mind
»з гр€зи в кн€зи: как советский завод Ђѕромприборї может стать новым деловым центром ‘ранковска
»з гр€зи в кн€зи: как советский завод Ђѕромприборї может стать новым деловым центром ‘ранковска

»з гр€зи в кн€зи: как советский завод Ђѕромприборї может стать новым деловым центром ‘ранковска

» какие риски существуют дл€ инвесторов

÷ей матер≥ал також доступний украњнською

Mind запускает серию материалов по анализу публичных инвестиционных проектов краудфандинга и совместного инвестировани€ в активной стадии привлечени€ средств.

¬ материалах мы будем рассказывать об истории проекта, бэкграунде инициаторов, инвестиционных и юридических рисках. ѕервый материал будет посв€щен одному из самых известных среди бизнес-сообществ ”краины проектов – реновации завода «ѕромприбор» в »вано-‘ранковске, идейным вдохновителем и первым инвестором которого стал ресторатор ёрий ‘илюк.

— инвестиционным анализом «ѕромприбора» можно ознакомитьс€ здесь: «»нвестиционный анализ: выгодно вкладывать деньги в «ѕромприбор. реноваци€»

«десь и далее фото Mind

1989 год. ¬ центре »вано-‘ранковска работает завод со столетней историей. Ќа нем зан€ты около 5000 человек. »зготавливают широкий перечень товаров: от газовых счетчиков дл€ нефте- и газопроводов до зонтиков. ¬ разгар активной газификации завод обеспечивал до 70% потребностей всего ———– в счетчиках.

2016 год. —тэнфорд. ”краинский ресторатор ёрий ‘илюк на конференции Startup Grind представл€ет IT-стартап – программу дл€ учета персонала Stafffr, разработанную вместе с командой дизайн-студии Webmil. ¬о врем€ конференции он знакомитс€ с преподавательским составом университета и делитс€ с ними идеей реновации старого завода в центре »вано-‘ранковска. ѕредставители университета интересуютс€ идеей и возможностью реализовать амбициозный урбанистический проект на постсоветском пространстве.

2021 год. 805 инвесторов со всей страны вложили более $ 8 млн в проект «ѕромприбор. –еноваци€», концепцию которого подготовила команда —тенфордского исследовательского института. Ќа восстановленной части завода снимают офисы 29 компаний из различных сфер: образовани€, урбанистики, IT, культуры и т. д. ј инициатор ёрий ‘илюк за предыдущие п€ть лет успел презентовать проект реновации советского завода на ¬семирном экономическом форуме в ƒавосе, в ќксфорде, “оронто, Ѕрюсселе и т.д., выступил в ѕалате лордов ¬еликобритании, а правительства  анады и Ўвеции официально объ€вили себ€ его партнерами.

»ностранна€ поддержка стала возможной благодар€ социальной направленности проекта: треть выручки пойдет на гранты общественным инициативам, которые способствуют развитию »вано-‘ранковска.

—оциальный предприниматель

»де€ проекта по€вилась после 2013 года, когда ёрий ‘илюк создал ќќ «“еплый город» и начал активно заниматьс€ развитием »вано-‘ранковска, запустив различные программы и проекты дл€ устойчивого городского развити€. ќќ собирала средства на питьевые фонтанчики, обустройство сквера, велопарковки и др.

”же в 2014 ‘илюк увлекс€ общественной де€тельностью настолько, что отошел от операционного управлени€ собственной сетью «23 ресторана».

’от€ ресторанный бизнес осталс€ в фокусе: пожалуй, самый масштабный проект, инициированный «“еплым городом», – ресторан Urban Space 100, работающий уже около семи лет. ёрию удалось за семь мес€цев привлечь 100 инвесторов, которые безвозвратно вложили по $ 1000.

‘раншиза ресторана в столице открылась в конце 2018 под несколько измененным названием – Urban Space 500. —оучредител€ми заведени€ стали уже не 100, а 500 инвесторов. Ќа привлечение ушло чуть больше года.

”никальность проекта в том, что он €вл€етс€ примером социального предпринимательства, поскольку 80% прибыли ресторана идет на реализацию общественных инициатив. –аспределение прибыли происходит следующим образом: 20% – управленческой ресторанной компании ‘илюк «23 ресторана» во франковском заведении, и Druzi Cafe & Bar в киевском; остальные – на проекты развити€ города.

¬ыбирают проекты соучредители ресторана – именно они получили право распредел€ть прибыль. «а шесть лет заведение поддержал около 110 проектов на общую сумму почти 2,5 млн. грн. ѕоддержку получили инициативы по реставрации старых дверей, проведение веломарафона, организации выставки и тому подобное.

јвгуст 2020 дл€ Urban Space 100 был рекордным – оборот ресторана составил более 1,2 млн. грн. «Ёто большой показатель дл€ заведени€ в 170 кв. м», – комментирует ёрий ‘илюк.

Ѕольша€ иде€

«“еплый город» выступил распор€дителем грантов в проектах дл€ развити€ города, за счет привлечени€ средств от своих партнеров, либо за счет прибыли Urban Space 100. ¬ 2015 году «“еплый город» совместно с архитектурной школой CANаctions провел урбанистическое исследовани€ »вано-‘ранковска.  оманда проекта изучала город, его публичные пространства, возможности развити€ постиндустриальных зон и их использовани€.

¬ список вошел и «јќ «ѕромприбор». Ќа базе четырех корпусов завода ёрий ‘илюк захотел создать деловой центр »вано-‘ранковска. ««авод имеет уникальную локацию. ѕ€ть минут (пешком – Mind) до главной пешеходной улицы города – улицы Ќезависимости. ƒанным проектом мы создаем деловой центр, которого нет даже в  иеве. ¬се прогрессивное автоматически собираетс€ здесь, ведь здесь нет крупных бизнес-центров – лишь точечные», – анализирует нишу ёрий.

ѕо замыслу центр должен стать экосистемой с офисами технологических и креативных проектов, зонами отдыха, культурными и образовательными пространствами.

—толетний завод

¬ это врем€ 82,4% завода находились в портфеле фонда  ”ј « инто», который участвовал в приватизации завода еще в 1998 году. « инто» намеревалс€ реструктурировать предпри€тие и развивать производство.
ќднако со временем рынок сбыта начал значительно сокращатьс€ из-за распада —оветского —оюза. «авод сфокусировалс€ на ремонте счетчиков вместо их изготовлени€. –ынки сбыта остались почти теми же: ”краина, –осси€ и  азахстан.

ƒинамика операционного дохода завода

ƒанные: YouControl

 оличество сотрудников постепенно уменьшилось с 5000 до 100. ƒополнительное финансовое брем€ на предпри€тие накладывалось из-за необходимости платить высокие пенсии бывшим сотрудникам завода, работавшим во вредных услови€х.

ѕри таких услови€х площадь завода тоже сокращалась: от 12 корпусов  остались четыре общей площадью около 28 000 кв. м. ќстальные корпуса еще во времена « инто» продали под снос и последующее строительство жилых домов.

«Ќедвижимость была сомнительного качества. —осто€ние корпусов было аварийным, остались корпуса, которые можно реконструировать с учетом энергоэффективности», – объ€сн€ет решение инвестиционный директор  ”ј« интасилий Ћукасевич. « инто» также искал покупател€ и дл€ последних четырех корпусов, и этим покупателем оказалс€ ‘илюк с идеей реновации.

¬тора€ жизнь

ќпира€сь на исследовани€ CANаctions, ёрий ‘илюк презентовал свою идею Ћукасевичу. ¬ конце концов удалось достичь предварительной договоренности с « инто» об аренде одного этажа завода дл€ пилотного проекта инновационного центра. ¬ случае успеха, – с последующим выкупом всего завода. 

ёрий ‘илюк

ѕредприниматель организовал хакатон с участием 25 экспертов из разных секторов – урбанистика, бизнес, архитектура, общественность, образование, наука и тому подобное. «ћы вместе с ними посмотрели на завод, потом поехали в  арпаты и два дн€ брейнштормили относительно того, какими могут быть мисси€ и стратеги€ проекта, нарабатывали первое видение. «атем, вз€в его за основу, начали разрабатывать архитектурную и бизнес-концепцию», – вспоминает ёрий.

“ут и пригодилс€ —тэнфордский институт, с которым ёрий как раз познакомилс€ в  алифорнии. »деей увлеклась команда —тэнфордского исследовательского института (Stanford Research Institute International), котора€ занималась созданием инновационных экосистем. SRI International присоединилась к проекту на услови€х Low Bono, то есть по себестоимости, потому что это была их перва€ работа на постсоветском пространстве. ѕосле полугода переговоров решили, что институт сделает аналитику: выделит кластерные экономические направлени€ региона и создаст функциональный дизайн завода.

≤з бруду в люди: €к рад€нський завод Ђѕромприладї може стати новим д≥ловим центром ‘ранк≥вська

»сточник: исследование SRI International

« ак правило, они работают с правительствами или с крупным бизнесом. ¬ частности, команда, котора€ помогала реализовывать «ѕромприбор. –еноваци€», писала стратегию развити€ креативной экономики ќбъединенным јрабским Ёмиратам в пр€мой коммуникации с первыми лицами страны. ќни непосредственно сидели у них в офисе и формировали политику дл€ государства. ј после прилетели во ‘ранковск и с нами дизайнерили экосистему “ѕромприбора”», – вспоминает основатель проекта.

 оманда SRI International проанализировала макроэкономику региона в радиусе 500 км вокруг города и выделила семь направлений новой экономики с высоким потенциалом: с/х/экофермерство, фуд/фудтех, IT, дизайн с акцентом на продактдизайн, киноиндустри€ и анимаци€, деревообрабатывающа€ отрасль и зелена€ энергетика. «ћы тестируем все семь направлений, но наша задача помочь активизировать по крайней мере два-три общерегиональных кластера из данного списка», – считает ёрий.

ѕервые гранты и инвестиционные ресурсы на оплату услуг SRI International и аудиторской компании EY, котора€ разрабатывала бизнес-план, привлекались с помощью ќќ «“еплый город». «Ќо довольно быстро мы пришли к выводу, что реализовать такого масштаба амбиции самосто€тельно сложно и начали приглашать к сотрудничеству других партнеров», – рассказывает ёрий ‘илюк.

“ак, партнерами стали MitOst – немецка€ организаци€, котора€ работает над развитием сотрудничества с ¬осточной ≈вропой; «ƒруга осв≥та» – украинска€ организаци€, занимающа€с€ развитием неформального образовани€; правительства Ўвеции,  анады, а также концерн BMW Foundation, немецкий ‘онд им. –оберта Ѕоша (Robert Bosch Foundation), ”краинский фонд «¬≥дродженн€» и другие. «ѕартнеры на старте помогли покрыть большую часть этих исследований и разработок», – добавл€ет ‘илюк.

ќт слова к делу

ѕосле всех исследований команда ‘илюка вз€лась за реализацию пилота. ≈го команда арендовала третий этаж и зан€лась ремонтом, смета которого составила $ 1,3 млн. ƒеньги привлекали по нескольким каналам: около $ 600 000 грантов, $ 450 000 собственных средств ёри€ от продажи помещени€ дл€ нового ресторана, $ 250 000 – частные инвестиции.

«я был крупнейшим инвестором на старте.  роме мен€ еще 22 инвестора вложили на этой стадии без гарантий конечного успеха. “огда риски были еще достаточно велики. Ёто те люди, которые сразу поверили в идею проекта и имели большую степень довери€ к нам», – убежден ёрий. ¬ итоге ключевой моделью привлечени€ средств в проект стал публичный краудфандинг.

» поэтому пилот был необходим дл€ того, чтобы показать сообществу города и инвесторам, как така€ модель будет работать на большом проекте.

ѕервые жители

–езидентами пилотного этажа стали образовательный цех «ћелочь», робоклуб дл€ детей, производитель кожаных вещей Shuflia, бар PromFood, который €вл€етс€ частью компании «23 ресторана». ≈е бэк-офис также расположен на этом этаже.

«¬ целом проектом было изначально заложены ло€льные ставки на первый период дл€ пилота. ¬ конце концов, на то врем€ это и были рыночные цены. ћы зафиксировали их на определенный период (5 лет. – Mind). Ёто делалось потому, что арендаторы заходили на этапе, когда в проекте было много рисков и никаких гарантий.

Ёти арендные ставки со временем будут подн€ты к актуальным рыночным – $ 10-$ 12 дл€ бизнеса и $ 3-$ 5 дл€ социальных проектов», – объ€сн€ет ёрий ‘илюк.

ќдним из первых инвесторов и одновременно резидентов также был »“-предприниматель јндрей „ерников.
«¬начале офисы боролись за качество своих пространств.  огда ввели локдаун, конкуренци€ исчезла. ћодель  ремниевой долины, когда все собраны вместе, сейчас не работает. ћы как бы поставили все на паузу. –аньше здесь был движ: случайные знакомства, живое комьюнити.  огда нам нужно было сделать дизайн, мы просто шли в соседний офис и за чашкой кофе спокойно обо всем договаривались», – вспоминает старт проекта јндрей.

÷ена власти

ѕосле запуска проекта среди первых арендаторов зашло ”правление департамента инвестиционной политики »вано-‘ранковского городского совета. «“ака€ иде€ возникла у нас двоих с ёрием, чтобы наладить коммуникацию власти, гражданского общества и бизнеса. Ёто то, о чем все говор€т в теории, но на практике оно редко где воплощаетс€», – рассказывает директор департамента »горь ѕопадюк.

јренда офиса ”правлени€ (35 кв м) стоила городской власти одну гривну в год, однако, по словам ёри€ ‘илюка, дл€ них было важно присутствие городской администрации в экосистеме проекта. «¬ конце концов, льготна€ арендна€ ставка дл€ »нвеступравлени€ многократно окупаетс€ за счет участи€ города в общем привлечении международных грантов и софинансировании развивающих программ на территории «ѕромприбора». Ёлектрозаправка, создание мейкерспейса, развитие арт-центра и многие другие», – добавл€ет он.

—отрудничество наладилось и с резидентами завода, в частности с производителем экологически чистой одежды Framiore, которого поддерживает ќќЌ, и урбанистической лабораторией MetaLab.

«”правление инвестиционной политики горисполкома вместе с другими партнерами (в 2020 году. – Mind) помогло привлечь в город 17 млн. грн (от ћинрегиона. – Mind) на развитие экосистемы инноваций, 9 млн из которых уже направлены на оборудование дл€ мейкерспейса (технологической мастерской. – Mind) на “ѕромприборе”», – подводит итоги ёрий.

“ехнологическа€ мастерска€

 уратор и соучредитель урбанистической лаборатории MetaLab јнна ѕашинска€, котора€ занимаетс€ мейкерспейсом, рассказывает, что на нескольких этажах «зонтичного» корпуса будут мастерские с различными наборами инструментов: дл€ работы с деревом, керамикой, тканью и тому подобное.

 огда-то этот корпус завода славилс€ своей производительностью, поскольку изготавливал около 50 000 зонтиков в мес€ц. «Ёто было как и все в ———–: “Ќа все республики”, – шутит јнна. » добавл€ет, что они до сих пор используют некоторое оборудование, в том числе приборы дл€ сварки. ѕо предварительным подсчетам полный комплект оборудовани€ дл€ мейкерспейса будет стоить $ 1,5 млн.

ѕашинска€ объ€сн€ет, что така€ мастерска€ необходима дл€ программистов, работающих над созданием физического продукта. «ƒл€ изготовлени€ прототипа всегда нужна инфраструктура. ¬ планах – наполнить все эти три этажа крутым пакетом инструментов, где технологическа€ компани€ сможет сделать что угодно», – добавл€ет она.

÷енность «ѕромприбор. –еноваци€» – в синергии, котора€, по замыслу, должна возникнуть между резидентами: IT-компани€ми, бизнес-школами, урбанистами, инкубаторами и акселераторами.

«Ќа пилотном этаже тестировалось взаимодействие в треугольнике: бизнес, общество и местна€ администраци€... —труктура бизнес-модели предусматривала, что 50% проекта будет принадлежать соинвесторам, а еще 50% – внутреннему благотворительному одноименному фонду Ѕќ «Ѕ‘ "ѕромприбор"» с последующими реинвестици€ми части дохода в социальные программы внутри региона. ѕо завершению первого года мы скорректировали модель 70% на 30%, в пользу инвесторов с сохранением всех задач в социально-развивающем блоке. “аким образом, проект стал привлекательным дл€ инвестировани€ и начал активно привлекать необходимые плановые поступлени€», – делитс€ ёрий.

ѕервые серьезные деньги

ѕосле успешного пилота команда «ѕромприбор. –еноваци€» вз€лась за выкуп завода и привлечение инвесторских средств на его ревитализацию по модели краудфандинга – когда инвесторов интересует не только прибыль, но и общественна€ или экологическа€ польза.

«ћы интуитивно попали в мировой тренд импакт-инвестировани€, который €вл€етс€ очень свежим. ¬ —тэнфорде отметили: то, что мы делаем, выгл€дит как развитие инклюзивной экономики с выходом на инклюзивно ответственное общество с инструментами соинвестировани€, межсекторального взаимодействи€ строительства на территории и т.д.», – объ€сн€ет детали ёрий ‘илюк.

ѕервый раунд инвестиций ‘илюк начал в 2019 году с презентации перед бизнес и IT-сообществами. ќдин из инвесторов – Ќиколай ƒемченко, который вложил в проект $ 8000 – рассказал, что в ƒнепре ресторатор собрал около $200 000, показав проект различным бизнес-сообществам и частным инвесторам, а в столице – $800 000.

–аунд закрыли в конце 2019-го с суммой $ 5,1 млн, котора€ пошла на выкуп акций завода у « инто». «¬ыкуп продолжалс€ около двух лет. ѕлатили част€ми. ƒоговор выплатилс€ полностью», – лаконично отвечает инвестиционный директор « инто» ¬асилий Ћукасевич. —умму сделки не разглашает, но отмечает, что она меньше $5,1 млн.

ѕараллельно с привлечением инвестиций проект получил $ 800 000 грантовых ресурсов.

¬ феврале 2020 года « инто» и «ѕромприбор. –еноваци€» провели финальные расчеты по выкупу 82,4% акций «јќ «ѕромприбор». ќстальные акции принадлежали миноритари€м.

Ќа момент закрыти€ сделки команда ‘илюка совместно с партнерами успела восстановить 6200 кв. м: 1800 кв. м пилотного третьего этажа, а также второй и четвертый этажи, которые реконструировали сами арендаторы. ќни подписывали договор еще с предыдущим владельцем. ‘актически, они воспользовались ситуацией дл€ получени€ выгодных условий.

«Ёто произошло как раз в 2019 году, когда всем стало пон€тно, что эта истори€ начала активно развиватьс€», – рассказывает ёрий.

»нвестиции в ёру ‘илюка

ѕо мнению ёри€, инвесторы «ѕромприбора» дел€тс€ на два типа: те, кто хочет приобщитьс€ к развитию города, и те, у кого на первом месте экономические мотивы.  ак правило, считает бизнесмен, дл€ мелких инвесторов доходность – не главное.

—ами инвесторы считают, что таких предпринимателей как ёрий следует поддерживать, поскольку они формируют новую элиту – не политическую, а «философскую и социальную». «я не вкладывал деньги в «ѕромприбор», € вкладывал в ёру ‘илюка», – говорит совладелец «HD-group» Ѕорис Ўестопалов, который инвестировал в проект $ 100 000.

«ёру ‘илюка, основател€ проекта, € знаю лично, поэтому на доверии к нему решил поддержать.  ак инвест-проект € его не рассматривал, поэтому особо не интересовалс€ детал€ми. ѕервоначальные ожидани€ были на уровне 11% годовых доходности в долларах. Ќа этой неделе пришло письмо, что капитализаци€ инвестиционного проекта в течение 2019 года – апрел€ 2021 выросла на 36,24%. ’орошо, но как их продать не пон€тно, хот€ € не интересовалс€ и выходить оттуда не хочу», – шутит инвестор Ќиколай ƒемченко, который вложил в проект семейные $ 8000.

» добавил: дл€ него это была причастность к большому проекту, который может сформировать доверие к коллективному инвестированию. ¬ то же врем€ он отметил прогресс между 2017 и 2019 годами, когда посещал завод лично.

«¬ 2017 году еще ничего не было запущено и в аренде был только один этаж. ¬ 2019 можно было уже пообщатьс€ с резидентами.  роме того, ёра (ёрий ‘илюк. – Mind) рассказал, что спрос в п€ть раз превышает предложение. ќн мне показал еще, кто туда заходит. » после этого € начал довер€ть уже не просто ёре, а цифрам, таблицам, звонкам», – говорит инвестор.

— инвестиционным анализом «ѕромприбора» можно ознакомитьс€ здесь: «»нвестиционный анализ: выгодно вкладывать деньги в “ѕромприбор. –еноваци€”»

÷ена вопроса

ѕо бизнес-плану прогнозируема€ доходность дл€ инвесторов первого раунда – около 10-12% годовых, второго – 9-11%, третьего – 8-9%. ѕосле двух переоценок с 2019 года прогнозна€ цена одной акции выросла на 36,24%. «ћы создали потенциал на вторичном рынке, после того как запустили в работу пилотный этаж, выкупили контрольный пакет акций, осуществили первую переоценку активов инвестиционного проекта», – говорит ‘илюк. Ѕизнесмен считает, что ликвидность собственно вкладов инвесторов будет диктовать общий успех и в частности доходность предпри€ти€ после полного его запуска. “о есть, когда будут заполнены все арендные площади и запущены внутренние бизнесы.

¬тора€ попытка

¬ этом году ќќќ «ѕромприбор ’олдинг» анонсировало дополнительное размещение акций номиналом 750 грн. ¬ыплата дивидендов запланирована на 2024 год. «ќчень странно делать первичное размещение и говорить инвесторам, что у них есть ликвидность.  онкуренци€ со своими же инвесторами получаетс€», – считает один из опрошенных Mind инвесторов.

ќднако инвесторы прогнозируют, что повторить успех первого раунда ‘илюку не удастс€. «≈сли бы текущим инвесторам были бы уплачены первые дивиденды, хот€ бы 1% от суммы вклада, то это значительно увеличило бы доверие текущих инвесторов, и, возможно, они увеличили бы размер своих взносов. — другой стороны, € понимаю, что пока идет капитальный ремонт, нет операционной прибыли. — точки зрени€ рационального инвестора € бы решение о выплате дивидендов не пон€л», – добавл€ет ƒемченко.

Ќе последнюю роль играет социальна€ составл€юща€ проекта, что заставл€ет инвесторов относитьс€ к нему снисходительно. «—кажем, вот так, как деньги собирает он – € бы собрать не смог. ћне нужно было бы четко показывать люд€м сроки окупаемости, дату возврата капитала и тому подобное. ” ёры (ёри€ ‘илюка. – Mind) высокий уровень социального инвестировани€, и это дает ему право в определенной степени корректировать сроки», – убежден инвестор Ѕорис Ўестопалов.

«ћногие рассматривают его («ѕромприбор ’олдинг». – Mind) как пенсионный фонд. Ќапример, пенсионный фонд Ќидерландов вкладываетс€ в проекты, которые принесут им доходность через 20 лет. ѕоэтому € считаю, что этот проект может прекрасно быть одним из активов такого фонда», – убежден инвестор Ќиколай ƒемченко.

» добавл€ет, что в отличие от классического бизнеса у инвестора «ѕромприбора» нет возможности непосредственно вли€ть на де€тельность. «ѕоэтому приходитс€ ждать результатов работы управленческой команды», – добавл€ет он.

«ѕереоценку активов проекта будут проводить ежегодно. ѕропорционально от количества новых ревитализованных площадей», – рассказывает ёрий ‘илюк. ќн объ€сн€ет, что их стоимость будет расти пропорционально операционным расходам на квадратный метр.

¬ бизнес-плане проекта отмечаетс€, что арендаторы плат€т операционные расходы с наценкой 20%. «”средненна€ себестоимость метра квадратного, включающа€ выкуп объекта и реконструкцию, качество которой значительно выше рыночной, составл€ет $682. –ыночна€ стоимость коммерческой недвижимости, сданной в эксплуатацию без прив€зки к качеству строительства, в »вано-‘ранковске составл€ет около $1500», – предполагает ёрий ‘илюк.

јмбициозные планы

¬ планах – реконструировать все имеющиес€ корпуса и построить еще два. ќбща€ площадь составит 36 000 кв. м. “ам размест€т инновационное отделение «Ќовой почты», уникальное отделение банка «јваль», книжный супермаркет Yakaboo.

≤з бруду в люди: €к рад€нський завод Ђѕромприладї може стати новим д≥ловим центром ‘ранк≥вська

»сточник: бизнес-план проекта

≤з бруду в люди: €к рад€нський завод Ђѕромприладї може стати новим д≥ловим центром ‘ранк≥вська

»сточник: бизнес-план проекта

«ћы – площадка дл€ тестировани€ инновационных ритейл-концептов», – отмечает ‘илюк. ќфисы категории A, аренда которых составит $18 за кв. м, будут снимать представители международной компании и украинска€ компани€, котора€ выходит на зарубежные рынки. «—ейчас мы ведем переговоры с Ring Ukraine, (контрольным пакетом акций Ring Ukraine владеет јмазон – Mind), которой было бы потенциально интересно зайти сюда с каким-то подразделением, например офисом или R&D центром», – рассказывает ёрий.

ѕроизводственные мощности завода по изготовлению счетчиков ожидают релокацию в индустриальную зону в пределах города, которую оплатит «ѕромприбор. –еноваци€» со своей операционной де€тельности. —ейчас на предпри€тии работает около 100 человек. ќтдельна€ команда занимаетс€ частичной модернизацией бизнес-процессов с последующей продажей.

«—ейчас наша задача помочь производству модернизироватьс€ и осуществить релокацию, чтобы в дальнейшем завод имел хорошие шансы на развитие», – объ€сн€ет ёрий.

ѕоскольку производство счетчиков €вл€етс€ непрофильной дл€ проекта де€тельностью, то расходы на все юридические и технические вопросы, св€занные с выводом непрофильной составл€ющей из операционного управлени€ «ѕромприбора», заложены в бизнес-плане. ќднако сумму не разглашают.

ѕредседатель правлени€ завода јлександр “окмиленко (партнер ёри€ ‘илюка по ресторанному бизнесу, который был избран председателем после того, как фонд ‘илюка выкупил контрольный пакет акций в « инто». – Mind) добавл€ет, что сейчас переместили уже треть производственных мощностей, а завершить планируют до конца осени. ѕараллельно идут переговоры с потенциальным покупателем.

«” нас сейчас есть партнеры, с которыми мы ведем переговоры, которые готовы это производство брать на себ€ и поддерживать его де€тельность. Ќо пока непон€тно, будет ли это купл€-продажа всего производства, или какой-то его части», – рассказывает “окмиленко.

¬ этом году восстанов€т 11 000 кв. м завода, что будет стоить ориентировочно $3,7 млн. Ќа двух этажах площадью около 2 500 кв. м размест€тс€ офисы. «—корее всего, их будут арендовать IT-компании. ‘актически мы будем делать сейчас тендер между ними, потому что запросов у нас минимум в 4-5 раз больше, чем доступной площади», – делитс€ планами ёрий.

»нвесторы, которые зашли в проект во врем€ первого раунда, отмечают, что привлечь только инвесторские средства на ремонт завода ‘илюку не удастс€. ¬едь проблема заключаетс€ в том, что ему не хватает инвестиционных денег на ремонт текущих помещений. «ќн собрал более $7 млн ($8 млн. – Mind). Ќо теперь отошел от схемы, когда все деньги привлекаютс€ от инвесторов», – рассказывает один из инвесторов .

“екущее состо€ние

¬ целом сейчас арендаторами стали 29 компаний, расположенных на трех этажах и в соседнем корпусе ««онтик». «аполн€емость – 100%, а коворкинг – более 100%, так как он единственный в »вано-‘ранковске.
—ейчас в распор€жении «ѕромприбор ’олдинга» находитс€ 89,59% акций јќ «ѕромприбор» – команда занимаетс€ выкупом акций у миноритариев.

¬ 90-е годы, когда завод был в сложном состо€нии, руководство выплачивало зарплаты акци€ми завода. ‘актически остаток распределен между 1000 миноритариев и несколькими держател€ми крупных пакетов до 5%. ««а период 2019 – апрель 2021 мы еще докупили 7,22% у миноритариев. —уммарно на сегодн€ проект обладает 89,59% акций „јќ. ћы движемс€ по направлению к 100%», добавл€ет ‘илюк.

“ак, 5,6% акций завода принадлежат ќќќ «Ём ƒжи “екс», которое €вл€етс€ частью юридической компании Moris Group. ќбщество стало акционером «јќ «ѕромприбор» в прошлом году в третьем квартале.
—ама юридическа€ фирма €вл€етс€ соинвестором «ѕромприбор. –еноваци€». “акже она вместе с EY занималась разработкой юридической модели дл€ импакт-инвестировани€.

ѕараллельно юристы работают над изменением целевого назначени€ почти 2 га земли на «землю социального пользовани€». ¬ этом помогает городска€ власть, подписавша€ с «ѕромприбор. –еноваци€» меморандум о комплексном содействии инициативе. ¬ конце апрел€ горисполком проголосовал за разрешение разработки проекта изменени€ землеустройства.

«Ќа момент начала редевелопмента здани€ имущественного комплекса имели производственное назначение, соответственно и земельный участок имел такое же назначение. » в 2017 году во врем€ общественных слушаний по разработке генплана города мы добились, чтобы этот участок был отражен как общественна€ застройка. —ейчас мы подаем документы на смену, и разработку проекта землеустройства с изменением целевого назначени€ земельного участка. Ќазначение самих зданий измен€етс€ в результате проекта реконструкции, – объ€сн€ет ёрий.

ќн добавл€ет, что по этому вопросу есть два сценари€: выкуп или аренда у города. —тоимость земли около $1 млн. «Ќа данный момент мы ведем переговоры с городом, чтобы вз€ть ее в аренду, например, на максимальный срок – 49 лет. ≈сли это удастс€, то выкупать нет смысла», – считает предприниматель.

–аспределение прибыли

—огласно бизнес-плану, уже в следующем году «ѕромприбор. –еноваци€» получит $ 677 039 операционной прибыли, а в 2025 году прибыль вырастет до $ 3,7 млн. “аких показателей удастс€ достичь за счет де€тельности гостиницы, хостела, коворкинга, кинотеатра, фудмаркета и проведени€ ивентов на территории завода. «¬ холдинге по структуре 60% дохода должна  генерировать аренда, еще 40% – это внутренний бизнес», – объ€сн€ет ёрий.

—ейчас ёрий не определилс€, кто будет оператором отел€ и хостела: собственна€ команда «ѕромприбор. –еноваци€» или наемный оператор. ¬ыбор будет зависеть от переговоров с партнерами. √остиничные номера будут занимать 4523 кв. м площади всего объекта.

ѕрибыль «ѕромприбор ’олдинг» будет распредел€тьс€ между  »‘ и благотворительной организацией «ѕромприбор». ¬ 2024 году фонд получит 70% на выплату дивидендов, а остальные 30% отойдет к Ѕќ, котора€ будет предоставл€ть гранты на социальные проекты в направлени€х образовани€, искусства, науки, урбанистики, инкубационных, акселерационных программ дл€ развити€ малого и среднего бизнеса, а также социального предпринимательства .

«ѕо уставу, это могут быть проекты, реализуемые на территории «ѕромприбора», а также города и региона.  онечно, в приоритете – социальные проекты и программы на «ѕромприборе». “о есть, другими словами, это фактически бюджет развити€ ексосистемы нашего проекта, – объ€сн€ет ёрий ‘илюк и добавл€ет: – Ёто тоже дополнительно капитализирует проект. —оставл€юща€ Ѕќ очень прагматично оправдана с точки зрени€ экономики проекта. ¬ этом случае можно говорить, что средства посто€нно реинвестируютс€».

ѕ€ть партнеров благотворительной организации голосованием будут выбирать, кому предоставл€ть грант. ѕо уставу сами они не смогут получить деньги из фонда. —ейчас полноправным партнером €вл€етс€ ќќ «“еплый город». ј вскоре к ней присоедин€тс€ Ћьвовска€ бизнес-школа ”краинского католического университета, IT-школа Beetroot Academy и урбанистическа€ лаборатори€ MetaLab.

—тать партнером не так просто. ќрганизаци€ должна выполнить специальные услови€. ќдно из них – привлечь в «ѕромприбор. –еноваци€» $ 2 млн грантовых или коммерческих средств.

ѕример другим

Ќа полную проект заработает с 2023 года. ѕо окончании ёрий планирует выйти из операционного управлени€. «¬ интересах устойчивого развити€ проекта важно, чтобы при его выстраивании предусматривалась замена управленческого менеджмента. Ѕезусловно, со временем надо будет это сделать, но точно не сразу, а после того, как выстро€тс€ все процессы, и пройдет тестовый период нормальной работы».

ёрий ‘илюк считает, что проект «ѕромприбор. –еноваци€» имеет потенциал стать прототипом перезагрузки экономики во всех регионах ”краины. ѕри этом эффективное использование заброшенных заводов, доставшихс€ в наследство от ———–, изменит постсоветские контексты на современные – украинские.
«—егодн€ мало проектов, которые нацелены на формирование коллективной истории успеха. “ак вот «ѕромприбор. –еноваци€» – это коллективна€ истори€ успеха, в основе которой лежит не борьба против кого-то, не политические выборы, и не какие-то другие деструктивные действи€, а творческое €вление», – заключает Ѕорис Ўестопалов.

—ледите за актуальными новост€ми бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате