Земельний ринок: про що дискутують парламент, Кабмін та аграрії

Дискусія щодо ринку землі триває в Україні вже багато років, та особливо активно – останні півроку, з моменту, коли Верховна Рада знову подовжила мораторій на продаж земель сільгосппризначення. Приблизно тоді ж прозорі натяки іноземних фінансових донорів України щодо можливих джерел зростання економіки перетворилися на цілком конкретні заяви.

Наприкінці грудня у ВР пройшли парламентські слухання із широким залученням громадськості щодо зняття мораторію на продаж землі. Під куполом наразі знаходиться не менше двох альтернативних законопроектів, пов’язаних із земельною реформою, а найближчим часом свій варіант її бачення у вигляді законодавчої ініціативи передасть до парламенту Кабмін. Громадське обговорення цього документа пройшло в урядових установах по всій Україні на початку квітня. Ще донедавна здавалося, що селянам та тим аграріям, які виступають рішуче проти відкриття земельного ринку, вдаватиметься ще довго спускати на гальмах це питання. Утім, іноземні донори України, зокрема МВФ, наполягають на тому, щоб уряд чітко зафіксував законодавчо свій намір запровадити вільний земельний обіг. Згідно з меморандумом про співробітництво між Україною та фондом, такий закон має бути прийнятий вже до кінця травня.

Які параметри ринку землі пропонують лобісти реформи, і що в них не влаштовує тих, хто проти? Mind зібрав перелік найбільш дискусійних питань.

Коли саме відкривати ринок? Спочатку планувалося, що ринок землі буде відкрито поетапно (проект закону №5535 авторства депутатів Олексія Мушака та Сергія Хланя з фракції БПП). Так, з 1 липня 2017 року мораторій на продаж, згідно з цим законопроектом, було б знято для земель державної і комунальної власності, а з 1 липня 2018 року – щодо земель приватної власності для фізичних осіб.

Для юридичних осіб усіх форм власності, зареєстрованих в Україні, згідно з цією позицією, ринок відкривався б з 1 січня 2020 року, а з січня 2021-го – для іноземців та осіб без громадянства.  Альтернативним законопроектом Аркадія Корнацького №5535-1 (також БПП) передбачено, що ринок запрацює з дня офіційного оприлюднення закону – для всіх.

Однак Олексій Мушак прогнозує, що ринок відкриється з січня 2018 року: «Якщо буде запропонована модель уряду, а вона буде запропонована, ми з колегами підтримуватимемо максимально ліберальний ринок землі з 1 січня 2018 року». За словами постійного представника МВФ в Україні Жерома Ваше, організація очікує запуску ринку землі вже в 2018 році – згідно з зобов’язаннями, які взяв на себе уряд. «Так, ми хотіли б, щоб ринок землі в Україні запрацював, і запрацював якомога раніше. Ваша аграрна галузь має дуже значний потенціал збільшення продуктивності та залучення інвестицій. Але зараз він не використовується», – зауважує Ваше.

Таку позицію рішуче не підтримують фермерські господарства. Ринок має бути відкритий через п'ять років після прийняття закону, тобто з 1 січня 2024 року, вважають у «Всеукраїнській аграрній раді» (ВАР) (асоціація, що об’єднує 90% аграрних підприємств України). Але не раніше, ніж буде виконано низку умов. Зокрема – на 100% наповнені та виправлені Державний земельний кадастр та Реєстр прав на нерухоме майно, запущене пільгове кредитування фермерських господарств (що мають в обробці до 100 га), вирішення питань щодо обігу заставних ділянок тощо.

До того ж фермери вважають, що не можна запускати ринок раніше ніж через три роки після вступу в дію закону, що встановлює правила виправлення помилок земельного кадастру і порядку компенсації втрат потерпілим від них власникам земельних ділянок. «Основна наша позиція – перш ніж уводити ринок землі, на ньому має бути наведений порядок. Не повинно бути того хаосу, який ми маємо зараз», – говорить Михайло Соколов, заступник голови ВАР.

Кому дозволять купувати та продавати землю? Нещодавно прем’єр-міністр Володимир Гройсман зробив ряд гучних заяв щодо того, що він проти дозволу купувати землю іноземцям та бізнесу. Адже це чутливе для громадян питання, і таке рішення може йти всупереч з інтересами нинішніх власників землі.

---

Довідка:

Загальна площа земель України: 60,35 млн га;
з них с/г призначення: 0 41,5 млн га;
орні землі: 32,5 млн га.

Хто обробляє:

в оренді: 20,6 млн га (у 14 найбільших аграрних холдингів – 3,3 млн га);
обробляються власниками: 9,3 млн га;
не обробляється: 2,8 га.

Хто володіє:

у приватній власності: 27,5 млн га;
у державній власності: 10,5 млн га.

Дані: відкриті дані

---

Законопроект 5535-1 передбачає, що вільний обіг землі буде введено відразу і для всіх (окрім іноземців та підприємств із іноземною власністю більш ніж на 49%). «Спочатку, при розгляді поетапного зняття мораторію, ми передбачали, що на першому етапі землю зможуть викупити малі фермери – фізособи. Але нам почали закидати, що, по-перше, у фермерів немає грошей на викуп землі, а по-друге, що основою аграрного сектора все ж таки є юридичні особи», – пояснює Мушак.

Прихильники вільного обігу наголошують, що на руках у громадян знаходиться, за різними оцінками, від $40 млрд до $60 млрд, які вони могли б інвестувати в землю, а в банків – до 60 млрд грн надлишкової ліквідності. «Ці гроші вже зараз могли б працювати на економіку України, забезпечуючи їй 5% річного зростання», – говорить Мушак. Фермери ж обурюються, що особисто в них немає таких грошей, а фізособи, що їх мають, далекі від землі й ніколи не займались її обробкою.

Питання участі у викупі землі юридичних осіб дуже зачіпає інтереси аграрних підприємств, які орендують землі, та великих аграрних холдингів. Варіант реформи Кабміну передбачає, що ринок відкриється лише для фізичних осіб – громадян України, також землю зможуть купувати держава та територіальні громади. Законопроект №5535 дозволяє юрособам купувати землю не раніше 2020 року.

Агрохолдинги можуть не бути солідарними щодо того, коли саме відкривати ринок. Але вони єдині в тому, що юрособам потрібно надати право участі у викупі земель одночасно з іншими учасниками ринку. «Ринок, відкритий лише для фізосіб, сприятиме розвитку тіньових схем скуповування землі та подальшому розквіту корупції», – говориться у нещодавно розповсюдженому повідомленні компанії «Кернел», другої в Україні за розміром земельного банку в оренді. «Заява Гройсмана про надання права купівлі землі площею до 200 га виключно фізособам є не більш ніж політичним кроком і не має нічого спільного з реальною реформою», – заявили в компанії.

Також «Кернел» повідомив, що виступає за продовження земельного мораторію. «Ми готові працювати в будь-яких умовах – і наявності ринку, і тих, що є зараз. Але ми наполягаємо на забезпеченні наших конституційних прав: можливість придбання землі, яку ми обробляємо, була гарантована нам в момент, коли ми брали її в оренду», – зазначає Лілія Тімакіна, начальник юруправління компанії «Астарта-Київ». Михайло Соколов пропонує, щоб право викупу отримали саме ті юрособи, які безпосередньо обробляють землю і беруть участь у створенні аграрного ВВП. «Це товаровиробники, ті, у кого протягом останніх трьох років не менше 75% у виручці займала сільгосппродукція», – говорить він.

Яку кількість землі зможуть зосереджувати покупці? Побоювання щодо монополізації, концентрації та спекуляцій із земельними ділянками – одна з вагомих причин відтермінування введення ринку. Проекти законів передбачають певні запобіжники для цих речей. Так, проект Кабміну говорить, що можна буде купити до 200 га на особу, закон Мушака – до 500 га. Законопроект  №5535-1 не передбачає обмежень розміру земельної ділянки, яка може бути у власності. Пропозиції, що надходять від малих фермерів, полягають у введенні обмежень  на концентрацію юридичною особою ділянок з урахуванням відносин контролю. «Це має бути не більше 30% с/г земель району, або 2% земель області, або 0,5% на рівні країни», – говорить Соколов з ВАР. У законопроекті Мушака трохи інші цифри – 20% для району, 9% для області та 1% для всієї держави. Обмеження для держави та територіальних громад при цьому не передбачаються.

Але цього замало. «Мають бути введені обмеження, які завадять скуповуванню та перепродажу земель. Наприклад, заборона на продаж землі протягом п'яти років з моменту її придбання, якщо вона все ж таки продається – то з підвищеною ставкою податку», – говорить Бакуменко. Також захисники інтересів аграріїв наголошують, що потрібно надати всім учасникам ринку рівні можливості для участі в земельному ринку. Це означає, що малі господарства потребуватимуть підтримки для того, щоб нарівні з іншими долучитися до купівлі землі. «За прикладом європейських країн потрібно законодавчо передбачити можливість викупу земель у держави із розстрочкою платежу на 15–20 років. Так, у Польщі діє така розстрочка на 30 років, у Латвії – на 20 років під 3% річних. За умови розширення фермерського господарства ці умови ще пом’якшуються», – розповідає Бакуменко.

Які додаткові гарантії та обмеження обігу земель необхідні? Автори існуючих ініціатив по-різному бачать так звані запобіжники для ринку, які дозволять зробити його цивілізованим, прозорим та рівним для всіх. Так, законопроект 5535-1 вводить поняття «довічної ренти» – її повинен буде платити покупець продавцю у випадку, якщо отримає земельну ділянку за мінімальною ціною. Рента надаватиметься щорічно у вигляді грошей, продукції або послуг у розмірі середнього мінімального річного орендного платежу за останні 20 років.

Законопроект Мушака забороняє до січня 2020 року вносити земельні ділянки до статутного капіталу юридичних осіб та передавати земельну ділянку в заставу, якщо щодо кредитора є обмеження по можливості отримання землі. Також забороняється зміна цільового призначення ділянки протягом трьох років (за винятком випадків суспільних потреб). Для забезпечення гарантій тим підприємствам, які зараз орендують землі, передбачено, що відчуження земельної ділянки не є підставою для розривання договору користування та змін його умов новим власником. «Продаж земельної ділянки не повинен бути підставою для розірвання договору оренди. А пріоритетне право викупу повинні мати нинішні власники, або члени тієї самої громади, або ті, хто орендує землі в тій же сільраді. І продаж – публічний, щоб це право могло бути реалізоване», – зазначає Соколов.

У проекті Кабміну передбачені гарантії збереження права користування для попереднього власника після відчуження земельної ділянки та заборона зміни цільового призначення (без зазначення певного терміну). Однак відсутні положення про заборону внесення її до статутного фонду чи передачі у заставу.

Фермери ж просять для себе програму держкредитування. «Сума кредиту – $1000 на 1 га в обробці протягом останніх трьох років, але не більше $50 000 в одні руки. Термін кредитування – 10 років, ставка – на рівні ставки міжнародної фінансової організації, що бере участь в програмі, витрати українських банків-посередників покриваються державою», – говориться у презентації, підготовленій ВАР. Поки що подібні речі у законодавстві не передбачені.