Готель розбрату: хто і чому заборонив будувати на Андріївському узвозі

29 листопада 2018 року Київрада вдруге проголосувала за одностороннє розірвання договору на земельну ділянку, орендовану компанією «Маркон» на Андріївському узвозі під будівництво готелю міжнародного оператора Accor. Того ж дня обговорювався скандальний девелоперський проект «Патріотика на Озерах». Київрада діаметрально протилежно підійшла до оцінки об’єктів. В першому випадку будівництво преміального готелю було зупинено, в другому – поставлено хрест на ідеї екопарку, який планувалося розбити на озерах.

Що змусило КМДА вдатися до такого жорсткого клінчу з провідним світовим готельним оператором, чому забудовник відмовляється від будь-яких компромісів, і який прецедент кейс «Маркона» створює на столичному ринку комерційної нерухомості, розбирався Mind.

У чому суть конфлікту. Офіційно «Маркону» з боку КМДА та пікетувальників закидається недотримання строків будівництва, ставиться під сумнів чинність архітектурно-планувального завдання та висотність споруди, яка в охоронній зоні Софії Київської не повинна перевищувати 12 м, а в зоні Андріївської церкви й поготів – начебто 9 метрів. Забудовник спростовує законність претензій, щодо яких є рішення судів усіх без виключення інстанцій та тлумачення Мінюсту.

Зрештою, КМДА, на відміну від «Патріотики», вдалася до жорсткого клінчу з забудовником готелю, реквізувавши монтажний кран на будівельному майданчику, хоча у забудовника є рішення суду, яке ставить подібні дії поза законом. Як наслідок, забудовник готує позовну кампанію на 1,2 млрд грн. У разі чергового схвального рішення на користь девелопера, бюджет Києва сплатить санкції в розмірі майже 3% своєї дохідної частки.

Що і ким будується на Андріївському? За останні роки на Андріївському не вдалося побудувати практично нічого. І це попри вкрай амортизовані інженерні комунікації, заміна яких традиційно лягає виключно на девелоперів. Промовисті виключення становлять два офісних центри на початку Узвозу; скандальний театр, який, попри протести громадськості, все ж вдалося ввести в експлуатацію через тиск спонсора – компанії Roshen; і надбудова на Десятинній, 12, яку пов'язують із нерухомістю екс-президента Леоніда Кучми.

Також впродовж останніх місяців з тилу Замку Ричарда ведеться активне будівництво житлових бутік-апартаментів, які джерела Mind пов'язують із іншим екс-президентом – Віктором Ющенком.

Спроби отримати «прописку» на історичному Подолі інших забудовників успіху не мали, навіть такого потужного гравця як ECТА, що входить до SCM Ріната Ахметова. Як відомо, будівництво арт-центру на місці фабрики «Юність» у 2012 році було заблокованоактивістами на підставі невідповідності традиційній подільській естетиці.

Відтоді на місці будівельного майданчика зіяє не менш страхітлива, ніж відхилення від «традиції», пустош. Так само, як і на місці оголеного каркасу Гостинного двору, реконструкцію якого в 2013 році заблокувалиактивісти з аналогічних переконань.

Схожа історія тепер трапилася з будівництвом готелю на Андріївському, 14-16, яке у 2016 році розпочав Kadorr Group одеського девелопера Аднана Ківана на ділянці, орендованій з 2006 року ПП «Маркон», що належить бізнесмену Валерію Павлюку.

Хто кому «Маркон»? Готель на Андріївському – єдиний девелоперський проект компанії «Маркон». Архітектурне рішення для проекту, підготовлене за участі всесвітньо відомого бюро Kempinski AG, було затверджено КМДА в 2010 році.

Первинно передбачалося передати введений в експлуатацію об'єкт в управління одному з найбільших світових готельних операторів Accor Group під брендом Mercure – за аналогією з апарт-готелями Mercure Monty Opera і Mercure Lafayette на паризькому Монмартрі.

Сам Павлюк визнає, що «Маркон» первинно претендував на привабливіший клаптик столичного Подолу кварталом нижче, але мусив відмовитися через тиск з боку конкурентів. На цьому місці пізніше було побудовано офісний центр, який належить компаніям, близьким до екс-голови адміністрації президента Ющенка Олександра Третьякова.

Міський голова Олександр Омельченко виступив тоді медіатором і запропонував «Маркону» альтернативну ділянку, освоєння якої потребувало значно більших інвестицій, проте нівелювало небізнес-конфлікт. У підсумку, «Маркон» уклав із КМДА договір оренди №80-5600-272 на ділянку з кадастровим номером 8000000000:85:425:0050 площею 19,85 соток.

Наступні чотири роки компанія перебувала в процесі отримання дозвільної документації. Врешті-решт у 2010 році погодження отримав проект готельного комплексу площею 13,6 тис. кв. м. на 182 апартаменти з рестораном, фітнес-центром, паркінгом на 25 машиномісць і чотири десятки шейрінгових велосипедів.

У чому суть конфлікту? Розміри готелю – головний камінь спотикання в долі цього проекту. Активісти ГО «Громада Андріївський узвіз» стверджують, що на Андріївському будуватиметься «монстр» заввишки під 30 м, що неприпустимо для території, де робиться акцент на автентичність.

В компанії «Маркон» запевняють, що такі підрахунки є спекулятивними, оскільки зроблені з нерелевантних точок: «Висота фасадної частини, яка виходить на Андріївський узвіз, становить 16 м – це чотири поверхи і мансарда. На Узвозі, Боричевому та Десятинній є будівлі понад 35 м заввишки, і ніхто їх монстрами не вважає, бо вони вписуються в абрис навколишньої забудови», – каже інженер Костянтин Шелепов.

Павлюк пояснює, що проект готелю складається з двох частин – фасадної, яка виходить на Узвіз і має певні обмеження щодо висотності, і тильної, яка становить сім поверхів і мансарду. «Проте її перші три поверхи сховані нижче рівня ґрунту Замкової гори та сусідньої приватної садиби. Загальна висотність тильної частини готелю, що межує з заповідником «Замкова гора», становить допустимі 27 м і жодного архітектурного дисонансу не створює», – запевняє він.

На додаток забудовникові закидають, що «монстр» руйнує пам’ятку історико-культурного значення: «Це будівництво врізається в історичну Замкову гору, яка була до того, як Київ дерев’яний був, і туди врізаються палі», - заявляє активіст Ярослав Ємельяненко.

«У ході будівництва підземного – нульового – циклу готелю забудовником було знищено частину Замкової гори – пам'ятки археології та містобудування, зруйновано дренажну систему, що забезпечувала частину розгалуженої системи водозбору лісового пагорбу Замкової гори», – йдеться у публікації співзасновниці «Громади Андріївський узвіз» Ольги Рутковської.  

У компанії «Маркон» демонструють витяги з кадастрової карти, на яких Замкова гора починається за межами відведеної під готель земельної ділянки, й спростовують закид у техногенній небезпеці: «Проект жодним чином не порушує дренажної системи. Він навпаки встановлює кільцеві та пластові дренажні системи, а забезпечує ділянку високотехнологічними протизсувними конструкціями й підпірною стінкою. Усі ці заходи унеможливлюють подальші зсуви ґрунту Замкової гори. Як відомо, саме такі зсуви були ахіллесовою п’ятою цієї місцини, через що вулиця Фролівська історично мала назву «чорна грязь», – прокоментував Шелепов.

Про системний технологічний контроль проекту Mind запевнили в КП «СУППР»: «Ми здійснюємо постійний моніторинг і геологічний контроль об'єкту забудови щодо виконання протизсувних заходів та проектної документації», – прокоментував директор підприємства Анатолій Бойко, який курує всі геологічні та протизсувні інженерні роботи на території столиці.

Хто інвестор проекту? «Маркон» належить Kentron Development Inc. – юрисдикція британських Віргінських островів. Валерій Павлюк є її фактичним директором і єдиним бенефіціаром. Статутний фонд компанії становить 34 млн грн.

Свій інвестиційний інтерес щодо готелю на Андріївському Павлюк пояснює, радше, сентиментом, ніж прагненням збагатітися на казкових девелоперських дріжджах:

«Я народився і виріс по сусідству, на Андріївському узвозі, 18. Пам’ятаю Узвіз іншим. У 70-80-ті роки тут не було затишних кав’ярень і стилізованих під традиційну архітектуру офісних центрів. Були дерев’яні халупи з фанерними мансардами й яри, де кількаметрові шари побутового сміття й каналізаційного мулу кишіли пацюками. Моя мати мріяла, щоби ця місцина колись перетворилася на київський Montmartre, куди не соромно було б запросити світову зірку кіно чи естради. Ідея готелю походить саме звідси, а потім все інше», – запевняє Валерій Павлюк.

Після отримання в 2010 році архітектурно-планувального завдання впродовж п’яти років Павлюк намагався залучити інвестиції у проект. Через високі вимоги від Accor Group відсіялися три чверті охочих взяти участь у проекті. Потім стався Євромайдан та воєнні дії на сході, які відлякали решту потенційних партнерів.

Тільки у 2015 році з-поміж реальних інтересантів з’явився «Кадорр-Групп» одеського бізнесмена Аднана Ківана, який вже мав у портфелі понад чотири десятки девелоперських проектів в Україні, Європі та Азії, зокрема в готельному бізнесі.

Про обсяг та розподіл інвестицій сторони не розповідають. Джерела Mind на ринку переконані, що активна стадія будівництва відбувалася виключно коштами «Кадорра».

Хто кому «Кадорр»? Аднан Ківан є натуралізованим українцем сирійського походження. З ним Павлюк познайомився на початку 2016 року, коли допомагав отримати житло родинам екіпажів українських кораблів, евакуйованих з Криму в березні 2014-го.

Попри те, що передача нерухомості відбулася з чималою помпою за участі президента України та міністра оборони, «Кадорру» це особливо не допомогло. Вже за півтора року на паркані будівництва на Андріївському з’явилися намальовані «кривавою» фарбою заклики, найліберальніший з яких: «Чемодан, вокзал, Одеса». На захопленому активістами у квітні 2018-го баштовому крані майорів банер «Kadorr Off», а паркан був обліплений стікерами «Цей забудовник підтримує сепаратизм».

Другу хвилю антикадоррівської війни очолила громадська організація «Громада Андріївський узвіз» вже у 2017 році, яка одразу назвала будівництво протизаконним і протиправним: «Ми неодноразово звертали увагу киян на протиправне будівництво багатоповерхового готелю на Андріївському узвозі, 14. Разом з вами ми підписали низку відкритих листів до парламенту, уряду та органів місцевого самоврядування, неодноразово зверталися до органів правопорядку. Однак, будівництво продовжується», – йшлося в заяві активістів.

Приводом для заяви було провалля ґрунту, яке сталося через будівельні роботи зі встановлення буронабивних паль у місцях тривалого скидання побутового сміття, як це підтвердили спеціалісти КП «СУППР», що здійснюють, як вже зазначалося, системний геологічний моніторинг будівництва.

Тим не менш, цього було досить, щоби в квітні 2018 року на засіданні земельної комісії Київради вперше винесли рішення про розірвання договору оренди. Але щоб підтримати рішення, більшості в сесійній залі Київради забракло. Тоді активісти вперше вдалися до заходів «прямої дії»: 11 квітня вони увірвалися на будмайданчик, видряпалися на баштовий кран і фізично заблокували будівництво.

«Недобудова існує в габаритах, які не перевищують допустимих висотних позначок чинних обмежень – 9 м для охоронної зони Андріївської церкви. У разі якщо орендар ділянки не оформив на неї свої майнові права, об’єкт може бути предметом інвестиційного конкурсу. У будь-якому випадку подальші дії з цим об’єктом мають відбуватись на конкурсній основі, у відповідності до чинних вимог законодавства та обмежень. Звершення об’єкту в належний спосіб дає можливість отримати корисну для вулиці нерухомість», – прокоментувала Mind Ольга Рутковська.

Це єдиний коментар активістів, де згадується вимога щодо поверховості саме 9, а не 12 метрів. Ольга Рутковська покликається на фотокопію наказу №65 Мінкульту щодо меж охоронної зони Андріївської церкви. Проте ніде в офіційних реєстрах цього наказу немає, що підтвердили, зокрема, юристи Мінкульту.

Лишається також нерозв'язаним питання, у який законний спосіб можна було б здійснити «експропріацію» активу й передати його для інвестиційного конкурсу. Але тут естафету «культуркампфу» у громадівців перехопили Мінкульт та виконавчі органи столичної влади, які видали забудовнику кілька блокуючих приписів. Усі вони були невдовзі визнані судами незаконними.

Але «карма» проекту була остаточно зіпсована, й у червні 2018 року договір «Маркона» з «Kadorr Group» Ківана було офіційно розірвано. Принаймні таку інформацію поширили сторони. Ініціатором виходу з проекту виступив Kadorr. Коментар щодо причин розриву останній не надав, посилаючись на підготовку позовної кампанії в судах.

Джерела на ринку повідомили Mind, що Андріївським Ківану помстилися за давній конфлікт із мером Одеси Геннадієм Трухановим, який має надійних покровителів в Адміністрації президента.

На даний час генеральним підрядником на об’єкті будівництва готелю є ТОВ «Маркон Строй», яке завершує роботи за кредитні кошти. Озвучити кредитора забудовнику начебто на даний момент не дозволяють умови договору щодо нерозголошення комерційної таємниці.

Якою є позиція влади? 5 січня 2018 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА видав «Маркону» припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт. Але компанія оскаржила це рішення в Окружному адміністративному суді.

Одночасно до бою стало Міністерство культури, яке напередодні терміново видало наказ №233 щодо розширення буферної зони заповідника «Софія Київська» до території Андріївського узвозу.

Наказ Міністерства дозволив активістам зажадати зміни проекту будівництва відповідно до норм поверховості, передбачених абрисом охоронних буферних зон «Софії Київської». Тобто не вище 12 м для фасадів Андріївського узвозу.

«Маркон» знову оскаржив це рішення в судах усіх інстанцій, а згодом отримав судове підтвердження щодо чинності погодженого архітектурно-планувального завдання (АПЗ). Суд зазначив, що, згідно закону, АПЗ є дійсним до завершення будівництва. Остаточне рішення з цього питання було прийнятоАпеляційним судом 6 грудня 2018 року.

Прикметно, що в 2016 році сам же Мінкульт видав «Маркону» дозвіл на проведення земельних робіт на тій самій ділянці «Києва стародавнього» і 23 березня 2018 року продовжив дозвіл.

Головний архітектор Олександр Свистунов заявив інтернет-виданню «Ліга», що не має жодного уявлення про проект готелю: «На сьогодні ми навіть поняття не маємо, що саме будується в самій перлині Києва, на Андріївському узвозі. Нам важливо бачити не лише висотність будівлі, а й розуміти її стилістичні та просторово-планувальні рішення».

На уточнюючий запит Mind, як могло статися, що головний архітектор Києва, який має під руками всю погоджувальну документацію, «не має поняття» про об’єкт, що зводиться в історичному центрі, відповіді ми не отримали. Натомість в «Марконі» заявили таке:

«Ми багаторазово зустрічалися (з головним архітектором. – Mind), але всі зауваження зводилися до того, що нам треба вдруге виходити з проектом на містобудівну раду. Чому і який закон нас до цього зобов’язує, пан Свистунов не пояснив. Вже не кажучи про те, що перегляд проектувального рішення після початку будівництва заборонено ДБН-ами та законом. І взагалі – які гарантії, що вимоги пройти містобудівну раду не повторяться втретє, вчетверте, якщо жодним законом ці вимоги не аргументовані? Який в цьому сенс, окрім як просто зупинити бізнес?», – риторично запитує Павлюк.

Коли досягнуто точку неповернення? Спершу Окружний адміністративний суд Києва рішенням від 19 жовтня 2018 року  заборонив чинити перешкоди проведенню «Марконом» будівельних робіт на орендованому майданчику загалом. Відтак 29 жовтня той самий суд легітимізував встановлення баштового крану Liebherr 91 EC.

Проте менш ніж за місяць КП «Київблагоустрій» піддало цей самий кран мирній «експропріації» – просто вивезло з будмайданчика в невідомому напрямі. У відповідь «Маркон» зареєстрував кримінальне провадження за фактом незаконних дії чиновників та конфіскації майна.

«Разом із краном вартістю 300 000 євро з будмайданчика було вивезено дизельний генератор вартістю 200 000. Попри те, що ухвала суду набула законної сили, демонтаж було здійснено в присутності заступника голови КМДА Валентина Мондриївського та першого заступника директора департаменту благоустрою КМДА Тараса Панчія, яких я особисто проінформував про кримінальну відповідальність за невиконання рішень суду», – каже Павлюк.

Яка ситуація сьогодні? 29 листопада виконавчий орган Київради зобов’язав забудовника упродовж 30 днів остаточно звільнити ділянку, повернувши її у «первинному вигляді». Очевидно, йдеться про знесення трьох поверхів споруди, демонтаж інженерних мереж і 200 м підпірної стінки. На той момент ступінь готовності об’єкту, згідно довідки БТІ, становила 29,3%.

Валерій Павлюк був готовий напередодні голосування виступити перед депутатами, як того вимагає регламент, але банально не мав фізичного доступу до сесійної зали: «Упродовж всього обговорення я був у кулуарах Київради. Мер двічі, виходячи з зали, бачив мене особисто, показним чином запрошував до трибуни, але хтось надав вказівку не впустити мене, хоча моє звернення було зареєстровано напередодні  пленарного засідання. Отже, звернутися до депутатів, частина з яких, переконаний, була просто введена в оману, я, таким чином, фізично не зміг», – розповів Павлюк.

Підприємець задокументував факт порушення регламенту, але на об’єктивність мерії не розраховує. Попереду, як він вважає, лише тривалі раунди в судах та стягнення матеріальних збитків у передбачений Цивільним і Кримінальним кодексом спосіб: «КМДА та Київрада неодноразово отримували копії рішень судів усіх інстанцій, зокрема Верховного, які підтверджують законність оренди земельної ділянки та проведення будівельних робіт у відповідності до затвердженого проекту будівництва. Більшість цілком свідомо проігнорували закон. Рішення Київради буде оскаржено в суді з урахуванням матеріальних збитків, втраченої вигоди та моральної шкоди, заподіяної бізнесу. Сума компенсації, згідно з прийнятими в міжнародній практиці критеріями, за найстриманішими підрахунками сягає понад 1,2 млрд грн. За рішенням суду компенсація може стягуватися як з державного або місцевого бюджетів, так і з конкретних фізосіб солідарно, чию провину буде доведено в суді індивідуально», – повідомив Валерій Павлюк.

КМДА жодної відповіді на запити Mind, які були надіслані нами на початку листопада, на момент публікації матеріалу не надало.

Що кажуть експерти?

«Для нас було важливим, щоб абрис будівлі завершував архітектурний силует нижньої частини Андріївського, не загубився біля підніжжя Замкової гори і водночас став би органічним втіленням традиційної подільської житлової архітектури кінця ХІХ – початку ХХ століть. Для того, щоб досягти максимального естетизму й функціональності, було запроектовано 4 поверхи з фасаду та 7 у середині споруди, яку завершувала мансарда, повторюючи абрис гори. Авторами дизайнерських рішень були архітектори з Kempinski Hotels», – пояснив Алекс Делароф, операційний директор Accor Hotels Group – компанії, яка виконувала бізнес-корекцію проекту й намагалися запустити його під франшизою Merсurе – за аналогією з двома паризькими аналогами на Монмартрі.

Опоненти порівнюють проект радше з «крематорієм», як-от віце-президент Національної спілки архітекторів України Олена Олійник в коментарідля інформаційної агенції «Укрінформ»:

«Андріївський узвіз входить до заповідника «Стародавній Київ» і має статус комплексної пам'ятки містобудування. Відповідно під час будівництва в цій місцевості обов’язковою умовою є проведення конкурсу на такі проекти. Але в цьому випадку конкурс не проводився, що є грубим порушенням закону про архітектурну діяльність (юристи не підтвердили цієї нормативної вимоги. – Mind). Також із самого проекту видно, що в ньому не врахована унікальність архітектурно-ландшафтного середовища, наявність історичних видових точок, збереження силуету місцевості, перспективи, розгортки фасадів вулиці тощо. Тобто ця будівля занадто масштабна для Андріївського узвозу. Згідно з законодавством про охорону пам’яток, нове будівництво не повинно перевищувати висоту історичних будівель, які переважають на вулиці. Тобто висота нової будівлі не повинна перевищувати 2-х поверхів (на початку Андріївського узвозу і на Десятинній височіють 7-9 поверхові новобудови – Mind). У Києві вистачає ділянок для будівництва подібних готелів. Андріївський узвіз – це унікальна історична місцевість з давнім культурним шаром, колиска Києва, тому руки геть від нього!».

Опитані Mind профільні юристи одностайно стверджують, що ігнорування виконавчими органами державної влади та місцевого самоврядування принципу незворотної сили законів є суттєвим конституційним порушенням. Так само як і одностороння вимога перегляду чинного архітектурно-планувального завдання до завершення будівництва.

Приміром, адвокат Віктор Серебряніков:

Чинним законодавством не врегульовано порядок та обов’язковість коригування проектної документації у зв’язку зі зміною меж охоронних зон об’єктів культурної спадщини. Раз виданий дозвіл на виконання будівельних робіт, відповідно до абз. 1 п. 8 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», є чинним до завершення будівництва об’єкта.

Закони №3038-VI і №1805-III «Про охорону культурної спадщини» не встановлюють випадки, коли проектна документація, погоджена у встановленому порядку і подана для одержання дозволу на виконання будівельних робіт, підлягає обов’язковій зміні та новим погодженням у новому законодавчому контексті.

Водночас ст. 37 Закону №3038-VI передбачає, що дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульовано органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі: подання замовником заяви про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт; наявності відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником; встановлення під час перевірки порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень, невідповідності об'єкта будівництва проектній документації на будівництво такого об'єкта, вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства у разі невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю.

Інформацію щодо заборони чинними ДБН-ами зупинки будівництва протизсувних споруд також підтвердили у КП «СУППР»:

Поінформовані на ринку девелопери пов’язують конфлікт із одвічним змаганням дуже вузького кола осіб за «прописку» в історичному серці Києва:

«Якщо поглянути на мапу Подолу, тут не більше десятка людей з топового переліку національного Forbes, які тримають до 90% всієї житлової, комерційної та індустріальної нерухомості. Сфери впливу чітко поділені, сторонніх не допускають. Досвід Ахметова – тому приклад, який мав би вказати «Маркону» на його шанси», – визнав партнер інвестбанку на правах анонімності.

Щоправда, експерт з девелоперського маркетингу Олег Приходько прокоментував кейс «Маркона» як прецедент не стільки чиєїсь рейдерської активності, як кричущого популізму виконавчої влади:

«Змагання за рейтинги перетворилося для керівництва КМДА на самоціль. Колись мені врізалася думка, яку висловив Джед Санден (американський журналіст, засновник журналу «Кореспондент» та газети KyivPost. – Mind) щодо конфлікту довкола бізнес-центру на місці фабрики «Юність» (об’єкту СКМ, який є безпосереднім сусідом з готелем «Маркона». – Mind): «Важливо пам’ятати, якщо дати комітету киян можливість зупиняти будівництва з естетичних переконань або через те, що з кимось в дитинстві тут гуляла мама, можете бути впевнені, що з’явиться спокуса використати владу для того, щоб вимагати гроші в інших девелоперів за відповідність запланованої споруди їхнім особистим уявленням про те, як має виглядати Київ», – писав у 2012 році він» («Кореспондент», №29 від 27.07.2012, стор. 22. – Mind).