Інвестиційна рецензія. Майбутнє Житнього ринку: врятувати не можна залишити

Житній ринок є знаковим об’єктом для Києва. Збудований ще 1980 року в популярному тоді стилі модерн, зараз переживає не найкращі часи. Відсутність капітального ремонту, низька відвідуваність, а отже, і збитковість – усе це закріпило за ринком статус «важкої спадщини радянського періоду».

Майбутнє ринку інтересантам бачиться по-різному – хтось вірить у спроможність міста виправити ситуацію, хтось сподівається на ефективного орендаря. Андрій Журжій, засновник інвестиційної компанії Inzhur, висловлюється радикальніше: на його думку, врятувати споруду від подальшого занепаду зможе лише приватизація.

Під гаслом «Зробити «Житній» точкою тяжіння для містян і гостей міста» Inzhur провели вже другий етап громадського обговорення проєкту реновації ринку з інвестиціями 500–700 млн грн. За підсумками першого етапу, який відбувся в лютому, в компанії внесли зміни до візуальної моделі та презентували оновлену концепцію, а також прописали юридичну стратегію захисту історичної цінності ринку й план подальших дій. Це стало не першим подібним проєктом Inzhur, але потенційно першою публічно відкритою ініціативою з прозорої приватизації та збереження архітектури й ідентичності ринку.

Mind розбирався, для чого об’єдналися понад 3600 українців та українок і чому вони підтримують ідею прозорої приватизації від Андрія Журжія. А також які можливості відкриваються перед інвесторами – за умови, що план буде реалізовано.

Коротка передісторія і поточний стан Житнього ринку

Будівля Житнього ринку закріплена в комунальній власності КМДА через КП «Житній ринок» (Код ЄДРПОУ 05587843). Основний вид діяльності підприємства: «68.20. Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Крім головної будівлі, яка експлуатується з 23 травня 1980 року, до переліку майна КП належать кілька допоміжних споруд, загальною площею майже 16 000 кв. метрів:

Підприємство є збитковим, а за всі роки експлуатації не було проведено жодного капітального ремонту. Нинішнє керівництво КП неодноразово декларувало бажання виправити ситуацію, і ще у вересні 2022 року (уже після початку повномасштабного вторгнення) затвердило стратегічний план розвитку ринку на 2023–2025 роки.

Серед іншого там були описані поточні проблеми та наголошено на потребі проведення ремонту. Але відразу наголошувалося: «Реалізація такого масштабного проєкту, як реконструкція критої будівлі ринку є неможливою без суттєвої бюджетної підтримки й не може бути здійснена самотужки».

У тому ж «Плані розвитку…» є і таке зауваження: «Наразі для забезпечення повноцінної роботи підприємства необхідно придбати 23 одиниці холодильного обладнання та 57 одиниць ваговимірювального, а також здійснити модернізацію 3 одиниць холодильного обладнання». Пропозиція є слушною: на неналежні умови торгівлі у спілкуванні з Mind нарікали підприємці, що торгують на ринку зараз. Стан приміщення далекий від оптимального, і ризики його експлуатації були підтверджені в суді – зафіксовано порушення пожежної та техногенної безпеки.

У реальності вихід у позитивну зону за чистим прибутком стався лише 2024 року:

Показник, тис. грн	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Доходи всього	16 615	18 299	16 060	17 820	14 442	16 787	17 001
Витрати всього	16 395	17 896	16 758	18 295	14 590	16 706	15 957
Чистий прибуток (збиток)	220	403	-698	-475	-148	81	1 044

Разом із тим за останні три роки здійснювалась уцінка основних засобів ринку, що залишало сукупний дохід у багатомільйонній від’ємній зоні:

Показник, тис. грн	2022	2023	2024
Чистий прибуток (збиток)	-148	81	1 044
Дооцінка (уцінка) необоротних активів	-1 781	-2 528	-3 371
Сукупний дохід	-1 929	-2 447	-2 327

Розгорнуті дані звітності доступні за посиланням. Сумарний чистий прибуток за останні 10 років роботи становив 381 000 грн (навіть не враховуючи уцінку основних засобів). Це еквівалентно:

• 38 100 грн прибутку на рік;
• 3200 грн прибутку на місяць.

Ці цифри підтверджуються при спогляданні за наявним станом торгових площ: понад 70% точок закриті, тож ринок фактично не виконує повною мірою ані економічну, ані соціальну функцію. Серед наявних проблем також – низка судових справ і відмова сплачувати ставку великими орендарями. Ключовий судовий процес – позов КМДА проти ТОВ «Танджерін», яке виграло аукціон з оренди в лютому 2022 року. Розгляд справи по суті було призначено на 29 квітня.

«Для відбудови «Житнього» потрібно близько 500–700 млн грн інвестицій. Жоден орендар не вкладатиме таких коштів в об’єкт, який йому не належить. Шанс урятувати ринок – це прозорий аукціон із пошуку власника, готового вкласти кошти у відновлення», – казав засновник Inzhur Андрій Журжій. Як видно зі звітності КП, таких грошей у компанії немає. Тому розглянемо, що пропонує компанія Inzhur.

Як працюватиме ринок у майбутньому?

«Реалізувати невикористаний потенціал Житнього ринку, перетворивши його на точку тяжіння світового рівня в Києві» – саме так бачать завдання в Inzhur.

Звісно, всі ці заходи можливі після приватизації ринку. Саме на цьому наполягає компанія Inzhur, заручившись підтримкою понад 3600 інвесторів фонду. Окрім цього Андрій Журжій ініціював збори підписів під петицією №13509 «За збереження архітектурної спадщини Житнього ринку та чесні правила його приватизації».

Серед іншого йдеться про недопущення договорів оренди, які за чинним законодавством дозволяють викуповувати об’єкти оренди без аукціону, якщо в реконструкцію вкладено 25% від вартості таких об’єктів. Нагадаємо: відповідно до статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», орендарю за згодою орендодавця в разі виконання невід'ємних поліпшень майна на суму не менше 25% його вартості протягом трьох років, надається право викупити об’єкт за ціною оцінки.

На запитання Mind, чи розглядали в Inzhur подібну форму набуття права власності на об’єкт, у компанії відповіли: «Ми виступаємо активно проти прихованої приватизації, саме тому обираємо прозору приватизацію із жорсткими вимогами щодо збереження як функціонального призначення, так і всіх форм та історичних елементів».

Нагадаємо, що саме публічний розголос від Inzhur рік тому дозволив зупинити два тендери з оренди приміщень першого поверху ринку. Аукціони, що мали відбутися 25 березня та 15 квітня 2024 року, було скасовано.

Inzhur у співпраці з Colliers та AVR Development пропрацювали це питання та пояснили, у що і як саме планується інвестувати.

Згідно з проєктом Inzhur, «Житній», зберігши свою архітектуру й автентичність, стане фермерським ринком із щоденним трафіком, центром гастрономії, підтримкою фермерів і малих виробників. Так об’єкт привабить бізнес і відвідувачів – а отже, приноситиме прибуток і місту, і тисячам співвласників.

Це має дозволити наростити кількість відвідувачів до 5000 –10 000 щодня та перетворити «Житній» на ключову локацію відпочинку киян і гостей столиці. Отже, буде створено понад 100 робочих місць, збільшено нарахування до бюджету.

Історична функція при цьому має бути не лише збережена, а й посилена.

Юридичний захист ринку

Під час минулих обговорень кияни висловлювали побоювання з приводу подальшої долі ринку за різних сценаріїв розвитку подій. Побачити на місці «Житнього» висотну забудову або паркінг – цілком реалістична перспектива, з огляду на київську історію останніх десятиліть. В Inzhur не залишили ці страхи без уваги.

