19 высоток в Пуще-Водице: что может помешать Stolitsa Group устоять на рынке

19 высоток в Пуще-Водице: что может помешать Stolitsa Group устоять на рынке

И какова в этом роль Фонда госимущества

Цей матеріал також доступний українською
19 высоток в Пуще-Водице: что может помешать Stolitsa Group устоять на рынке
Влада Молчанова, ЖК «Варшавский плюс»
Коллаж Mind

Stolitsa Group готовится застроить еще один участок госпредприятия «Пуща-Водица». Компания пообещала вложить 6 млрд в строительство 19 высотных домов на Минском массиве. Соответствующий детальный план территории (ДПТ) Киевсовет принял 10 июня. Земля принадлежит государственному предприятию «Пуща-Водица», которым управляет Фонд госимущества Украины.

На землях этого же предприятия компания уже построила жилой комплекс «Варшавский плюс». Однако ЖК до сих пор не приняли в эксплуатацию: руководство ГП отказывается подписать соответствующие документы до урегулирования вопроса о передаче ему доли в проекте.

Mind разбирался, чем может закончиться история застройки Минского массива – как для самого девелопера, так и для потенциальных покупателей жилья.

Что собираются построить в Пуще-Водице?

Согласно ДПТ, принятому Киевсоветом, на участке в 25 га недалеко от улицы Юрия Кондратюка появится новый микрорайон. Предлагается возвести 19 жилых домов высотой 21–26 этажей на 6300 квартир. «Выбор в пользу строительства высотных домов позволит увеличить площадь придомовой территории и запроектировать видовые квартиры», – рассказал гендиректор Stolitsa Group Эдуард Соколовский

19 высоток в Пуще-Водице: что может помешать Stolitsa Group устоять на рынке
План-схема застройки согласно ДПТ
Фото: https://apostrophe.ua/

Социальная инфраструктура предполагает три детсада: два встроенно-пристроенных на 80 и на 100 мест и один отдельно стоящий на 240 мест. А еще в проекте прописан объединенный комплекс – школа и учреждение профобразования – рассчитанный на 1500 учеников. «Для этого отведено около 4,48 га, что составляет почти 14% общей территории жилого квартала», – подчеркивает Соколовский.

Планируется также строительство многоэтажных наземных и полузаглубленных гаражей в целом на 2970 машиномест и открытых стоянок на 1134 машиноместа. По словам Соколовского, предполагаемый объем инвестиций составит 6 млрд грн.

ГП «Пуща Водица» в рамках заключенных ранее инвестиционных договоров будет передан определенный в договоре процент от коммерческих площадей объектов – после завершения строительства и ввода домов в эксплуатацию. «Потенциальный доход государства от реализации этой недвижимости составит около полумиллиарда гривен», – сказал Эдуард Сколовский.

Что происходит сейчас?

Спорным остается процент площадей, которые девелопер должен передать государственному предприятию за использование его земель. В целом это обычная практика на рынке недвижимости. Но именно этот момент стал камнем преткновения в другом жилом комплексе Stolitsa Group – ЖК «Варшавский плюс».

ЖК «Варшавский Плюс» – продолжение ЖК «Варшавский», возведенного на столичном жилмассиве Виноградарь. В рамках проекта предполагается строительство 10 двухсекционных домов на более чем 2000 квартир. Шесть домов уже построены, но не сданы в эксплуатацию.

Проект реализуется на землях Пущи-Водицы в соответствии с инвестдоговорами, заключенными в 2008–2015 годах. 

Основным видом деятельности научно-исследовательского, производственного агрокомбината (ГП) «Пуща-Водица», созданного в 2002 году, является «выращивание зерновых культур (кроме риса), бобовых культур и семян масличных культур». А органом управления выступает ФГИ. В собственности госпредприятия находится 51 объект недвижимости и 51 земельный участок. В Киеве ГП владеет наделами общей площадью более 400 га.

По словам Соколовского, ранее девелопер обязался передать госпредприятию 5% от построенных площадей. Он отметил, что в инфраструктуру проекта застройщиком уже вложено около 1,5 млрд грн, а государство уже получило 31 000 кв. м жилья. И должно было бы еще получить более 67 000 кв. м в объектах, которые запроектированы и находятся в процессе реализации. Но ФГИ и новое руководство ГП «Пуща-Водица» (сменилось с момента подписания инвестдоговоров) требуют пересмотра этих договоренностей в сторону повышения до 15%.

Такую ситуацию отчасти можно объяснить рыночными реалиями: на фоне дефицита земельных участков в Киеве доля землевладельцев повышается. «В столичном пригороде речь идет о 6–10%, в городе 8–15%. Зависит от рентабельности проекта, класса и стадии. Плюс, чем больше разрешений собрал владелец участка, тем больше процент может просить», – поясняет СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.

Стоимость земли в Пуще-Водице, по словам аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого (реализовал проект «Министерский», давший старт системной застройке этой части Киева), – от $20 000 за сотку. И цена растет с каждым реализованным проектом.

ФГИ уже подал в суд на Stolitsa Group. До момента решения этого спора ГП отказывается подписывать документы о готовности домов. А без их подписи девелопер не может сдать объекты в эксплуатацию.

Кому принадлежит Stolitsa Group и что строит?

Украино-литовская девелоперская компания Stolitsa Group (код ЕГРПОУ 36175203) основана в 2008 году и входит в холдинг BT Invest, также владеющий сетью продовольственных магазинов Novus.

Среди контролеров Stolitsa Group в базе данных You Control указаны: «Познякова Марина (Литва), Туменас Раймондас (Литва), Агне Рузгиене (Литва) и «Первая коммерческая компания «Б-.т.п.» Иван Молчанов».

Основателями Stolitsa Group являются: Elakol Developments Limited (78%, Кипр), КУА «Бизнес-гранит», (Украина, 22%; действует от имени фондов «Галеон» и «Кроун», по 11% каждый).

По данным You Control, девелопер входит в сферу интересов украинской бизнес-вумен Влады Молчановой. В 2006 году она была кандидатом в депутаты Киевсовета от «Партии Зеленых». Также Молчановой принадлежит доля в продовольственном рынке «Столичный». Сейчас за него идет борьба в судах.

Stolitsa Group возвела в Киеве ТРЦ «Ретровиль» и несколько крупных жилых комплексов: «Галактика», Seven, «Липинка», «Варшавский».

Также, по данным ЭП, имеет свой интерес в проектах Stolitsa Group и нардеп Вадим Столар. В частности, официальным инвестором разработки ДПТ Минского массива выступило ООО «Датолит» – компания, аффилированная с застройщиком ООО «Столица груп» и Вадимом Столаром.

Что настораживает?

Как писал ранее Mind, интересы Вадима Столара просматривались за падением банка «Аркада». Обязательства по достройке трех жилых комплексов «Аркады» может взять на себя Stolitsa Group. Соответствующий меморандум был подписан в апреле. Пока строительные работы не начаты: идет процесс аудита. Кроме того, для реализации проекта девелоперу необходимо решить вопрос финансирования и договориться с активистами, которые противятся застройке территории в 170 га на Осокорках, где находятся каскад озер (ЖК «Патриотика на озерах»). Также меморандум должен подписать ДТЭК.

ЖК «Варшавский пюс», три ЖК после «Аркады» («Патриотика», «Эврика», «Патриотика на озерах»), а также застройка Минского массива теоретически выводят Stolitsa Group в ранг одного из лидеров киевского стройрынка. Сейчас первые места по объемам строительства занимают «Киевгорстрой» (80% принадлежит городу), «Интергал-Буд» (собственник – экс-нардеп Владимир Зубик), Perfect group (входит в орбиту интересов нардепа Дмитрия Исаенко).

В рейтинге Mind надежных застройщиков Киева Stolitsa Group вошла в первую пятерку. Одним из преимуществ компании является наличие иностранных инвесторов в капитале. На момент составления рейтинга у компании отсутствовали судебные разбирательства с государственными структурами. 

Что будет дальше?

Переход в другую весовую категорию потребует от Stolitsa Group большей финансовой устойчивости и планирования. И если при достройке трех жилых комплексов, доставшихся в наследство от «Аркады», обсуждается возможность кредита со стороны государства на 3,5 млрд грн, то в других проектах компания должна будет оперировать собственными ресурсами.

По итогам 2020 года, согласно анализу You Control, у компании индекс финансовой устойчивости соответствует В/2,7, что свидетельствует о достаточном уровне финансовой устойчивости. Чистый доход в 2020-м от реализации продукции составил более 109 млн грн.

Другими словами, компании сейчас рискованно понижать динамику продаж. В противном случае придется перенаправлять финпотоки с более-менее готовых проектов на новые – как это в свое время делал бывший лидер рынка «Укрбуд Девелопмент». И важную роль в наращивании рисков играет конфликт с Фондом госимущества, предметом которого стали земли ГП «Пуща-Водица». ФГИ, по данным прессы, даже просил мэра Киева Виталия Кличко не поддерживать принятие ДПТ Минского массива

«Кейс ЖК «Варшавский плюс» – особенный. По сути, идет продолжение проекта «Варшавский», застройка девелопером участка ГП «Пуща-Водица». Поэтому стоит воспринимать эту историю как продолжение спора о доле инвестиции, которую должно получить государство. В «Варшавском» речь шла изначально о 5%, сейчас ФГИ и «Пуща-Водица» настаивают на 15%. Возможно, «квадраты» нового проекта станут компромиссом в этой истории», – предполагает Сергей Костецкий.

И подчеркивает: в любом случае решение о застройке такого значительного участка столичной земли должно приниматься на городском и государственном уровнях, потому что речь идет о создании нового микрорайона на госземлях. «Все инвестиционные договоры, их условия должны быть открыты. Тогда не будет повода для манипуляций», – резюмирует эксперт.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате