19 висоток у Пущі-Водиці: що може завадити Stolitsa Group встояти на ринку
І яка в цьому роль Фонду держмайна
Stolitsa Group готується забудувати ще одну ділянку держпідприємства «Пуща-Водиця». Компанія пообіцяла вкласти 6 млрд у будівництво 19 висотних будинків на Мінському масиві. Відповідний детальний план території (ДПТ) Київрада ухвалила 10 червня. Земля належить державному підприємству «Пуща-Водиця», яким керує Фонд держмайна України.
На землях цього підприємства компанія вже побудувала житловий комплекс «Варшавський плюс». Однак ЖК досі не прийняли в експлуатацію: керівництво ДП відмовляється підписати відповідні документи до врегулювання питання про передачу йому частки в проєкті.
Mind розбирався, чим може закінчитися історія забудови Мінського масиву – як для самого девелопера, так і для потенційних покупців житла.
Що збираються побудувати в Пущі-Водиці?
Згідно ДПТ, ухваленому Київрадою, на ділянці в 25 га недалеко від вулиці Юрія Кондратюка з'явиться новий мікрорайон. Пропонується звести 19 житлових будинків заввишки 21–26 поверхів на 6300 квартир. «Вибір на користь будівництва висотних споруд дозволить збільшити площу прибудинкової території та запроєктувати видові квартири», – розповів гендиректор Stolitsa Group Едуард Соколовський.
План-схема забудови згідно з ДПТ
Соціальна інфраструктура передбачає три дитсадки: два вбудовано-прибудованих на 80 і 100 місць відповідно та один окремий на 240 місць. А ще в проєкті прописали об'єднаний комплекс – школу й установу профосвіти – розрахований на 1500 учнів. «Для цього відведено близько 4,48 га, що становить майже 14% загальної території житлового кварталу», – наголошує Соколовський.
Планується також будівництво багатоповерхових наземних і напівзаглиблених гаражів загалом на 2970 машиномісць і відкритих стоянок на 1134 машиномісця. За словами Соколовського, передбачуваний обсяг інвестицій становить 6 млрд грн.
ДП «Пуща Водиця» в межах укладених раніше інвестиційних договорів буде передано визначений у договорі відсоток від комерційних площ об'єктів – після завершення будівництва й введення будинків в експлуатацію. «Потенційний дохід держави від реалізації цієї нерухомості становитиме близько пів мільярда гривень», – сказав Едуард Соколовський.
Що відбувається зараз?
Спірним залишається відсоток площ, які девелопер мусить передати державному підприємству за використання його земель. Загалом це звичайна практика на ринку нерухомості. Але саме цей момент став каменем спотикання в іншому житловому комплексі Stolitsa Group – ЖК «Варшавський плюс».
ЖК «Варшавський Плюс» – продовження ЖК «Варшавський», зведеного на столичному житловому масиві Виноградар. В рамках проєкту передбачається будівництво 10 двосекційних будинків на більш ніж 2000 квартир. Шість будинків вже побудували, але не здали в експлуатацію.
Проєкт реалізується на землях Пущі-Водиці відповідно до інвестугод, укладених у 2008–2015 роках.
Основним видом діяльності науково-дослідного, виробничого агрокомбінату (ДП) «Пуща-Водиця», створеного 2002 року, є «вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур». А органом управління є ФДМ. У власності держпідприємства – 51 об'єкт нерухомості та 51 земельна ділянка. У Києві ДП володіє наділами загальною площею понад 400 га.
За словами Соколовського, раніше девелопер зобов'язався передати держпідприємству 5% від побудованих площ. Він зазначив, що в реалізацію проєкту, а саме в інфраструктуру, забудовник вже вклав близько 1,5 млрд грн, а держава вже отримала 31 000 кв. м житла. І мала б ще отримати понад 67 000 кв. м в об'єктах, які запроєктовані та знаходяться в процесі реалізації. Але ФДМ і нове керівництво ДП «Пуща-Водиця» (змінилося з моменту підписання інвестугод) вимагають перегляду цих домовленостей у бік підвищення до 15%.
Таку ситуацію частково можна пояснити ринковими реаліями: на тлі дефіциту земельних ділянок у Києві частка землевласників підвищується. «У столичному передмісті йдеться про 6–10%, у місті – про 8–15%. Залежить від рентабельності проєкту, класу та стадії. Плюс, чим більше дозволів зібрав власник ділянки, тим більше відсоток може просити», – пояснює СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Вартість землі в Пущі-Водиці, за словами аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького (реалізував проєкт «Міністерський», що дав старт системній забудові цієї частини Києва), – від $20 000 за сотку. І ціна зростає з кожним реалізованим проєктом.
ФДМ вже подав до суду на Stolitsa Group. До моменту вирішення цього спору ДП відмовляється підписувати документи про готовність будинків. А без його підпису девелопер не може здати об'єкти в експлуатацію.
Кому належить Stolitsa Group і що будує?
Україно-литовська девелоперська компанія Stolitsa Group (код ЄДРПОУ 36175203) заснована 2008 року і входить у холдинг BT Invest, який також володіє мережею продовольчих магазинів Novus.
Серед контролерів Stolitsa Group у базі даних You Control зазначені: «Познякова Марина (Литва), Туменас Раймондас (Литва), Агне Рузгіене (Литва) і «Перша комерційна компанія «Б-Т.п..» Іван Молчанов».
Засновниками Stolitsa Group є: Elakol Developments Limited (78%, Кіпр), КУА «Бізнес-граніт», (Україна, 22%; діє від імені фондів «Галеон» і «Кроун», по 11% кожен).
За даними You Control, девелопер входить у сферу інтересів української бізнес-вумен Влади Молчанової. 2006 року вона була кандидатом у депутати Київради від «Партії Зелених». Також Молчановій належить частка в продовольчому ринку «Столичний». Зараз за нього точиться жорстка боротьба в судах.
Stolitsa Group звела в Києві ТРЦ «Ретровіль» і кілька великих житлових комплексів: «Галактика», Seven, «Ліпінка», «Варшавський».
Також, за даними ЕП, має свій інтерес у проєктах Stolitsa Group і нардеп Вадим Столар. Зокрема, офіційним інвестором розробки ДПТ Мінського масиву виступило ТОВ «Датолит» – компанія, афільована із забудовником ТОВ «Столиця груп» і Вадимом Столаром.
Що насторожує?
Як писав раніше Mind, інтереси Вадима Столара проглядалися за падінням банку «Аркада». Зобов'язання з добудові трьох житлових комплексів «Аркади» може взяти на себе Stolitsa Group. Відповідний меморандум був підписаний у квітні. Поки будівельні роботи не розпочато: йде процес аудиту. Крім того, для реалізації проєкту девелоперу необхідно розв'язати питання фінансування та домовитися з активістами, які противляться забудові території в 170 га на Осокорках, де знаходиться каскад озер (ЖК «Патріотика на озерах»). Також документ повинен підписати ДТЕК.
ЖК «Варшавський пюс», три ЖК після «Аркади» («Патріотика», «Еврика», «Патріотика на озерах»), а також забудова Мінського масиву теоретично виводять Stolitsa Group у ранг одного з лідерів київського будринку. Зараз перші місця за обсягами будівництва посідають «Київміськбуд» (80% належить місту), «Інтергал-Буд» (власник – екснардеп Володимир Зубик), Perfect group (входить в орбіту інтересів нардепа Дмитра Ісаєнка).
У рейтингу Mind надійності забудовників Києва Stolitsa Group увійшла в першу п'ятірку. Однією з переваг компанії є наявність іноземних інвесторів у капіталі. На час складання рейтингу в компанії не було судових розглядів із державними структурами.
Що буде далі?
Перехід в іншу вагову категорію вимагатиме від Stolitsa Group більшої фінансової стійкості та планування. І якщо в разі добудови трьох житлових комплексів, що дісталися в спадок від «Аркади», обговорюється можливість кредиту з боку держави на 3,5 млрд грн, то в інших проєктах компанія мусить оперувати власними ресурсами.
За підсумками 2020 року, згідно з аналізом You Control, у компанії індекс фінансової стійкості відповідає С/2,4, що свідчить про достатній рівень фінансової стійкості. Чистий дохід 2020 року від реалізації продукції становив понад 109 млн грн.
Інакше кажучи, компанії зараз ризиковано знижувати динаміку продажів. Інакше доведеться перенаправляти фінпотоки з більш-менш готових проєктів на нові – як це свого часу робив колишній лідер ринку «Укрбуд Девелопмент». І важливу роль у нарощуванні ризиків відіграє конфлікт із Фондом держмайна, предметом якого стали землі ДП «Пуща-Водиця». ФДМ, за даними преси, навіть просив мера Києва Віталія Кличка не підтримувати ухвалення ДПТ Мінського масиву.
«Кейс ЖК «Варшавський плюс» – особливий. По суті, йде продовження проєкту «Варшавський», забудова девелопером ділянки ДП «Пуща-Водиця». Тому варто сприймати цю історію як продовження суперечки про частку інвестиції, що має отримати держава. У «Варшавському» йшлося спочатку про 5%, зараз ФДМ і «Пуща-Водиця» наполягають на 15%. Можливо, «квадрати» нового проєкту стануть компромісом у цій історії», – припускає Сергій Костецький.
І наголошує: в усякому разі рішення про забудову такої значної ділянки столичної землі має ухвалюватися на міському та державному рівнях, бо йдеться про створення нового мікрорайону на держземлі. «Все інвестиційні договори, їхні умови повинні бути відкриті. Тоді не буде приводу для маніпуляцій», – резюмує експерт.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
