Все в дом: как законотворцы придумывают налоги для рынка недвижимости

Все в дом: как законотворцы придумывают налоги для рынка недвижимости

И почему в любом случае заплатит покупатель

Цей матеріал також доступний українською
Все в дом: как законотворцы придумывают налоги для рынка недвижимости
Фото: depositphotos.com

Финансовый комитет Верховной Рады одобрил скандальный законопроект №5600, поданный Кабмином и зарегистрированный в парламенте 2 июня. На рынке недвижимости документ вызвал эффект «разорвавшийся бомбы»: он вводит НДС на сделки с жильем для первичного рынка.

Также, через шесть дней после регистрации этого проекта закона, группа народных депутатов зарегистрировала альтернативный – под №5638. Он является логическим продолжением законопроекта №5091 от 17 февраля нынешнего года, поскольку регламентирует налоговые вопросы для застройщиков. Пока профильный комитет ВР своего заключения по нему не дал.

Mind разбирался, как видение Кабмина налогообложения рынка недвижимости отличается от видения народных депутатов.

Как идет охота за налогами?

Строительная отрасль привлекает бизнесменов двумя факторами: минимизацией налогообложения, которая здесь возможна благодаря институтам совместного инвестирования, и доступом к капиталу – через привлечение денег населения. «Всего лишь два фактора – и мы уже пережили несколько кризисов, реформ, популизм и пр.», – сетовал ранее в беседе с Mind основатель девелоперской компании KAN Development Игорь Никонов.

Однако возможность минимизировать налоги не устраивает государственные финансовые органы. В прошлом году глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев на встрече с застройщиками предложил уменьшить налогообложение строительной отрасли, но при условии выхода ее из «тени». В качестве итога этого диалога в парламенте зарегистрировали законопроект, предлагающий ввести на рынок новостроек эскроу-счета и страхование.  

Этот подход был воспринят рынком критически. Документ прошел все комитеты, но пока не рассмотрен нардепами в сессионном зале. Противостояние между налоговиками и застройщиками вылилось в другие законодательные инициативы.

О чем «стартовый» законопроект №5091 и каковы его последствия?

Инициаторами законопроекта выступили 13 народных депутатов, среди которых Елена Шуляк («Слуга народа») и Дмитрий Исаенко («Оппозиционная платформа «За життя»»).

Основная его (задекларированная идеологами) цель – защитить потенциальных покупателей квартир от недобросовестных застройщиков. По словам владельца инвестиционно-строительной компании «Феникс Групп» Назара Бенча он вводит следующие изменения.

Привлечение средств физлиц для строительства объектов недвижимости может осуществляться только на основании договоров купли-продажи. Сейчас у девелоперов инструментарий шире.

Договор может быть заключен, если объект не противоречит градостроительным условиям и ограничениям, у девелопера есть разрешение на строительные работы; стройработы на площадке ведутся, в объекте зарезервирована гарантийная доля (о ней – позже) и нет обременений вещных прав на будущий объект.

Девелопер должен зарегистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество свои имущественные права на каждую квартиру в будущей многоэтажке.

Будущий дом определяется документом как объект незавершенного строительства – делимый (многоквартирный дом) или неделимый (один целостный дом).

Документ вводит определение «девелопер».

Вводится понятие гарантийной доли строительства. Речь идет о площадях в будущем объекте недвижимости, которые не могут быть проданы до завершения стройработ и регистрации права собственности на первый объект недвижимости. Предполагается, что эти площади перейдут в собственность инвестора (или инвесторам/заказчику) в случае финансовой несостоятельности девелопера.

Девелоперов обязуют размещать на сайте полную информацию об объекте, а именно:

  • технических характеристиках проекта;
  • заказчике строительства, девелопере и его бенефициаров;
  • генеральном подрядчике;
  • запланированных сроках принятия в эксплуатацию ЖК;
  • разрешении на выполнение строительных работ;
  • о ходе строительства;
  • планировках квартир;
  • ценах и условиях приобретения;
  • а также типовый для этого объекта договор купли-продажи.

Ежемесячно девелопер должен обновлять информацию о ходе строительства – публиковать фотоматериалы, график возведения, а еще – описывать состояние готовности объекта.

Этот документ одобрил глава НБУ Кирилл Шевченко. «Его имплементация полностью уничтожит строительные пирамиды. Закон ограничивает риски инвесторов на первичном рынке недвижимости и уменьшает риски для банков, которые принимают в этом участие», – заявил он.

Однако юристы предостерегают: законотворцы плохо прописали механизмы внедрения некоторых норм. По мнению Назара Бенча, из документа сложно понять, каким образом гарантийная доля должна перейти к новым инвесторам, какие права в таком случае они получают, и какие возможности у них появляются для завершения объекта. Этот механизм нуждается в доработке.

Еще одним из основных аргументов против законопроекта №5091 и логики регистрации будущих объектов недвижимости является чрезмерная налоговая нагрузка на девелоперов. «Поскольку по этим операциям у застройщика возникал НДС при передаче объекта напрямую к инвестору», – поясняет Мария Грабовская, управляющий партнер и основательница Grabovska Lawyers.

О чем законопроект №5600 и каковы его последствия?

Это – самый скандальный документ из трех рассматриваемых. Подан от Кабмина, среди авторов – глава финкомитета парламента Даниил Гетманцев. По словам президента ХК «Киевгорстрой» Игоря Кушнира, в случае принятия предлагаемых норм, условия налогообложения изменяться практически для всех сфер – от промышленности и энергетики до сельского хозяйства и связи.

«Например, предлагается разрешить фискальным органам взымать некоторые виды налоговых долгов без обращения в суд. Одна из норм ведет к возвращению к темным временам ограничения права налогоплательщиков на перенос убытков прошлых лет – к уменьшению финансового результата до налогообложения можно будет отнести лишь 50% убытков прошлых лет. По словам экспертов, учитывая экономический кризис и избирательность применения, эту норму вообще нужно проверять на соответствие принципа недопущения налоговой дискриминации в соответствии с пп. 4.1.2 Налогового кодекса Украины. Плюс увеличение штрафов за нарушение сроков регистрации налоговых накладных тоже станет дополнительной нагрузкой, учитывая, что все эти изменения происходят в средине бюджетного года», – объяснил Игорь Кушнир.

Также документ вводит 20% НДС на сделки с жильем на первичном рынке недвижимости. Без НДС можно будет купить квартиры в домах, которые строятся за бюджетные деньги или по программе доступного жилья, а также – после капремонта или реконструкции.

«Норма законопроекта направлена на субъектов хозяйствования, которые имеют бизнес по перепродаже квартир на вторичном рынке и создают неконкурентные условия для застройщиков, так как не платят НДС. Эта норма не касается физических лиц, поскольку они не являются плательщиками НДС», – уточняет министр финансов Сергей Марченко.

Именно этот пункт и вызывал негодование среди игроков рынка.

Сейчас НДС уплачивается застройщиком при взятии жилья на баланс. Но различные формы финансирования строительства дают возможность его минимизировать. Новая норма эту возможность нивелирует.

«В законопроекте не учтены особенности цикла реализации проекта: застройщик продал квартиру «на фундаменте» в этом году, а право собственности передает покупателю через 2-3 года, когда дом завершен. Таким образом, инвестор только через 2-3 года после сделки заплатит НДС. А девелопер уже будет вынужден заплатить налоговой 20% НДС еще на старте проекта (по первому событию), не получив эту оплату от покупателей», – поясняет Игорь Никонов.

Напомним, что лишь единицы девелоперов имеют всю сумму для реализации строящихся очередей в проекте, а большинство закладывают резервы на 3-6 месяцев и финансируют строительство за счет продаж квартир в будущем проекте. Застройщики уже заявили, что все расходы по уплате НДС будут включаться в цену жилья. То есть заплатит налог, по сути, покупатель.

Еще одна новая норма законопроекта – налог на продажу квартиры:

  • при покупке квартиры и ее продаже в последующие два года – 5% НДФЛ со сделки;
  • при продаже сразу двух и более объектов недвижимости – 5% со сделки от второй и последующих продаж;
  • при третьей продаже недвижимости (включая недострои) в течение года, и все последующие – 18%.

«Эта норма не касается рядовых граждан. Продажа трех и более объектов недвижимости в год – это бизнес», – обосновал Сергей Марченко. Как ранее писал Mind, средний объем инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости за время карантина увеличился на 10%. В некоторых проектах доля квартир, приобретаемых для последующей перепродажи или сдачи в аренду, составляет 30%, а в других – 60%.

О чем законопроект №5638 и каковы его последствия?

Зарегистрирован спустя шесть дней после рассмотренного выше проекта закона №5600 группой из 20 нардепов, среди которых: Елена Шуляк, Дмитрий Исаенко, глава профильного комитета ВР Андрей Клочко («Слуга народа»). Для девелопера документ включает в себя следующие нормы:

  • застройщики освобождаются от уплаты НДС на первом этапе «поставки жилья»;
  • налог на прибыль будет платить, как и раньше, застройщик – но с привязкой регистрации объекта в реестре имущественных прав на недвижимое имущество.

По сути, документ является логическим продолжением законопроекта №5091. «Его основная цель – решить проблему проекта в части налогообложения для застройщиков, а именно уплаты НДС с операции по продаже будущих объектов недвижимости», – говорит Мария Грабовская. Управляющий партнер юридической фирмы KopotLawyers Владимир Копоть добавляет, что фактически этот документ убирает НДС на все операции с жильем.

Пополнение казны предусмотрено за счет продавца, который должен будет уплатить 5%-ный налог с дохода. При второй покупке вводится дополнительный налог – 1,5% военного сбора. Эта норма не касается инвесторов, если квартира или недострой находится во владении более трех лет, и для продавца это первая продажа. Если квартира в недострое была передана во владение по завещанию, то это правило на инвестора также не распространяется.

Для переуступки установлен налог в размере 10%, если такая деятельность происходит более трех раз в год.

«Такие изменения увеличат поступления в бюджет, но повысят финансовую нагрузку на граждан при продаже недвижимости. Это может привести к уменьшению количества операций по купле-продаже в течение отчетного года, чтобы минимизировать свои потери», – заключает адвокат AS Legal Максим Близинский.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате