Четверо зі скриньки: чому приватними оцінювачами нерухомості зацікавився АМКУ

Антимонопольний комітет України (АМКУ) порушив п'ять справ проти чотирьох майданчиків: «Оценка.online» (керує компанія «Ві Ай Пі Департамент»), «Професійна оцінка» («Про закупівлі»), «Реєстр оцінка» («Інформаційно-консалтинговий центр АСБОУ») і «Експрес Оцінка» («Акцепт онлайн»). Сумарно кожна з них може виплатити 11% від обігу за антиконкурентні узгоджені дії та ненадання інформації на запит комітету.

Майданчики є посередниками між споживачами і Фондом держмайна, який збирає єдину базу оцінок і повинен припиняти заниження вартості об'єктів. АМКУ вважає, що майданчики пов'язані між собою, а гравці ринку як власників називають депутатів від групи «Воля народу» Віталія Хомутинника і партії «Народний фронт» Сергія Пашинського.

Протиріччя нової практики оцінки. Оцінювачів зобов'язали користуватися програмами-посередниками відповідно до зміни у ст. 1772 Податкового кодексу, внесених у грудні 2016-го. Нова процедура оцінки майна діє з середини липня минулого року.

Віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал каже, що звертатися до бази доводиться двічі. «Один раз інформацію заносить оцінювач, вдруге її наявність перевіряє нотаріус», – пояснює він. Посередники за допомогою спеціального модуля контролюють правильність зазначеної у звіті ціни.

Наприклад, будинок під Києвом оцінили в 1,5 млн грн. Але, за даними програми, цей актив не може коштувати менше 2 млн грн. У цьому випадку покупець і продавець повинні заплатити всі податки (держмито, збір до пенсійного фонду та ін.) з більшої суми. «Ціни рідко збігаються», – нарікає Анатолій Топал і додає, що покупцям і продавцям доводиться погоджуватися на нові умови.

У Фонді держмайна реформою задоволені. Наприклад, за перший місяць роботи Єдиної бази даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості обсяг надходжень до бюджету орієнтовно становить 463, 75 млн грн, з яких прямих податків у вигляді сплати пенсійного страхування – 61,8 млн грн і військового збору – 92,75 млн грн, а також сплати податку на доходи фізичних осіб – 309,16 млн грн.

«Кожен день роботи системи забезпечує надходжень до держбюджету на понад 10 млн грн. Якщо порівнювати з відповідним періодом 2017 року, то відбулося збільшення надходжень до державного бюджету майже в 12 разів!», – радіє голова ФДМУ Віталій Трубаров. За його даними, щомісяця до бюджету перераховується 533 млн грн.

Як заробляють посередники. Послуги доступу до Єдиної бази Фонду держмайна надають вже чотири компанії: «Ві Ай Пі Департамент», «Акцепт онлайн» (майданчик «Експрес Оцінка»), «Інформаційно-консалтинговий центр АСБОУ» («Реєстр оцінка») і «Про закупівлі» («Професійна оцінка»). Ціни на їхні послуги постійно зростають. Наприклад, у жовтні доступ до бази коштував 510 грн, а в листопаді – вже 570 грн. Наприкінці грудня майданчики знову переглянули ціни і методику їх нарахування. Плата для нотаріусів була знижена до 1,2 грн за кожен запит, тоді як для оцінювачів, навпаки, зросла до 1320–1356 грн за кожний звіт залежно від майданчика.

Примітно, що до введення нових правил, коли ФДМ адміністрував базу оцінок (у 2016 році), оцінювачі безкоштовно завантажували туди всю інформацію, говорить директор Харківського інвестиційного агентства нерухомості Сергій Кобзан. «Чому з'явилися «прокладки», яким ми за ту саму роботу повинні платити гроші? Якщо фонд сам не може займатися цими базами, то можна віддати їх бізнесу. Але ціна повинна становити 10–50 грн за користування системою, а не 1340 грн», – вважає він.

Що робить АМКУ. Протиріччя на ринку оцінки зацікавили Антимонопольний комітет. Він встановив, що електронні майданчики схожі. Наприклад, на інтернет-сторінках майданчиків були прикріплені файли з ідентичними назвами. «Зараз вони їх вже змінили», – визнає державний уповноважений АМКУ Агія Загребельська. Крім того, три з чотирьох майданчиків подали заявку на отримання атестата відповідності комплексної системи захисту інформації в Адміністрації Держспецзв'язку в один день – 16 липня минулого року. Документ необхідний для підключення майданчиків до єдиної бази оцінювачів.

З висновками АМКУ погоджуються і експерти. «Формально у майданчиків різні власники. Всі мої колеги і оцінювачі впевнені, що компанії можуть бути пов'язані з депутатом від групи «Воля народу» Віталієм Хомутинником і від партії «Народний фронт» Сергієм Пашинським», – розповідає Mind директор оцінної компанії, який побажав залишитися неназваним. Віталій Хомутинник спростовує своє відношення до ринку оцінки, а поговорити з Пашинським не вдалося – депутат не брав трубку.

Усього АМКУ порушив п'ять справ, уточнює Агія Загребельська. Першу – проти чотирьох майданчиків за антиконкурентні узгоджені дії, що передбачає штраф у розмірі 10% від обігу за попередній рік. «Розслідування ускладнюється тим, що не надаються відповіді з боку майданчиків», – розповідає співрозмовник Mind. За її словами, чотири справи порушено за ненадання інформації, і в цьому випадку штраф може скласти до 1% від обігу за попередній рік. Рішення по ньому планується прийняти в лютому-березні.

Раніше, наприкінці грудня, АМКУ надав Кабінету міністрів звіт про ринок оцінки і поставив під сумнів необхідність у посередниках. ФДМ, за дорученням віце-прем'єр-міністра – міністра економіки Степана Кубіва, відповів, що комітет не може розглядати справи, пов'язані з використанням інтелектуальної власності. Ці зміни прописані в Податковому кодексі, що набрав чинності з 1 січня 2019 року.

«Хотілося б зрозуміти справжні причини, за якими зміни щодо діяльності АМКУ в певному напрямку приймаються в Податковому кодексі, а не вносяться до спеціального законодавства, що регулює правовідносини у сфері дії законів про захист економічної конкуренції, тобто – до законів «Про Антимонопольний комітет» і «Про захист від недобросовісної конкуренції», – дивується партнер юркомпанії «Ільяшев і партнери» Олександр Фефелов. На його думку, АМКУ в будь-якому випадку продовжить розглядати справи, що виникають з правовідносин у процесі використання об'єктів інтелектуальної власності. «І я думаю, що суди підтримають повноваження АМКУ з розгляду таких справ і прийняття рішень щодо них», – уточнює адвокат.

Поки АМКУ вирішив піти іншим шляхом. Депутати від партії «Народний фронт» Ігор Лапіт і Тетяна Чорновіл 23 січня зареєстрували у Верховній Раді законопроект «Про внесення змін до Податкового кодексу». У документі присутні дві новації. Перша – виключити поправку щодо заборони АМКУ розслідувати справи про інтелектуальну власність. Друга – про підписання всіма існуючими майданчиками на ринку протоколів обміну для виходу нового учасника на ринок, що є фактично письмовою згодою існуючих гравців на появу конкурентів.