«Ми готові підписатися під будь-якими гарантіями щодо збереження історичного вигляду ринку та підтримуємо включення «Житнього» до переліку обʼєктів культурної спадщини, – сказав Андрій Журжій. – Але зараз у міста немає чітких тендерних вимог ні до можливого орендаря ринку, ні до власника. Це проблема, бо така ситуація відкриває можливості для «сірих» схем».

Inzhur залучив юридичну компанію Arzinger для розробки проєкту договору між містом і майбутнім власником, який захищатиме призначення й архітектуру ринку в разі приватизації.

Повний текст договору доступний для ознайомлення за посиланням. Якщо інвестор ігноруватиме його вимоги, договір із ним буде розірвано в односторонньому порядку, і порушник має відшкодувати збитки. Згідно з проєктом договору, «Житній» може бути повернений у комунальну власність. Тобто Inzhur фактично пропонує асиметричну угоду, в якій інтереси інвестора свідомо поступаються інтересам громади – що свідчить про готовність до конструктивного компромісу в суспільно важливому проєкті.

Що каже світовий досвід?

Проблема Житнього ринку – не унікальна. І навіть не суто українська. Розробники плану дослідили світові тенденції функціонування ринків і навели таку схему:

Для виходу із цього замкненого кола подібні об’єкти по всьому світу еволюціонують, зміщуючи баланс між продуктами та готовою їжею. Не відмовляючись від першої, традиційної категорії, нарощують сегменти з більшою доданою вартістю, що дозволяє розширити спектр послуг, а отже – і кількість відвідувачів.

Якими є умови для інвесторів?

Вхід у проєкт є традиційним для Inzhur – через інвестиційний фонд. Пайовий інвестиційний фонд «Inzhur Житній» створено відповідно до Закону України про інститути спільного інвестування та регулюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Інвестиційна декларація фонду встановлює обмеження та перелік доступних об’єктів для інвестування:

«Фонд інвестуватиме у нерухомість (нежитлові приміщення) Житнього ринку, який розташовується за адресою: місто Київ, вулиця Верхній Вал, будинок 16 (далі – Житній ринок), його розвиток і діяльність, у тому числі брати та здавати таку нерухомість в оренду, та/або в корпоративні права товариств, що прямо чи опосередковано володіють активами Житнього ринку й обслуговують його, та в облігації внутрішніх державних позик».

Очікувана дохідність

В інвестиційній декларації зазначено, що дохідність не є гарантованою:

«Вартість корпоративних прав і нерухомості та відповідно розрахункова вартість інвестиційного сертифіката може як збільшуватися, так і зменшуватися, держава не гарантує дохідність інвестицій у Фонд. Заява будь-яких осіб про збільшення в майбутньому вартості корпоративних прав, нерухомості та інвестиційного сертифіката є лише припущенням».

Це є нормальною практикою, адже обіцяти будь-яку дохідність фонди не можуть відповідно до законодавства. Професійні учасники ринку цінних паперів тим і відрізняються, що не приховують від клієнтів реальних ризиків. Всі можливі варіанти перелічені в інвестиційній декларації фонду. Завдання компанії – не створити ілюзію безризиковості, а вживати всіх адекватних заходів, щоб імовірні ризики мінімізувати.

Разом із тим у документах фонду визначено «запланований прибуток», а саме:

«Прибуток Фонду до виплати дивідендів інвесторам після оплати витрат Фонду, включно з винагородою (премією) Inzhur. Запланований прибуток за період діяльності Фонду у середньому становитиме 10% річних у доларах США відповідно до офіційного курсу НБУ».

Можливе підводне каміння: на що варто звернути увагу інвесторам

Не повністю зрозуміло, що береться за основу – початкова вартість інвестицій чи поточна, адже вартість цінних паперів фонду може з часом переоцінюватись. Також не зазначено, як  проводитиметься розрахунок – за методом простих чи складних відсотків.

Фонд було створено на строк 10 років, він закінчує свою діяльність 25.04.2034. Тож цю дату ми й беремо для розрахунку середньорічної дохідності для інвесторів. Зараз маємо такі ввідні:

• За рік існування фонду до приватизації справа не дійшла – і гроші тимчасово інвестовано в ОВДП. Це приносить дохід, але не такий, на який можна розраховувати, управляючи Житнім ринком.
• Дата потенційної приватизації та (за оптимальних умов) набуття права власності над «Житнім» невідомі.
• У разі перемоги на конкурсі планові роботи з реконструкції мають тривати не менше двох років.

Уся необхідна інформація, а також регулярно оновлювана вартість сертифіката розміщена на сайті фонду.

Вплив інвестора та ліквідність

Власники інвестиційних сертифікатів мають два ключові права:

1. Спільної часткової власності на активи фонду.
2. Отримання дивідендів. Inzhur нараховує та виплачує дивіденди щомісячно в розмірі не менше 90% чистого прибутку фонду за цей період без урахування доходів / витрат від переоцінки активів.

Поки гроші інвесторів розміщені в гіперліквідних ОВДП та банківських рахунках, проблем із викупом бути не може. Разом з тим цікаво, як зміниться ліквідність після того, як ресурси почнуть витрачатися на приватизацію, а потім – на ремонт об'єкта.

Що отримає Inzhur?

Управляюча компанія може одержувати винагороду та премію.

Розмір винагороди становить не більше 2% від вартості чистих активів фонду на рік і нараховується щомісячно. При цьому винагорода пропорційно зменшується, якщо прибуток фонду за місяць становить менше за 1/12 частину запланованого річного. Зараз, допоки основна мета фонду (приватизація Житнього ринку) ще не реалізована, Inzhur нараховує лише символічні 100 грн на всю вартість активів фонду – «це принципова позиція: компанія заробляє тільки на тих об'єктах, якими вже володіє», вказано на сайті фонду.

Премія своєю чергою може виплачуватись управляючій компанії, якщо результати діяльності за рік перевищили заплановані 10% прибутку. В такому разі премія становить 15% від суми цього перевищення. Для прикладу: якщо прибуток становив 18% в доларах США за поточним курсом, перевищивши план на 8%, Inzhur отримує 8% * 0,15 = 1,2%. Заслуговує уваги також таке положення: «Недотягування минулих періодів до запланованого прибутку має бути компенсовано, перш ніж Inzhur отримує право на премію».

До прибутку фонду може бути включена в перспективі також різниця між ціною купівлі та продажу самого об’єкта нерухомості.

Наскільки цей проєкт перспективний?

Андрій Журжій, відповідаючи на запитання із зали під час презентації, вказав, що попередні розрахунки підтверджують можливість для інвесторів заробляти в середньому 10% річних у доларах США за період діяльності фонду. Фінальну фінансову модель можна буде сформувати лише після перемоги на аукціоні, коли стане відомою ціна приватизації та відповідно сукупна вартість реалізації проєкту. Разом із тим базова фінмодель уже розроблена разом з експертами Colliers і підтверджує заплановані цифри.

Mind спробував оцінити, яких результатів потрібно досягти, щоб ці дані стали реальністю. Маємо кілька ключових невідомих:

1. Ціна об'єкта на приватизації.
2. Витрати на ремонт.
3. Заповнюваність площ після ремонту та вартість оренди.
4. Фінальна ринкова ціна об'єкта на момент виходу з інвестиції.

Пункт 1 наразі визначити неможливо. Стартова ціна продажу може становити 355 млн грн – відповідно до балансової вартості активів КП «Житній ринок» на кінець року (саме на балансову вартість часто орієнтуються на аукціонах). Звісно, ціна може зрости в рамках аукціону. Водночас якщо приватизаційні умови передбачатимуть додаткові вимоги до інвестицій та збереження поточного використання об'єкта, це може стримати зростання ціни та залишити в пулі лише компанії, зацікавлені в ревіталізації ринку, а не його знесенні заради використання землі під житлову забудову.

Бізнес з управління нерухомістю може генерувати дохід двома основними шляхами:

• безпосередній грошовий потік від оренди та послуг;
• дохід від зростання вартості нерухомості.

При цьому останній прямо пов’язаний з першим – адже будь-який потенційний покупець комерційної нерухомості оцінюватиме її саме за можливістю генерації прибутку. В компанії Inzhur високо оцінюють потенціал локації:

Тепер оцінимо можливості генерації грошового потоку. За основу візьмемо поточну орендну ставку для магазинів на першому поверсі, яка становить близько $20 за квадратний метр. Важко спрогнозувати, якою буде ціна оренди в майбутньому, але точно не нижчою. За щоденний трафік у понад 5000 відвідувачів кафе та ресторани зможуть платити відповідно. Припускаємо, що для ринкових торговців ставка буде нижчою (зараз багато хто з них оплачує поденно, оскільки немає сенсу виходити на ринок кожного дня).

Mind стежитиме за подальшими планами та деталізаціями. А зараз спробуємо дуже приблизно розрахувати можливі показники. Спиратися будемо серед іншого на фінансові результати компанії Time Out, яка інвестувала в ревіталізацію історичної будівлі ринку Mercado da Ribeira, чим надихалися в Inzhur.

Виторг від за 2024 фінансовий рік у сегменті Market (також компанія займається медіабізнесом) становив 67,2 млн фунтів стерлінгів, валовий прибуток – 36,4 млн. Разом із тим компанія несе значні адміністративні витрати – операційний прибуток через це знизився до 4,2 млн. Аналогічні ризики ми бачимо і для майбутнього ревіталізованого «Житнього» – власники мають побудувати ефективну модель менеджменту, щоб за мінімальних витрат забезпечувати рентабельність бізнесу й регулярні виплати інвесторам.

Однак має бути враховано не лише поточну дохідність, а й зростання вартості нерухомості. Ми очікуємо, що після придбання об'єкта Inzhur почне поступово переоцінювати вартість інвестиційного сертифіката, відбиваючи тут реновацію приміщення. Таким чином інвестори зможуть отримувати дохід від курсової різниці. За оцінками Mind, після завершення війни ціна квадратного метра може перевищити $3000–3500 за метр.

Загальні висновки

Переваги для інвестора:

1. Можливість увійти в знаковий проєкт за ціною більш ніж удвічі нижчою за майбутню ринкову. Виключний шанс поєднати інвестицію та соціальну роль.
2. Максимально прозорий юридичний механізм інвестування – через інвестиційний фонд, що контролюється НКЦПФР і регулярно звітує.
3. Висока ліквідність інвестиційних сертифікатів і потенціал заробітку на курсовій різниці навіть до завершення ремонтних робіт.
4. Можливість дострокового виходу з інвестиції – активи інвестора не заморожуються, сертифікати доступні для продажу через особистий кабінет у будь-який момент.

Ризики для інвестора:

1. Відсутність рішення щодо приватизації об'єкта.
2. Відсутність гарантій перемоги на конкурсі. За цих умов фонд ліквідується, а інвестори отримують назад свої гроші протягом 30 днів.
3. Потенційне затягування ремонтних робіт або нижча за очікувану активність майбутніх орендарів.

Mind високо оцінює інвестиційну привабливість і гнучкість проєкту Inzhur. Проактивно працюючи над розв'язанням концептуального питання – приватизації Житнього ринку, тимчасово вільні кошти Inzhur вкладає в ОВДП, що підтримує обороноздатність країни та дає можливість інвесторам заробляти ще до реалізації проєкту ревіталізації.