Дольове інвестування в готельну нерухомість: нерозкритий потенціал і реалії сьогодення

Ситуацію на ринку дохідної готельної нерухомості у 2025-му можна схарактеризувати як таку, що відповідає очікуванням і прогнозам девелоперів на початку цього року. Оскільки настрої українських інвесторів тісно пов’язані із ситуацією на фронті та в економіці, а суттєвих змін у цих напрямках, які могли б вплинути на ринок, не сталося. Інвестори трохи заспокоїлися після буремного 2024-го, почали активніше вивчати проєкти та можливості, що пропонує дохідна нерухомість. У результаті зараз ми фіксуємо проміжні показники активності між двома попередніми воєнними роками. Якщо провести паралель із 2023 роком, попит упав приблизно на 50%, але проти 2024-го поліпшився на 20–30%. Докладніше про те, що наразі відбувається з ринком готельної нерухомості, Mind розповів Ігор Ільчишен, засновник девелоперсько-інвестиційної компанії Arha Group.

7 із 10 за шкалою привабливості

Якщо оцінювати за десятибальною шкалою, то готовність інвестувати в дохідні проєкти зараз можна оцінити на 7 із 10. Для порівняння: у 2023 році це було 9 із 10, а у 2024-му – 3 з 10.

Важливо, щоб девелопери рухалися в рамках намічених планів реалізації проєктів і залучення інвестицій. Допустимо відкоригувати трохи терміни здачі об’єктів, інформуючи про це інвесторів на регулярній основі. Бо найгірше, що може зробити бізнес, – це замовчувати реальність та уникати відвертого діалогу. 

Для залучення й зацікавлення інвесторів мені видається цікавою та перспективною модель гарантованого прибутку від девелоперської компанії. Коли на перші три роки, поки проєкт «розкручується» і виходить на заплановані показники дохідності, девелопер забезпечує власними силами мінімальний дохід для своїх інвесторів у 8% річних. Це є додатковими, більшою мірою психологічними гарантіями, які приваблюють частину потенційних інвесторів. Переважно тих, хто тільки заходить у цей сегмент і хоче бачити віддачу від своїх вкладень та впевнитися у правильності свого кроку.

Також активно набуває популярності схема дольового інвестування з маленьким чеком за принципом кооперативу. Така модель гарно працює для категорії інвесторів із сумою від $10–15 тис.

Дольове інвестування – вікно у світ великих інвестицій

У поточних українських реаліях дольове інвестування, особливо з невеликою сумою входження – дуже перспективний і дуже недооцінений напрям. Наразі його стримує як обмежена пропозиція на ринку, так і незрозумілість схеми для широкого загалу (як це працює, як відбувається процес консолідації грошей, і розраховується прибуток). Адже в нас немає історії класичних REIT-фондів і вкоріненої культури дольового інвестування у великі об’єкти комерційної нерухомості.

При цьому по всіх наявних маркерах ринок уже дозріває до цього, і наявні кейси, що з’являються останнім часом, це наочно демонструють.

Тому зараз важливо не впустити момент й активно комунікувати принцип роботи, ризики та переваги таких моделей, спиратися на закордонний досвід і можливості, які відкриває таке інвестування набагато ширшому колу людей, аніж класичний ринок нерухомості.

Адже класична модель інвестування, у готельному сегменті це придбання окремого юніта, це чітка та процедурно зрозуміла історія з правом власності, капіталізацією й прибутком від управління. На противагу йому дольове інвестування сприймається більше як інвестиція в цінні папери, ніж у нерухомість. Тому поки що на ринку доля таких інвестицій дуже мала – від 3 до 5%. У масштабах ринку це копійки. Але це лише початкова стадія, яка тільки тестує можливості. І вже зараз зрозуміло, що потенціал цього напряму великий і з року в рік він зростатиме.

Перспективи та потенціал ринку рекреаційної нерухомості

До кінця поточного року, якщо зовнішня ситуація залишатиметься сталою, ринок буде в тих самих позиціях, що й зараз. Девелопери продовжуватимуть працювати над уже заявленими проєктами.

Нерозкритий потенціал ринку готельної та рекреаційної нерухомості в Україні, якщо порівнювати з розвиненими країнами, дуже високий. Обсягу робіт вистачить на десятки років уперед, якщо на ринку будуть гроші та ситуація, що дасть можливість країні розвиватися.

Я можу впевнено сказати: на сьогодні рекреаційний сегмент – у трендах інвестування. Про це говорить і певна кількість великих рекреаційних проєктів, які зараз будуються та виходять на ринок у Карпатському регіоні. У ці об’єкти девелопери вкладають сотні мільйонів доларів, що говорить про те, що вони бачать потенціал і розраховують окупити свої інвестиції й одержати прибуток як для себе, так і для своїх інвесторів.