Идем на понижение: когда ожидать возвращения полноценного ипотечного кредитования

Глава Национального банка Яков Смолий на днях анонсировал возможное снижение учетной ставки до 8%. По его словам, для этого существуют все предпосылки для ее снижения более быстрыми темпами.  

Какое влияние это окажет на экономику в целом и рынок недвижимости в частности, а также как уже сейчас подготовиться к такому долгожданному событию, рассказал Mind СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.

Чего ожидать от снижения ставки

1. 8%-ная учетная ставка позволит банкам выдавать кредиты под 10–12% годовых, что позволит перезапустить ипотечное кредитование в Украине.
2. При такой учетной ставке депозиты перестанут быть сверхприбыльными, а значит, самым простым, прогнозируемым и понятным способом зарабатывания денег станет именно недвижимость.
3. На активизировавшийся рынок недвижимости вернутся частные некрупные инвесторы.
4. Растущий рынок может спровоцировать появление непрофессиональных и недобросовестных игроков, поэтому есть риск возникновения новых строительных пирамид.

После финансового кризиса 2008 года, который больно ударил по репутации ипотеки, украинцы не спешат пользоваться этим популярным во всем мире финансовым инструментом приобретения недвижимости. В первую очередь потому, что большую часть кредитов они оформляли в иностранной валюте и после резкого скачка доллара попросту оказались заложниками финансового ига.

Вторая причина – стоимость: как и десятилетие назад гривневая ипотека – очень дорогое удовольствие. Но только она способна удовлетворить колоссальный отложенный спрос на жилье в Украине. Поэтому и девелоперы, и покупатели, и финансисты так ждут ее перезапуска по новым, адекватным ставкам.

Как подготовить рынок

Резервирование. На самом деле и сегодня в Украине есть ипотека – просто очень дорога и, как следствие, непопулярная.

Регулятор выставил банкам очень жесткие требования по резервированию денег под ипотечное кредитование, и им проще выдавать кредиты реальному сектору экономики, где меньше рисков и требуется меньше ресурса.

Страхование. Цивилизованный рынок подразумевает страхование ответственности по ипотеке. Но в Украине страховой рынок больше сказочный, чем реальный, и пока к нам полноценно не зайдут крупные иностранные компании, с ипотекой могут быть сложности.

Чем лучше страхование ипотеки, тем надежнее сам кредит для банка, и тем охотнее банки будут выдавать кредиты при любой учетной ставке.

Скоринг. Человек, который берет ипотечный кредит, обязан подтвердить свои доходы, но если они у него не только «белые», то получить согласие банка может быть не так просто. Именно поэтому нам необходимо нулевое декларирование, которое позволит отбелить ранее полученные средства.

Но на покупку квартиры собранной суммы может и не хватать, и ипотека тут как раз кстати.

Свопы. В 2006–2007 годах, еще до первого кризиса, бездумно выдавалась масса ипотечных кредитов, из которых формировались портфели для последующей продажи. Дальше под них выпускали деривативы, а потом деривативы на деривативы.

Так раздувалась пирамида уже вторичных ценных бумаг. Эти свопы (операция в виде обмена разнообразными активами, в которой заключение сделки о покупке (продаже) сопровождается заключением контрсделки об обратной продаже (покупке) того же товара через определенный срок на тех же или иных условиях) продавались, перепродавались, а потом под эти свопы брались другие кредиты.

И раздутая пирамида лопнула. Поэтому сегодня нужно сделать все, чтобы предотвратить повторение этой ситуации снова.

Что важно для будущих заемщиков

• Физическим лицам оформить кредит в валюте уже не получится – это запрещено на законодательном уровне и шансы возобновления минимальны. Но если все же это произойдет, брать ипотеку нужно только в той валюте, в которой получаете доход.
• Можно, конечно, выбрать любую понравившуюся квартиру на рынке, но более безопасный вариант – партнерская программа банка и застройщика под конкретный объект. В этом случае банк сам проверяет всю документацию и контролирует стройку, поскольку в будущем не хочет иметь проблемы с ненадежными объектами.
• Обязательно проверять объект с помощью сервисов аудита, таких, как, например, Monitor.Estate. Это позволит изначально отсеять ненадежные объекты и не попасть в ситуацию, когда объект не достроен, а продолжать платить по кредиту приходится. 
• Быть финансово и юридически грамотными: понимать особенности формирования комиссий, пользоваться оналйн-калькуляторами для вычисления процентов, читать договор, который подписываете, и особенно текст мелким шрифтом.
• Быть честным с самим собой и не пытаться обмануть банк. Если изначально понимаете, что не тянете, то лучше не начинать эту эпопею вовсе, выбрать другой объект дешевле или отложить покупку.
• Собирать деньги. Чем больше первый взнос, тем проще кредитоваться – лучше условия, ниже проценты, меньше переплата и спокойно на душе.