усіх зобов’язань новим сторонам у ФФБ найефективніше сприятиме поновленню порушених прав довірителів фонду.
Так, ст. 23 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачає, що за рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням довірителів ФФБ або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв’язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФФБ може передаватися в управління іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього закону, у порядку, визначеному Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
До нового управителя переходять усі права та обов’язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника.
У разі ліквідації управителя ФФБ кошти на рахунку ФФБ не включаються до ліквідаційної маси управителя ФФБ і спрямовуються виключно на задоволення вимог довірителів до управителя ФФБ згідно з Правилами ФФБ.
Наразі задовольняти вимогу кредиторів нічим, а от змінити управителя ФФБ у зв’язку з нецільовим використанням коштів попереднім – реальніше. Для цього слід почати зі звернення від довірителів ФФБ.
Зі свого боку управитель ФФБ, відповідно до вимог ст. 10 закону, має право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання забудовником умов договору.
Предметом іпотеки для забезпечення виконання зобов’язань забудовника за договором перед управителем фонду є майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва. Управитель також має право залучити нового забудовника.
Позитивний момент – сприяння міської влади вирішенню ситуації. За словами мера Києва Віталія Кличка, «Київміськбуду» доручили провести аудит із розробленням пропозицій щодо завершення будівництва. Довірителі ФФБ, не очікуючи на завершення цього аудиту, мають право ініціювати процес заміни управителя (за сприяння НБУ), як один із кроків на зустріч відновленню будівництва.
Досвід «Укрбуду» показує, що завершення будівництва без доплати інвесторами, які вже внесли кошти за квартири, – можливий. Проте в разі зміни управителя ФФБ, його довірителям необхідно контролювати та наполягати, щоб цього разу управитель ФФБ та забудовник не входили до однієї структури, а могли належним чином здійснювати контроль один за одним, як це передбачається законом.
Ця стаття не є юридичною консультацією та не може бути розцінена як заклик до вчинення юридично значимих дій без проведення детального аналізу документів інвестора.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
