Йдемо на зниження: коли чекати повернення повноцінного іпотечного кредитування
Про перспективи зниження облікової ставки та її вплив на ринок нерухомості
Глава Національного банку Яків Смолій днями анонсував можливе зниження облікової ставки до 8%. За його словами, наразі існують усі передумови для її зниження більш швидкими темпами.
Який вплив це матиме на економіку в цілому і ринок нерухомості зокрема, а також як уже зараз підготуватися до такої довгоочікуваної події, розповів Mind СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Чого очікувати від зниження ставки
- 8%-ва облікова ставка дозволить банкам видавати кредити під 10–12% річних, що дозволить перезапустити іпотечне кредитування в Україні.
- За такої облікової ставки депозити перестануть бути надприбутковими, а значить, найпростішим, прогнозованим і зрозумілим способом заробляння грошей стане саме нерухомість.
- На ринок нерухомості, що активізується, повернуться приватні невеликі інвестори.
- Зростання ринку може спровокувати появу непрофесійних і недобросовісних гравців, тому є ризик виникнення нових будівельних пірамід.
Після фінансової кризи 2008 року, яка боляче вдарила по репутації іпотеки, українці не поспішають користуватися цим популярним у всьому світі фінансовим інструментом придбання нерухомості.
В першу чергу тому, що більшу частину кредитів вони оформляли в іноземній валюті і після різкого стрибка долара просто виявилися заручниками фінансового ярма.
Друга причина – вартість: як і десятиліття тому гривнева іпотека – дуже дороге задоволення. Але тільки вона здатна задовольнити колосальний відкладений попит на житло в Україні. Тому і девелопери, і покупці, і фінансисти так чекають її перезапуску за новими, адекватним ставками.
Як підготувати ринок
Резервування. Насправді і сьогодні в Україні є іпотека – просто дуже дорога, і як наслідок непопулярна.
Регулятор виставив банкам дуже жорсткі вимоги щодо резервування грошей під іпотечне кредитування, і їм простіше видавати кредити реальному сектору економіки, де менше ризиків і потрібно менше ресурсу.
Тому для повноцінного запуску іпотеки Нацбанк повинен не тільки знизити облікову ставку, але і переглянути нормативи резервування.
Страхування. Цивілізований ринок має на увазі страхування відповідальності за іпотекою. Але в Україні страховий ринок більше казковий, ніж реальний, і поки до нас повноцінно не зайдуть великі іноземні компанії, з іпотекою можуть бути складності. Чим краще страхування іпотеки, тим надійніше сам кредит для банку, і тим охочіше банки будуть видавати кредити за будь-якої облікової ставки.
Скоринг. Людина, яка бере іпотечний кредит, зобов'язаний підтвердити свої доходи, але якщо вони у неї не тільки «білі», то отримати згоду банку може бути не так просто. Саме тому нам необхідно нульове декларування, яке дозволить відбілити раніше отримані кошти.
«Під матрацом» у українців, за оцінками експертів, лежить вчетверо більше грошей, ніж в банківській системі.
Але на покупку квартири зібраної суми може і не вистачати і іпотека тут якраз до речі.
Свопи. У 2006-2007 роках, ще до першого кризи, бездумно видавалася маса іпотечних кредитів, з яких формувалися портфелі для подальшого продажу. Далі під них випускали деривативи, а потім деривативи на деривативи. Так роздувалася піраміда вже вторинних цінних паперів.
Ці свопи (операція у вигляді обміну різноманітними активами, в якій укладення угоди про купівлю (продаж) супроводжується укладанням контругоди про зворотній продаж (купівлю) того ж товару через певний термін на тих самих або інших умовах) продавалися, перепродувалися, а потім під ці свопи бралися інші кредити.
І роздута піраміда лопнула. Тому сьогодні потрібно зробити все, щоб запобігти повторенню цієї ситуації знову.
Що важливо для майбутніх позичальників
- Фізичним особам оформити кредит у валюті вже не вийде – це заборонено на законодавчому рівні і шанси відновлення мінімальні. Але якщо все ж це станеться, брати іпотеку потрібно тільки в тій валюті, в якій отримуєте дохід.
- Можна, звичайно, вибрати будь-яку вподобану квартиру на ринку, але безпечніше варіант – партнерська програма банку та забудовника під конкретний об'єкт. У цьому випадку банк сам перевіряє всю документацію і контролює будівництво, оскільки в майбутньому не хоче мати проблеми з ненадійними об'єктами.
- Обов'язково перевіряти об'єкт за допомогою сервісів аудиту, як наприклад Monitor.Estate. Це дозволить спочатку відсіяти ненадійні об'єкти і не потрапити в ситуацію, коли об'єкт не добудований, а продовжувати платити по кредиту доводиться.
- Бути фінансово і юридично грамотними: розуміти особливості формування комісій, користуватися оналйн-калькуляторами для обчислення відсотків, читати договір, який підписуєте, і особливо текст дрібним шрифтом.
- Бути чесним із самим собою і не намагатися обдурити банк. Якщо спочатку розумієте, що не тягнете, то краще не починати цю епопею зовсім. Краще вибрати інший об'єкт дешевше або відкласти покупку.
- Збирати гроші. Чим більше перший внесок, тим простіше кредитуватися – кращі умови, нижче відсотки, менше переплата і спокійніше душа.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
