mind
Із бруду в люди: як радянський завод «Промприлад» може стати новим діловим центром Франківська
Із бруду в люди: як радянський завод «Промприлад» може стати новим діловим центром Франківська

Із бруду в люди: як радянський завод «Промприлад» може стати новим діловим центром Франківська

І які ризики існують для інвесторів

Этот материал также доступен на русском

Mind запускає серію матеріалів з аналізу публічних інвестиційних проєктів краудфандингу та спільного інвестування на активній стадії залучення коштів.

У матеріалах ми розповідатимемо про історію проєкту, бекграунд ініціаторів, інвестиційні та юридичні ризики. Перший матеріал буде присвячено одному з найвідоміших серед бізнес-спільнот України проєктів – реновації заводу «Промприлад» в Івано-Франківську, ідейним натхненником і першим інвестором якого став підприємець Юрій Филюк. 

З інвестицийним аналізом «Промприладу» можна ознайомитись тут: «Інвестиційний аналіз: чи вигідно вкладати гроші у «Промприлад. Реновація»

Тут і далі фото Mind

1989 рік. У центрі Івано-Франківська працює завод зі сторічною історією. На ньому зайняті близько 5000 осіб. Виготовляють широкий перелік товарів: від газових лічильників для нафто- й газопроводів до парасольок. У розпал активної газифікації завод забезпечував до 70% потреб усього СРСР у лічильниках.

2016 рік. Стенфорд. Український ресторатор Юрій Филюк на конференції Startup Grind презентує IT-стартап – програму для обліку персоналу Stafffr, розроблену разом з командою дизайн-студії Webmil. Під час конференції він знайомиться з викладацьким складом університету й ділиться з ними ідеєю реновації старого заводу в центрі Івано-Франківська. Представники університету цікавляться ідеєю та можливістю реалізувати амбітний урбаністичний проєкт на пострадянському просторі.

2021 рік. 838 інвесторів з усієї країни вклали у проєкт «Промприлад. Реновація» понад $8 млн, концепцію якого підготувала команда Стенфордсього дослідницького інституту. На відновленій частині заводу винаймають офіси 29 компаній з різноманітних сфер: освіти, урбаністики, IT, культури тощо. А ініціатор Юрій Филюк за попередні п’ять років встиг презентувати проєкт реновації радянського заводу на Всесвітньому економічному форумі в Давосі, в Оксфорді, Торонто, Брюсселі тощо, виступив у Палаті лордів Великобританії, а уряди Канади й Швеції офіційно оголосили себе його партнерами.

Іноземна підтримка стала можливою завдяки соціальній спрямованості проєкту: третина чистого прибутку йтиме на гранти громадським ініціативам, що сприяють розвитку Івано-Франківська. 

Соціальний підприємець

Ідея проєкту з’явилася після 2013 року, коли Юрій Филюк разом із партерами створив ГО «Тепле Місто», яка почала активно займатися розвитком Івано-Франківська, запустивши різноманітні програми та проєкти для сталого міського розвитку. ГО залучала партнерські та грантові кошти на проєкт візуального стилю Івано-Франківська, на розробку гайду для створення якісних вивісок, на проведення півмарафону тощо.

Уже 2014 року Филюк захопився громадською діяльністю настільки, що відійшов від операційного управління власною мережею «23 ресторани».

Хоча ресторанний бізнес залишився у фокусі: чи не наймасштабніший проєкт, ініційований «Теплим Містом», – ресторан Urban Space 100, що працює вже близько семи років. Юрію вдалося за сім місяців залучити 100 співзасновників, які безповоротно вклали по $1000. 

Франшиза ресторану в столиці відкрилася наприкінці 2018 року під дещо зміненою назвою – Urban Space 500. Співзасновниками закладу стали вже не 100, а 500 інвесторів. На залучення пішло трохи більше року.

Унікальність проєкту – в тому, що він є прикладом соціального підприємництва, оскільки 80% чистого прибутку ресторану йде на реалізацію громадських ініціатив. Розподіл прибутку відбувається таким чином: 20% – управлінській ресторанній компанії Филюка та його партнерів «23 ресторани» у франківському закладі, у київському ресторані кошти надходять менеджменту ресторану; решта – на проєкти розвитку міста.

Обирають проєкти співзасновники ресторану – саме вони отримали право розподіляти прибуток. За шість років заклад підтримав 123 проєкти на загальну суму майже 3,2 млн грн. Підтримку отримали ініціативи з реставрації старих дверей, проведення веломарафону, організації виставки тощо.

Серпень 2020 року для Urban Space 100 був рекордним – обіг ресторану склав понад 1,2 млн грн. «Це чималий показник для закладу у 170 кв. м», – коментує Юрій Филюк.

Велика ідея

«Тепле місто» виступало розпорядником грантів у проєктах для розвитку міста, залучаючи кошти від своїх партнерів, або за рахунок прибутку  Urban Space 100. У 2015 році «Тепле місто» разом з архітектурною школою CANаctions провели урбаністичне дослідження Івано-Франківська. Команда проєкту вивчала місто, його публічні простори, можливості розвитку постіндустріальних зон та їхнього використання. 

До списку ввійшов і ПрАТ «Промприлад». На базі чотирьох корпусів заводу Юрій Филюк захотів створити діловий центр Івано-Франківська. «Завод має унікальну локацію. П'ять хвилин (пішки – Mind) до головної пішохідної вулиці міста – вулиці Незалежності. Даним проєктом ми створюємо діловий центр, якого немає у Франківську. Усе прогресивне автоматично стягується сюди, адже тут немає великих бізнес-центрів – лише точкові», – аналізує нішу Юрій.

За задумом він мав би стати екосистемою з офісами технологічних та креативних проєктів, зонами відпочинку, культурними та освітніми просторами.

Сторічний завод

У цей час 82,4% заводу знаходилися у портфелі фонду КУА «Кінто», який брав участь у приватизації заводу ще 1998 року. «Кінто» мав намір реструктурувати підприємство та розвивати виробництво. 

Однак із часом ринок збуту почав значно скорочуватися через розпад Радянського Союзу. Завод сфокусувався на ремонті лічильників замість їх виготовлення. Ринки збуту лишилися майже тими самими: Україна, Росія й Казахстан. 

Динаміка операційного доходу заводу

Made with Flourish

Дані: YouControl

Кількість працівників поступово зменшилася з 5000 до 100. Додатковий фінансовий тягар на підприємство накладався необхідністю платити високі пенсії колишнім співробітникам заводу, які працювали в шкідливих умовах. 

За таких умов площа заводу теж скорочувалася: з 12 корпусів до сьогодні залишилися чотири загальною площею близько 28 000 кв. м. Решту корпусів ще за часів «Кінто» продали під знесення та подальше будівництво житлових будинків. 

«Нерухомість була сумнівної якості. Стан корпусів був аварійний, залишилися корпуси, які можна реконструювати, враховуючи енергоефективність», – пояснює рішення інвестиційний директор КУА «Кінто»  Василь Лукасевич. «Кінто» також шукав покупця і для останніх чотирьох корпусів, і цим покупцем виявився Филюк і його команда з ідеєю реновації. 

Друге життя

Спираючись на дослідження CANаctions, Юрій Филюк презентував свою ідею Лукасевичу. Зрештою вдалося досягти попередньої  домовленості з «Кінто» про оренду одного поверху заводу для пілотного проєкту інноваційного центру. У разі успіху, – з подальшим викупом усього заводу.

Юрій Филюк

Підприємець організував хакатон за участі 25 експертів з різних секторів – урбаністика, бізнес, архітектура, громадськість, освіта, наука тощо. «Ми разом із ними подивилися на завод, потім поїхали у Карпати і два дні брейнштормили щодо того, якими можуть бути місія та стратегія проєкту, напрацьовували перше бачення. Потім, взявши його за основу, почали розробляти архітектурну й бізнес-концепцію», – згадує Юрій.

Отут і знадобився Стенфордський інститут, з яким Юрій якраз познайомився в Каліфорнії. Ідеєю захопилася команда Стенфордського дослідницького інституту (Stanford Research Institute International), яка займалася створенням інноваційних екосистем. SRI International долучилася до проєкту на умовах Low Bono, тобто за собівартістю, бо це була їхня перша робота в пострадянському просторі. Після півроку перемовин вирішили, що інститут зробить аналітику: виділить кластерні економічні напрямки регіону та створить функціональний дизайн заводу. 

Із бруду в люди: як радянський завод «Промприлад» може стати новим діловим центром Франківська
Джерело: дослідження SRI International

«Як правило, вони працюють з урядами чи з великим бізнесом. Зокрема команда, яка допомагала реалізовувати «Промприлад.Реновація», писала стратегію розвитку креативної економіки Об’єднаним Арабським Еміратам у прямій комунікації з першими особами країни. Вони безпосередньо сиділи у них в офісі й формували політику для держави. А після прилетіли до Франківська і з нами дизайнували екосистему «Промприладу"», – згадує засновник проєкту.

Команда SRI International проаналізувала макроекономіку регіону в радіусі 500 км навколо міста й виділила сім напрямків нової економіки із високим потенціалом: СГ/екофермерство, фуд/фудтех, IT, дизайн з акцентом на продактдизайн, кіноіндустрія та анімація, деревообробна галузь й зелена енергетика. «Ми тестуємо всі сім напрямів, але наше завдання – допомогти активізувати принаймні дві-три загальнорегіональні кластери із даного списку», – вважає Юрій.

Перші грантові та інвестиційні ресурси на оплату послуг SRI International і аудиторської компанії EY, що розробляла бізнес-план, залучалися за допомогою ГО «Тепле місто». «Але досить швидко ми дійшли висновку, що реалізувати такого масштабу амбіцію самостійно складно й почали запрошувати до співпраці інших партнерів», –  розповідає Юрій Филюк. 

Так, партнерами стали MitOst – німецька організація, яка працює над розвитком співпраці із Східною Європою; «Інша Освіта» – українська організація, що займається розвитком неформальної освіти; уряди Швеції, Канади, а також концерн BMW Foundation, німецький Фонд ім. Роберта Боша (Robert Bosch Foundation), український фонд «Відродження» та інші. «Партнери на старті допомогли покрити велику частину цих досліджень і розробок», – додає Филюк.

Від слова до діла

Після всіх досліджень команда Филюка взялася за реалізацію пілоту. Його команда орендувала третій поверх і зайнялася реконструкцією, кошторис якої склав $1,3 млн. Гроші залучали з кількох каналів: близько $600 000 грантів, $450 000 власних коштів Юрія від продажу приміщення для нового ресторану, $250 000 – приватні інвестиції. 

«Я був найбільшим інвестором на старті. Окрім мене ще 22 інвестори вклали на цій стадії без гарантій кінцевого успіху. Тоді ризики були ще достатньо великі. Це ті люди, які одразу повірили в ідею проєкту і мали великий ступінь довіри до нас», –  переконаний Юрій. У підсумку ключовою моделлю залучення коштів в проєкт став публічний краудінвестинг.

І тому пілот був необхідний для того, щоб показати громаді міста й інвесторам, як така модель працюватиме на великому проєкті.

Перші мешканці

Резидентами пілотного поверху стали освітній цех «Дрібнота», робоклуб для дітей, виробник шкіряних речей Shuflia, бар PromFood, який є частиною компанії «23 ресторани». Її бекофіс також розташований на цьому поверсі.

«Загалом проєктом було від початку закладено лояльні ставки на перший період для пілоту. Зрештою, на той час це й були ринкові ціни. Ми зафіксували їх на певний період (5 років. – Mind). Це робилося тому, що орендарі заходили на етапі, коли в проєкту було багато ризиків і жодних гарантій. Ці орендні ставки з часом будуть підняті до актуальних ринкових – $10-$12 для бізнесу й $3-$5 для соціальних проєктів», – пояснює Юрій Филюк. 

Одним із перших інвесторів і водночас резидентів також був ІТ-підприємець Андрій Черніков. 

«На початку офіси змагалися за якість своїх просторів. Коли ввели локдаун, конкуренція зникла. Модель Кремнієвої долини, коли всі зібрані докупи, зараз не працює. Ми ніби поставили все на паузу. Раніше тут був двіж: випадкові знайомства, живе ком’юніті. Коли нам потрібно було зробити дизайн, ми просто йшли в сусідній офіс і за філіжанкою кави спокійно про все домовлялися», –  згадує старт проєкту Андрій.

Ціна влади

Після запуску проєкту серед перших орендаторів зайшло Управління департаменту інвестиційної політики Івано-Франківської міської ради. «Така ідея виникла в нас двох із Юрієм, щоб налагодити комунікацію влади, громадянського суспільства та бізнесу. Це те, про що всі говорять в теорії, але на практиці воно рідко де втілюється», – розповідає директор департаменту Ігор Попадюк.

Оренда офісу управління (35 кв м) коштувала міській владі одну гривню на рік, однак, за словами Юрія Филюка, для них була важлива присутність міської адміністрації в екосистемі проєкту. «Зрештою, пільгова орендна ставка для Інвеступравління багатократно окуповується за рахунок участі міста у спільному залученні міжнародних грантів та співфінансуванні розвиткових програм на території Промприладу. Електрозаправка, створення мейкерспейсу, розбудова арт-центру та багато інших», – додає він. 

Співпраця налагодилася й з резидентами заводу, зокрема з виробником екологічно чистого одягу Framiore, якого підтримує ООН, і урбаністичної лабораторії MetaLab.

«Управління інвестиційної політики міськвиконкому разом з іншими партнерами (у 2020 році. Mind) допоміг залучити в місто 17 млн грн (від Мінрегіону. – Mind) на розбудову екосистеми інновацій, 9 млн з яких вже спрямовано на обладнання для мейкерспейсу (технологічної майстерні. Mind) на Промприладі», – підсумовує результати Юрій. 

Технологічна майстерня

Кураторка й співзасновниця урбаністичної лабораторії MetaLab Анна Пашинська, яка займається мейкерспейсом, розповідає, що на кількох поверхах «парасолькового» корпусу будуть майстерні з різним набором інструментів: для роботи з деревом, керамікою, тканиною тощо. 

Колись цей корпус заводу славився своєю продуктивністю, оскільки виготовляв близько 50 000 парасольок у місяць. «Це було як і все в СРСР: «На всі республіки», – жартує Анна. І додає, що вони досі використовують деяке обладнання, зокрема прилади для зварювання. За попередніми підрахунками, повний комплект обладнання для мейкерспейсу коштуватиме $1,5 млн.

Пашинська пояснює, що така майстерня необхідна для програмістів, які працюють над створенням фізичного продукту. «Для виготовлення прототипу завжди потрібна інфраструктура. У планах – наповнити всі ці три поверхи крутим пакетом інструментів, де технологічна компанія зможе зробити будь-що», – додає вона.

Цінність «Промприлад. Реновація» – у синергії, що, за задумом, має виникнути між резидентами: IT-компаніями, бізнес-школами, урбаністами, інкубаторами й акселераторами.

«На пілотному поверсі тестувалась взаємодія в трикутнику: бізнес, громада та місцева адміністрація... Структура бізнесової моделі передбачала, що 50% проєкту буде належати співінвесторам, а ще 50% внутрішньому благодійному однойменному фонду БО “БФ “Промприлад” з подальшими реінвестиціями частини доходу в соціальні програми всередині регіону. По завершенню першого року, ми скорегували модель 70% на 30%, на користь інвесторів зі збереженням усіх задач у соціально-розвитковому блоці. Таким чином проєкт став привабливішим для інвестування та почав активніше залучати необхідні планові надходження» – ділиться Юрій.

Перші серйозні гроші

Після успішного пілоту команда «Промприлад. Реновація» взялася за викуп заводу й залучення інвесторських коштів на його ревіталізацію за моделлю краудфандингу – коли інвесторів цікавить не лише прибуток, а й суспільна чи екологічна користь.

«Ми інтуїтивно потрапили у світовий тренд імпакт-інвестування, який є дуже свіжим. У Стенфорді зазначили: те, що ми робимо, виглядає як розбудова інклюзивної економіки з виходом на інклюзивно відповідальне суспільство з інструментами співінвестування, міжсекторальної взаємодії будівництва на території, тощо», – пояснює деталі Юрій Филюк.

Перший раунд інвестицій Филюк почав у 2019 році з презентацій перед бізнес- та IT-спільнотами. Один з інвесторів – Микола Демченко, що вклав у проєкт $8 000 – розповів, що в Дніпрі підприємець зібрав близько $200 000, показавши проєкт різним бізнес-спільнотам та приватним інвесторам, а в столиці – $800 000.

Раунд закрили наприкінці 2019-го із сумою $5,1 млн, які пішли на викуп акцій заводу в «Кінто». «Викуп тривав близько двох років. Платили частинами. Договір виплатився повністю», – лаконічно відповідає інвестиційний директор «Кінто» Василь Лукасевич. Суму угоди не розголошує, але зазначає, що вона менша за $5,1 млн.

Паралельно із залученням інвестицій проєкт отримав $800 000 грантових ресурсів. 

У лютому 2020 року «Кінто» й «Промприлад. Реновація» провели фінальні розрахунки з викупу 82,4% акцій ПрАТ «Промприлад». Решта акцій належали міноритаріям. 

На момент закриття угоди команда Филюка спільно з партнерами встигла відновити 6200 кв. м: 1800 кв. м пілотного третього поверху, а також другий і четвертий поверхи, які реконструювали самі орендарі. Вони підписували договір ще з попереднім власником. Фактично, вони скористались ситуацією для отримання вигідних умов.

«Це відбулося якраз у 2019 році, коли всім стало зрозуміло, що ця історія почала активно розвиватися», –  розповідає Юрій. 

Інвестиції в Юру Филюка

На думку Юрія, інвестори «Промприладу» поділяються на два типи: ті, хто хоче долучитися до розвитку міста, і ті, в кого на першому місці економічні мотиви. Як правило, вважає бізнесмен, для дрібних інвесторів дохідність – не головне. 

Самі інвестори вважають, що таких підприємців як Юрій варто підтримувати, оскільки вони формують нову еліту – не політичну, а «філософську й соціальну». «Я не вкладав гроші в «Промприлад», я вкладав у Юру Филюка», – говорить співвласник «HD-group» Борис Шестопалов, який інвестував у проєкт $100 000. 

«Юру Филюка, засновника проекту я знаю особисто, тому на довірі до нього вирішив підтримати. Як інвест-проєкт я його не розглядав, тому особливо не цікавився деталями. Первинні очікування були на рівні 11% річних дохідності в доларах. Цього тижня прийшов лист, що капіталізація інвестиційного проєкту протягом 2019 року – квітня 2021 року зросла на 36,24%. Добре, але як їх продати не зрозуміло, хоча я не цікавився й виходити звідти не хочу», – жартує інвестор Микола Демченко, що вклав у проєкт сімейні $8000. 

І додав: для нього це була причетність до великого проєкту, що може сформувати довіру до колективного інвестування. Водночас він відзначив прогрес між 2017 і 2019 роками, коли відвідував завод особисто.

«У 2017 році ще нічого не було запущено і в оренді був тільки один поверх. У 2019 можна було вже поспілкуватися з резидентами. Крім того, Юра (Юрій Филюк. – Mind) розповів, що попит уп’ятеро перевищує пропозицію. Він мені показав ще, хто туди заходить. І після цього я почав довіряти вже не просто Юрі, а цифрам, таблицям, дзвінкам», – говорить інвестор.

З інвестицийним аналізом «Промприладу» можна ознайомитись тут: «Інвестиційний аналіз: чи вигідно вкладати гроші у «Промприлад. Реновація»»

Ціна питання

За бізнес-планом прогнозована дохідність для інвесторів першого раунду – близько 10-12% річних, другого – 9-11%, третього – 8-9%. Після двох переоцінок з 2019 року прогнозна ціна однієї акції зросла на 36,24%. «Ми створили потенціал на вторинному ринку після того, як запустили в роботу пілотний поверх, викупили контрольний пакет акцій, здійснили першу переоцінку активів інвестиційного проєкту», – говорить Филюк. Бізнесмен вважає, що ліквідність власне вкладів інвесторів буде диктувати загальний успіх і зокрема прибутковість підприємства після повного його запуску. Тобто, коли будуть заповнені усі орендні площі та запущені внутрішні бізнеси.

Друга спроба

Цього року ТОВ «Промприлад.Холдинг» анонсував третю хвилю залучення інвестицій у проєкт, зокрема, через придбання часток у статутному капіталі ТОВ «Промприлад.Інвест». Виплата дивідендів запланована на 2024 рік. «Дуже дивно робити первинне розміщення і казати інвесторам, що в них є ліквідність. Конкуренція зі своїми ж інвесторами виходить», – вважає один з опитаних Mind інвесторів. 

Однак інвестори прогнозують, що повторити успіх першого раунду Филюку не вдасться. «Якщо б поточним інвесторам, були б сплачені перші дивіденди, хоча б 1% від суми вкладу, то це б значно збільшило довіру поточних інвесторів і можливо вони збільшили розмір своїх внесків. З іншого боку я розумію, що поки йде капітальний ремонт, немає операційного прибутку. З точки зору раціонального інвестора я би рішення виплати дивидендів не зрозумів», – додає Демченко.

Не останню роль відіграє соціальна складова проєкту, що змушує інвесторів ставитися до нього поблажливо. «Скажімо, ось так, як гроші збирає він – я б зібрати не зміг. Мені потрібно було б чітко показувати людям терміни окупності, дату повернення капіталу тощо. У Юри (Юрія Филюка. – Mind) високий рівень соціального інвестування, і це дає йому право певною мірою коригувати терміни», – переконаний інвестор Борис Шестопалов.

«Багато хто розглядає його («Промприлад Холдинг». – Mind) як пенсійний фонд. Наприклад, пенсійний фонд Нідерландів вкладається в проєкти, які принесуть їм дохідність через 20 років. Тому я вважаю, що цей проєкт може прекрасно бути одним з активів такого фонду», –  переконаний інвестор Микола Демченко.

Та додає, на відміну від класичного бізнесу у інвестора «Промприладу» немає можливості безпосередньо впливати на діяльність. «Тому доводиться чекати на результати роботи управлінської команди», – додає він. 

«Переоцінку активів проєкту проводитимуть щороку. Пропорційно від кількості нових ревіталізованих площ», розповідає Юрій Филюк. Він пояснює, що їхня вартість зростатиме пропорційно операційним витратам на квадратний метр. 

У бізнес-плані проєкту зазначається, що орендарі сплачують операційні витрати з націнкою 20%. «Усереднена собівартість метра квадратного, що включає викуп об’єкту та реконструкцію, якість якої значно вища за ринкову складає $682. Ринкова вартість комерційної нерухомості, зданої в експлуатацію без прив'язки до якості будівництва в Івано-Франківську становить близько $1500», – припускає Юрій Филюк.

Амбітні плани

У планах – реконструювати всі наявні корпуси й звести ще два. Загальна площа сягне 36 000 кв. м. Там розмістять інноваційне відділення «Нової пошти», унікальне відділення банку «Аваль», книжковий супермаркет Yakaboo. 

Із бруду в люди: як радянський завод «Промприлад» може стати новим діловим центром Франківська
Джерело: бізнес-план проєкту
Із бруду в люди: як радянський завод «Промприлад» може стати новим діловим центром Франківська
Джерело: бізнес-план проєкту

«Ми – майданчик для тестування інноваційних ритейл-концептів», – зазначає Филюк. Офіси категорії A, оренда яких становитиме $18 за кв. м, винайматимуть представники міжнародної компанії та українська компанія, що виходить на закордонні ринки.  «Зараз ми ведемо перемовини з Ring Ukraine, (контрольним пакетом акцій Ring Ukraine володіє Амазон – Mind), якій було б  потенційно цікаво зайти сюди з якимось підрозділом, наприклад офісом чи R&D центром», –  розповідає Юрій. 

На виробничі потужності заводу з виготовлення лічильників чекає релокація в індустріальну зону в межах міста, яку сплачує ПрАТ «Івано-Франківський завод «Промприлад» зі своєї операційної діяльності. Нині на підприємстві працює близько 100 осіб. Окрема команда займається частковою модернізацією бізнес-процесів із подальшим продажем.

«Зараз наша задача допомогти виробництву модернізуватись і здійснити релокацію, щоб надалі завод мав хороші шанси на розвиток», –  пояснює Юрій.  

Оскільки виробництво лічильників є непрофільною для проєкту діяльністю, то витрати на всі юридичні і технічні питання, пов'язані з виведенням непрофільної складово з операційного управління Промприладу закладено в бізнес-плані. Однак суму не розголошують. 

Голова правління заводу Олександр Токмиленко (партнер Юрія Филюка по ресторанному бізнесу, якого було обрано головою після того, як компанія Филюка викупила контрольний пакет акцій у «Кінто». – Mind)  додає, що зараз перемістили вже третину виробничих потужностей, а завершити планують до кінця осені. Паралельно йдуть перемовини з потенційним покупцем.

«У нас зараз є партнери, з якими ми ведемо переговори, які готові це виробництво брати на себе і підтримувати його діяльність. Але  поки що незрозуміло, чи це буде купівля-продаж усього виробництва, чи якоїсь його частини», – розповідає Токмиленко.

Цього року відновлять 11 000 кв. м заводу, що коштуватиме орієнтовно $3,7 млн. На двох поверхах площею близько 2500 кв. м розміщуватимуться офіси. «Скоріш за все, їх орендуватимуть IT-компанії. Фактично ми будемо робити зараз тендер між ними, бо запитів у нас мінімум у 4-5 разів більше, ніж доступної площі», – ділиться планами Юрій.

Інвестори, які зайшли в проєкт під час першого раунду, відзначають, що залучити лише інвесторські кошти на ремонт заводу Филюку не вдасться. Адже проблема полягає у тому, що йому не вистачає інвестиційних грошей на ремонт поточних приміщень."Він зібрав понад $7 млн ($8 млн. – Mind). Але тепер відійшов від схеми, коли всі гроші залучаються від інвесторів», – розповідає один з інвесторів.

Поточний стан

У цілому зараз орендарями стали 29 компаній, що розміщені на трьох поверхах і в сусідньому корпусі «Парасолька». Заповнюваність – 100%, а коворкінг – понад 100%, оскільки він єдиний в Івано-Франківську.

Нині у розпорядженні «Промприлад Холдингу» є 89,59% акцій ПрАТ «Промприлад» – команда займається викупом акцій у міноритаріїв.

У 90-ті роки, коли завод був у складному стані, керівництво виплачувало зарплати акціями заводу. Фактично залишок розподілений між 1000 міноритаріів і декількох тримачів великих пакетів до 5%.  «За період 2019-квітень 2021 ми ще докупили 7,22% у міноритаріїв. Сумарно на сьогодні проєкт володіє 89,59% акцій ПрАТ. Ми рухаємося в напрямку до 100%», додає Филюк.

Так, 5,6% акцій заводу належали ТОВ «Ем Джі Текс», яке є частиною юридичної компанії Moris Group. Товариство стало акціонером ПрАТ «Промприлад» торік у третьому кварталі. 

Сама юридична фірма є співінвестором «Промприлад. Реновація». Також вона разом із EY займалася розробкою юридичної моделі для імпакт-інвестування.

«Станом на травень 2021 року ТОВ «Ем Джі Текс» вже не є власниками 5,6% акцій ПрАТ «Промприлад». Інформація в публічних реєстрах була актуальна станом на кінець 2020 року», – прокоментували у «Промприлад. Реновація» 

Паралельно юристи працюють над зміною цільового призначення майже 2 га землі на «землі соціального користування». У цьому допомагає міська влада, що підписала з «Промприлад. Реновація» меморандум про комплексне сприяння ініціативі. Наприкінці квітня міськвиконком проголосував за дозвіл на розробку проєкту зміни землеустрою.

«На момент початку редевелопменту будівлі майнового комплексу мали виробниче призначення, відповідно і земельна ділянка мала таке ж призначення. Та у 2017 році під час громадських слухань по розробці  генплану міста ми домоглися, щоб ця ділянка була відображена як громадська забудова. Зараз ми подаємо документи на зміну, та розробку проєкту землеустрою зі зміною цільового призначення земельної ділянки. Призначення самих будівель змінюються в результаті проєкту реконструкції, –  пояснює Юрій.

Він додає, що з цього питання є два сценарії: викуп або оренда у міста. Вартість землі близько  $1 млн. На даний момент ми ведемо перемовини з містом, щоб взяти її у оренду, наприклад на максимальний термін – 49 років. Якщо це вдасться, то викуповувати немає сенсу», – вважає підприємець.

Розподіл прибутку

Згідно з бізнес-планом, уже наступного року «Промприлад. Реновація» отримає $677 039 операційного прибутку, а в 2025 році прибуток зросте до $3,7 млн. Таких показників вдасться досягти за рахунок діяльності готелю, хостелу, коворкінгу, кінотеатру, фудмаркету та проведенню івентів на території заводу. «У холдингу по структурі 60% доходу має генерувати оренда, ще 40% – це внутрішні бізнеси», –  пояснює Юрій. 

Наразі Юрій не визначився, хто буде операторами готелю й хостелу: власна команда «Промприлад. Реновація» чи найманий оператор. Вибір залежатиме від перемовин з партнерами. Готельні номери займатимуть 4523 кв. м площі всього об’єкту.

Прибуток «Промприлад Холдинг» розподілятиметься між КІФ і благодійною організацією «Промприлад». У 2024 році фонд отримає 70% на виплату дивідендів, а решта 30% відійде до БО, яка надаватиме гранти на соціальні проєкти в напрямах освіти, мистецтва, науки, урбаністики, інкубаційні, акселераційні програми для розвитку малого і середнього бізнесу, а також соціального підприємництва.

«За статутом, це можуть бути проєкти, які реалізовуються на території «Промприладу», а також міста і регіону. Звичайно, у пріоритеті – соціальні проєкти і програми на «Промприладі». Тобто, іншими словами, це фактично бюджет розвитку ексосистеми нашого проєкту, – пояснює Юрій Филюк і додає: – Це теж додатково капіталізує проєкт. Складова БО дуже прагматично виправдана з точки зору економіки проєкту. У цьому випадку можна говорити, що кошти постійно реінвестуються». 

П’ять партнерів благодійної організації голосуванням обиратимуть, кому надавати грант. За статутом самі вони не зможуть отримати гроші з фонду. Нині повноправним партнером є ГО «Тепле місто». А невдовзі до неї приєднаються Львівська бізнес-школа Українського католицького університету, IT-школа Beetroot Academy й урбаністична лабораторія MetaLab. 

Стати партнером не так просто. Організація має виконати спеціальні умови. Одна з них – залучити в «Промприлад. Реновація» $2 млн грантових або комерційних коштів. 

Приклад іншим

На повну проєкт запрацює з 2023 року. По закінченню Юрій планує вийти з операційного управління. «В інтересах сталого розвитку проєкту важливо, щоб при його вибудовуванні передбачалася заміна управлінського менеджменту. Безумовно, в часі треба буде це зробити, але точно не одразу, а після того, як вибудуються всі процеси, і пройде тестовий період нормальної роботи».

Юрій Филюк вважає, що проєкт «Промприлад. Реновація» має потенціал стати прототипом перезавантаження економіки в усіх регіонах України. При цьому ефективне використання закинутих заводів, які дісталися у спадок від СРСР, змінить пострадянські контексти на сучасні – українські. 

«Сьогодні мало проєктів, які націлені на формування колективної історії успіху. Так ось «Промприлад. Реновація» – це колективна історія успіху, в основі якої лежить не боротьба проти когось, не політичні вибори, і не якісь інші деструктивні дії, а творче явище», – підсумовує Борис Шестопалов.

З інвестицийним аналізом «Промприладу» можна ознайомитись тут: «Інвестиційний аналіз: чи вигідно вкладати гроші у «Промприлад. Реновація»

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті