Лікбез для переселенців: як захиститися від недобросовісних орендодавців
Що варто перевіряти до того як підтвердити бажання орендувати приміщення
Ринок оренди нерухомості з приходом війни зазнав відродження після ковідного занепаду. Внутрішня міграція породила хвилю попиту на нерухоме майно в тилових містах. На тлі цього зростає і кількість недобросовісних орендодавців, які намагаються отримати більше вигоди, нехтуючи своїми обов’язками перед орендарями. Як не потрапити на гачок шахраїв чи просто непорядних орендодавців, розповів Mind адвокат Адвокатського об’єднання AS Legal Владислав Фірсов.
Як перевірити орендодавця?
Перед тим як передавати орендодавцеві орендну плату, радимо перевірити та зафіксувати таку інформацію:
Навіщо перевіряти особу орендодавця?
Дуже часто орендодавці просять у орендарів копії паспортів для «безпеки» та щоб пересвідчитися, хто саме орендує в нього приміщення. На цьому тлі виникає абсолютно логічне запитання, що ж заважає орендареві запитати ту саму інформацію в орендодавця та зберегти її?
Очевидно, що для добросовісного орендодавця не буде важко надати копію свого паспорта або паспорта тієї особи, на яку зареєстроване приміщення. Однак, якщо орендодавець відмовляється, варто замислитися, з якої причини?
Читати також: Житло для переселенців: Київ має намір викупити тисячу квартир, але їх на всіх не вистачить
Навіщо перевіряти право власності на приміщення (правовстановлювальні документи)?
Розповсюджена хибна думка серед пересічних орендарів, що «документами на приміщення» є лише технічний паспорт і його достатньо, аби пересвідчитися, що юридичних проблем із приміщенням немає. Важливо розуміти, що сам по собі технічний паспорт лише відображає будівельні параметри приміщення.
Для того щоб дійсно пересвідчитись, що приміщення належить конкретному власнику, ви маєте повне право вимагати такі документи:
- Договір купівлі-продажу / дарування / рішення суду про визнання права власності тощо.
- Витяг / виписку про державну реєстрацію речових прав або свідоцтво про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
- Довідку / витяг/ квитанцію про особовий рахунок на сплату комунальних платежів.
Відповідно, якщо орендодавець не хоче надавати ці документи, або пропонує подивитися з рук на копії під час передачі приміщення, цілком можливо, що це приміщення не належить такому орендодавцю або з юридичним оформленням приміщення є проблеми.
Як перевірити наявність обтяжень (іпотеки, арешти, заборони тощо)?
Погодьтеся, досить не приємно, коли ви орендуєте гарне, затишне приміщення тривалий час, але одного разу до приміщення приходять невідомі особи, кажуть, що це тепер їхнє приміщення і ви маєте його негайно залишити.
Таке цілком може статися, якщо недобросовісний орендодавець передав в оренду приміщення, яке обтяжене іпотекою чи арештами. Тоді квартира може перейти у власність іншим особам на цілком законних підставах.
Щоб уникнути зайвих сюрпризів, замовте витяг із реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру обтяжень за конкретною адресою. Це єдиний спосіб пересвідчитися в тому, що юридичні аспекти нерухомості в порядку й орендодавець немає наміру вас обманути.
Навіщо оформлювати договір оренди?
Договір оренди – дієвий інструмент, а не примха. Ми ніколи не радимо клієнтам нехтувати договором оренди як таким та його змістом загалом. Документ попереджає різку зміну думок і позиції орендодавця. Ба більше, якщо недобросовісність орендодавця може проявитися в подальшому, правильно складений договір оренди зможе убезпечити вас від негативних наслідків такої недобросовісності.
Читати також: Переселенці повертаються: у Західній Україні – друга хвиля попиту на орендоване житло
Як домовитися про ціну, розрахунки та оплата комунальних?
Якщо ви домовилися з орендодавцем прив’язати орендну плату до курсу долара, ми радимо чітко визначити як саме буде розраховуватися такий курс – по курсу НБУ на день оплати або на певну дату? А може, взагалі по комерційному курсу? Не варто також залишати поза увагою порядок розрахунків. Якщо ви передаєте гроші готівкою – зафіксуйте в договорі спосіб підтвердження таких розрахунків.
Досить часто сторони домовляються, що факт передачі орендної плати буде підтверджуватися розпискою. Це дієвий інструмент, він має право на життя, але є один надважливий нюанс.
Розписка про отримання орендної плати без договору оренди не завжди сприйматиметься належним доказом оплати з юридичного погляду.
Розписка має юридичну силу лише у випадку, якщо ви маєте підписаний з обох сторін договір і в ньому зафіксована можливість передати орендну плату під розписку.
Щодо оплати комунальних платежів, то завжди проговорюйте з орендодавцем, які саме платежі, у якому обсязі та як оплачуватимуться. Не забувайте також зафіксувати в договорі показники лічильників на момент вашого в’їзду в приміщення.
У своїй практиці ми маємо випадки, коли після завершення оренди та повернення приміщення, через деякий час орендодавці зв’язувалися з клієнтом і вимагали від них доплатити комунальні платежі, оскільки постачальник платежів «щось там переплутав та нарахував спочатку неправильну суму комунальних платежів». Саме тому не менш важливим за оплату є наступний аспект в договорі.
Який порядок повернення приміщення?
Щоб уникнути описаних вище випадків, радимо завжди звертати увагу на порядок повернення нерухомості та припинення відносин з орендодавцям. Передаючи ключі орендодавцю без додаткових підтверджень, ви наражаєте себе на маніпуляції збоку орендодавця та «незакриті відносини оренди» з юридичного погляду.
Незалежно від того, чи передбачено в договорі оренди чи ні, та й незалежно від того чи є договір як такий, повернення нерухомості з оренди має підтверджуватися двостороннім актом повернення.
Обов’язково зафіксуйте в цьому акті таке:
- Коли повернуто приміщення.
- Які показники лічильників.
- Який технічний стан приміщення, чи все справне.
- Орендодавець не має жодних претензій до орендаря щодо оплати орендної плати та комунальних платежів, а також щодо технічного стану приміщень і меблів.
- Орендар повернув орендодавцю ключі.
- Сторони більше не пов’язані жодними відносинами оренди з моменту укладення акту повернення.
Що робити, коли орендодавець відмовляється підписати документи?
Але, як показує практика, не завжди орендодавець підписує такий акт і продовжує маніпулювати орендарем, який фактично залишив приміщення.
Радимо також зафіксувати в договорі оренди, що в разі безпідставної відмови орендодавця від підписання акту повернення, ви маєте право направити йому примірник акту та ключі рекомендованим листом із повідомленням про вручення та описом вкладення або кур’єрською службою з описом вкладення та фіксацією вручення.
У такому випадку ви зможете зафіксувати юридичний факт повернення приміщення й уникнути непорозумінь чи зловживань збоку орендодавців.
Варто завжди пам’ятати, що неможливо наперед попередити всі «примхи» орендодавця. Але, користуючись порадами, наведеними вище, ви завжди зможете попередити найбільш болючі наслідки недобросовісності орендодавця.
І коли ваш потенційний орендодавець наступного разу відмовиться від будь-якого із цих пунктів, не запропонувавши альтернативу, дуже радимо замислитися над такою поведінкою та, можливо, пошукати інше приміщення.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
